三是確定檢查重點(diǎn)：1、核對(duì)合同價(jià)款的真實(shí)性；2、柴間、車庫、商鋪、車位等銷售收入是否已申報(bào)納稅；3、土地使用稅是否足額繳納；4、支付建筑款時(shí)是否足額取得了符合規(guī)定的發(fā)票。
2、詢問調(diào)查，外圍取證。針對(duì)上述存在的疑點(diǎn)，稽查人員及時(shí)將情況向稽查局長進(jìn)行了匯報(bào)。聽取匯報(bào)后，稽查局長立即組織全局人員召開案情分析會(huì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的涉稅疑點(diǎn)，以及在稽查實(shí)施時(shí)會(huì)產(chǎn)生的困難和應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行了認(rèn)真的分析，并確定了以外圍調(diào)查為主線的下一步稅務(wù)稽查實(shí)施方案：一、從稽查力量著手，增派2名稽查人員充實(shí)到檢查組；二、從購房戶著手，全面掌握購房付款、付款票據(jù)取得等情況；三、到實(shí)地查看車庫、雜間、車位、商鋪的使用情況。
按照預(yù)定的稅務(wù)稽查實(shí)施方案，稽查人員展開了外圍調(diào)查：一是到購房戶收集購房付款、付款票據(jù)取得等證據(jù)，取得并固定了部分真實(shí)的銷售協(xié)議、收款收據(jù)等原始證據(jù)；二是到實(shí)地查看發(fā)現(xiàn)，所有的車庫、雜間均已裝上了鐵門，說明已全部銷售；商鋪也已銷售完；車位共34個(gè)，已售20個(gè)，未售14個(gè)。
在掌握了這一系列證據(jù)后，稽查人員決定對(duì)公司法定代表人下達(dá)了《詢問通知書》，要求其接受詢問。在詢問期間，公司法定代表人承認(rèn)了則以在外地出差為由，采用“軟拒絕”的手段回避詢問，拖延時(shí)間。其間則大肆動(dòng)用社會(huì)關(guān)系，試圖通過托熟人說情、宴請、送禮等方式來干擾稽查人員辦案。對(duì)此，稽查人員一一拒絕，并要求該法定代表人立即接受詢問。正是稽查人員嚴(yán)謹(jǐn)辦案的工作作風(fēng)和依法治稅的決心震撼了該公司法定代表人，最終接受了詢問。承認(rèn)了商鋪已全部銷售的事實(shí)并提供了相關(guān)協(xié)議。而企業(yè)申報(bào)土地增值稅的征收率偏低是因?yàn)槠髽I(yè)會(huì)計(jì)人員對(duì)土地增值稅的核定征收率不了解。
（三）檢查中遇到的困難和阻力
1、檢查取證難。由于該公司在接受稅務(wù)檢查過程中，不如實(shí)提供商鋪銷售合同、收款收據(jù)等資料，導(dǎo)致稽查人員只能通過外圍調(diào)查、現(xiàn)場檢查的方式取得證據(jù)，辦案過程進(jìn)展緩慢。在對(duì)購房戶的調(diào)查取證過程中，由于涉及廣，取證對(duì)象配合程度不一，同時(shí)受稽查權(quán)限的制約，稽查人員只能通過耐心細(xì)致的作解釋、宣傳工作，以取得取證對(duì)象的支持，獲取重要的證據(jù)（有時(shí)為了取得一戶購房戶的證據(jù)材料要跑幾次）。正是在稽查人員掌握并固定了上述證據(jù)后，在鐵的事實(shí)面前該公司才提供了有關(guān)資料，查清了該公司的偷稅事實(shí)。
2、文書送達(dá)難。公司法定代表人面對(duì)稽查人員的詢問通知以在外地出差為由，采用“軟拒絕”的手段回避詢問，拖延時(shí)間，并試圖通過托熟人說情、宴請、送禮等方式來干擾稽查人員辦案，使得案件的查處十分艱難。在稽查人員的多次電話聯(lián)系且耐心宣傳稅收政策的情況下才接受了詢問，保證了案件的順利結(jié)案。
三、違法事實(shí)及定性處理
（一）違法事實(shí)。
通過內(nèi)查外調(diào)，檢查組徹底查清了該小區(qū)的開發(fā)及錯(cuò)用稅率、隱瞞收入少繳稅收情況。
1、營業(yè)稅。經(jīng)檢查核實(shí)，該單位共取得銷售建筑物或構(gòu)筑物應(yīng)稅收入79137817.78元，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條規(guī)定，應(yīng)按照5%的稅率繳納營業(yè)稅3956890.89元，實(shí)際申報(bào)3954922.39元，以前被查0元，少繳營業(yè)稅1968.50元。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅。經(jīng)檢查核實(shí)，該單位實(shí)際繳納縣鎮(zhèn)-營業(yè)稅額合計(jì)3956890.89元，根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、第五條規(guī)定，該單位應(yīng)按照5%的稅率繳納城市維護(hù)建設(shè)稅197844.54元，實(shí)際申報(bào)107312.50元，以前被查0元，少繳城建稅90532.04元。
