二〇一一年十月十三日企便函[2011]24號發(fā)布，企便函[2009]33號文件宣告停止執(zhí)行。對金融行業(yè)租賃其他單位或個人房屋產(chǎn)生的水電費列支問題帶來了較大影響。我們目前形成了四種意見：
（注：企便函[2009]33號文第一條第十四款“企業(yè)與其他企業(yè)或個人共用水、電，無法取得水、電發(fā)票的，應以雙方的租用合同、電力和供水公司出具給出租方的原始水、電發(fā)票或復印件、經(jīng)雙方確認的用水、電量分割單等憑證，據(jù)實進行稅前扣除。”）
1. 取得物業(yè)管理單位開具的地稅局監(jiān)制的發(fā)票，可以稅前列支。
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第十九款：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。
前提條件：必須租賃物業(yè)公司管理的房屋。
2. 取得國稅局監(jiān)制的水電費發(fā)票，可以稅前列支。
根據(jù)（河北省國家稅務局公告2011年第7號 河北省國家稅務局關(guān)于增值稅若干問題的公告 發(fā)布時間：2012-01-11）第十九條：關(guān)于多個納稅人共用水（電）表，發(fā)生水（電）轉(zhuǎn)售行為，其發(fā)票開具問題
“多個納稅人共用水（電）表，水（電）部門只對水（電）表所有權(quán)人開具增值稅發(fā)票，水（電）表所有權(quán)人可根據(jù)其他共用水（電）表納稅人的實際水（電）耗用情況，開具轉(zhuǎn)售水（電）的增值稅發(fā)票。”
產(chǎn)生的問題：
1）如果出租單位是增值稅一般納稅人，其取得的水電費發(fā)票進項稅金可以抵扣，對該單位無影響，發(fā)票較容易取得。
2）如果出租單位是小規(guī)模納稅人或個人，且對方僅是代收代付，未形成增值的情況下，就代收代付的水電費全額進行納稅，出租方難以接受，此種情況下，銀行很難取得發(fā)票稅前列支。個人認為有些不太合理。
3.認為水電費是伴隨出租房屋行為產(chǎn)生的混合銷售行為，開具房租發(fā)票時，將水電費作為其他收費同時開具。
根據(jù)新增值稅細則第五條及新營業(yè)稅細則第六條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及營業(yè)稅應稅勞務，為混合銷售行為。除特殊規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供營業(yè)稅應稅勞務，繳納營業(yè)稅。
存在問題：此種意見未被認可，但我個人認為，這種觀點是有一定道理的，并且發(fā)票也較容易取得。
點評:這種觀點的認識有一個前提，就是認可出租人收取水電費的行為屬于銷售水電的行為，這一點其實和上述第二個觀點對待水電費的認識方法是一樣的。在這個基礎(chǔ)上，考慮到出租人出租房屋和銷售水電屬于在同一筆業(yè)務中同時涉及銷售貨物和提供應稅勞務，屬于一般混合銷售行為，此時應根據(jù)“主業(yè)”確定該行為是繳納增值稅還是營業(yè)稅，征一不征二。實際工作中判斷主業(yè)的方法還不盡相同，越來越多的地區(qū)傾向于按照企業(yè)進行稅務登記是自行登記的主營業(yè)務的第一項去判斷（營業(yè)執(zhí)照上的營業(yè)范圍）。此時要根據(jù)出租人的主業(yè)去判斷。如果出租人恰好是一個自然人個人，我傾向于考慮到水電費的收取是附屬于房屋租賃的，應該一并開具在房屋租賃發(fā)票中。
4.如果能夠出具相關(guān)政策，此種情況下的水電費還能按照企便函[2009]33號文中的規(guī)定執(zhí)行，個人認為應該是較能夠被企業(yè)接受。 |