3、印花稅。經(jīng)檢查核實(shí)，該單位在本檢查期間書立的各類應(yīng)稅合同、書據(jù)、啟用權(quán)力許可證照和營業(yè)帳簿有工程勘察設(shè)計(jì)合同、建安工程承包合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第七條規(guī)定，該單位在本檢查期間書立的各類合同、書據(jù)、啟用權(quán)利許可證照和營業(yè)帳簿，應(yīng)納工程勘察設(shè)計(jì)合同稅額130.00元，實(shí)際申報(bào)無，以前被查無，檢查少繳稅額130.00元；應(yīng)納建安工程承包合同稅額9078.00元，實(shí)際申報(bào)無，以前被查無，檢查少繳稅額9078.00元；應(yīng)納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅額45668.90元，實(shí)際申報(bào)21332.50元，以前被查無，檢查少繳稅額24336.40元；應(yīng)納營業(yè)賬簿稅額45.00元，實(shí)際申報(bào)無，以前被查無，檢查少繳稅額45.00元。以上合計(jì)應(yīng)納印花稅54921.90元，已繳21332.50元，少繳33589.40元。
4、土地使用稅。經(jīng)檢查核實(shí)，該單位2008年1月1日至2011年12月31日期間實(shí)際占地面積10674.18平方米，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、第九條規(guī)定，該單位2008年1月1日至2011年12月31日期間應(yīng)繳納土地使用稅53370.90元，已繳納10400.00元，少繳42970.90元。
5、土地增值稅。該單位截止2011年12月31日已售房地產(chǎn)面積為27241.80平方米，總可售面積為29897.17平方米，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為91.12%，根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<</FONT>土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》規(guī)定，達(dá)到可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件。經(jīng)清算，對(duì)該單位普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅分別計(jì)算后，該單位在2008年1月1日至2011年12月31日期間，應(yīng)納土地增值稅1764746.60元，已納429250.00元，少繳土地增值稅1335496.60元。
6、企業(yè)所得稅。經(jīng)檢查核實(shí)，該單位企業(yè)所得稅為核定征收方式，核定征收率為4%。該單位截止2011年12月31日累計(jì)取得銷售建筑物或構(gòu)建物收入79137817.78元，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第二條、第三條、第四條規(guī)定（另外，如果有房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征企業(yè)所得稅的，適應(yīng)法規(guī)應(yīng)增加：國稅發(fā)[2003]83號(hào)文《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》），稅款所屬期2011年1月1日至2011年12月31日應(yīng)納企業(yè)所得稅額3165512.71元，實(shí)際申報(bào)1717000.00元，以前被查無，檢查少繳企業(yè)所得稅稅額1448512.71元。
7、其他代收費(fèi)用、基金
（1）教育費(fèi)附加。經(jīng)檢查核實(shí)，該單位實(shí)際繳納營業(yè)稅額合計(jì)3956890.89元，根據(jù)國務(wù)院《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第三條、第六條和（2005）國務(wù)院令第448號(hào)《國務(wù)院關(guān)于修改<</FONT>征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定>的決定》，該單位應(yīng)按照3%的稅率繳納教育費(fèi)附加118706.73元，實(shí)際申報(bào)64387.50元，以前被查0元，少繳54319.23元。
（2）地方教育附加。經(jīng)檢查核實(shí)，該單位實(shí)際繳納營業(yè)稅額合計(jì)3956890.89元，本期應(yīng)納營業(yè)稅額基金（費(fèi)）41310.00元，實(shí)際申報(bào)41310.00元，以前被查無，檢查少繳稅額0元。
8、發(fā)票使用方面
該單位在2008年1月1日至2011年12月31日期間，因?yàn)榧{稅人原因，采用違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的手段，造成其他單位或者個(gè)人少繳營業(yè)稅等地方各稅稅款64636.73元。
該單位以上少繳稅、費(fèi)合計(jì)3007389.38元，其中營業(yè)稅1968.50元；城市維護(hù)建設(shè)稅90532.04元；印花稅33589.40元；城鎮(zhèn)土地使用稅42970.90元；教育費(fèi)附加收入54319.23元；土地增值稅1335496.60元；企業(yè)所得稅稅額1448512.71元。
（二）定性處理
1、該納稅人在2008年1月1日至2011年12月31日期間，因?yàn)榧{稅人原因，造成少繳營業(yè)稅1968.50元、城建稅90532.04元、土地使用稅42970.90元、印花稅33589.40元，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條第二款規(guī)定，定性其他，追繳少繳稅款，并處以少繳稅款1倍的罰款169060.84元；根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，對(duì)該單位補(bǔ)繳的上述稅款從滯納之日起到繳納之日止，按日加收萬分之五的滯納金14877.36元。
2、該納稅人在2008年1月1日至2011年12月31日期間，因?yàn)榧{稅人原因，造成少繳企業(yè)所得稅款1448512.71元、土地增值稅稅款1335496.60元，因企業(yè)所得稅、土地增值稅實(shí)行核定征收，故不作罰款處理。項(xiàng)目清算后應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅款1448512.71元、土地增值稅稅款1335496.60元。
3、該單位在2008年1月1日至2011年12月31日期間，因?yàn)榧{稅人原因，采用違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的手段，造成其他單位或者個(gè)人少繳營業(yè)稅等地方各稅稅款64636.73元，根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第四十一條規(guī)定對(duì)該單位處少繳稅款1倍的罰款64636.73元。
以上查補(bǔ)稅款、滯納金、罰款共計(jì)3255964.31元,已全部入庫。
四、案件分析
（一）認(rèn)識(shí)及體會(huì)
1、注重對(duì)被查對(duì)象的案頭分析，制定檢查預(yù)案，確定檢查重點(diǎn)；
2、注重房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，積極探索和尋找符合房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的檢查方法和思路；
3、在稅務(wù)稽查案件的查處中，處罰不應(yīng)是目的，而只是一種手段，規(guī)范才是最終目的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的檢查要做到檢查一戶規(guī)范一戶。
（二）工作建議
1、稅務(wù)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理，對(duì)土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管，并完善好征管資料；
2、加強(qiáng)稅務(wù)稽查與納稅評(píng)估工作的聯(lián)動(dòng)，以確保稅務(wù)稽查選案的準(zhǔn)確性；
3、加強(qiáng)納稅人非主稅種的管理,既要抱西瓜,又要撿芝麻；
4、加強(qiáng)稽查人員綜合素質(zhì)的管理。當(dāng)前，稅收違法手段越來越先進(jìn)，也越來越隱蔽，這就要求稽查人員要具備更高的業(yè)務(wù)素質(zhì)和更強(qiáng)的工作責(zé)任心，在工作學(xué)習(xí)中做到手勤、腦勤、學(xué)習(xí)勤。
5、在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檢查中，注重對(duì)發(fā)票的檢查，對(duì)違反發(fā)票管理規(guī)定的行為加大打擊力度，從而提高納稅人稅法遵從度。
