根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第九條規(guī)定，契稅征收機關(guān)有權(quán)核定契稅納稅期限，為了保護納稅人權(quán)益、維護社會安全與穩(wěn)定，省局出臺了《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅納稅期限問題的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2012年第4號），現(xiàn)對相關(guān)政策解讀如下：
一、關(guān)于契稅納稅人
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的負有代扣代繳、代收代繳義務(wù)的單位和個人為扣繳義務(wù)人。按照雙方自愿、簡便征收、強化管理和依法委托的原則，稅務(wù)機關(guān)委托代征的單位和人員屬于扣繳義務(wù)人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不屬于稅收法律、行政法規(guī)明確規(guī)定的負有代扣代繳、代收代繳義務(wù)的單位，也不屬于稅務(wù)機關(guān)委托代征的單位，購買房產(chǎn)、土地的單位或個人仍是契稅納稅義務(wù)人。納稅義務(wù)人未能在規(guī)定期限內(nèi)繳納契稅稅款的，主管稅務(wù)機關(guān)將按照《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定追繳稅款并加收滯納金。
購房者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳契稅的行為屬于民事代理行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為代理人未能在規(guī)定的納稅期限內(nèi)代納稅義務(wù)人繳納契稅稅款的，納稅義務(wù)人根據(jù)《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償稅務(wù)機關(guān)對納稅人處罰的罰款和加收的滯納金。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在規(guī)定的納稅期限內(nèi)繳納代收的契稅稅款，屬于占有國家稅款行為，稅務(wù)機關(guān)可依照《中華人民共和國稅收征收管理法》賦予的權(quán)力，對占用稅款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以追繳并作處罰。
二、關(guān)于契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認書以及由省人民政府確定的其他憑證的當(dāng)天。
三、關(guān)于契稅納稅申報時間
納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起至次月15日內(nèi)，向土地、房屋所在地的地稅征收機關(guān)辦理納稅申報。
由于目前地方稅務(wù)局征管的其他稅種納稅申報時間都統(tǒng)一規(guī)定為每月的15內(nèi)，為了方便納稅人申報，所以也將契稅的納稅申報時間調(diào)整為至次月15日內(nèi)。
四、關(guān)于契稅納稅期限
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第九條關(guān)于“納稅人應(yīng)在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款”的規(guī)定和第十一條有關(guān)“先繳納契稅，后辦理產(chǎn)權(quán)證”的精神。我省明確的契稅納稅期限有兩層意思：一是納稅義務(wù)發(fā)生之日起至納稅人辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證之日止，此期限不超過90天的據(jù)實核定納稅期限，即辦理產(chǎn)權(quán)證之前，必須繳納契稅；二是納稅義務(wù)發(fā)生之日起至納稅人辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證之日止，此期限超過90天的，以最長90天為納稅期限。超過納稅期限未完稅的，地稅征收機關(guān)將依法追繳稅款，加收滯納金并處以罰款。
五、關(guān)于征管措施
（一）嚴格執(zhí)行“先稅后證”規(guī)定
稅務(wù)機關(guān)協(xié)同房地產(chǎn)管理部門，嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定。納稅人申報繳納契稅時，提供稅務(wù)機關(guān)要求的相關(guān)資料，主管稅務(wù)機關(guān)對資料的完整性、準確性、及時性進行審核無誤后，向納稅人開具契稅繳稅票據(jù)和繳稅證明，作為納稅人到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬證件的憑據(jù)。對購房者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳契稅的，代理人應(yīng)做明細申報，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)分明細開具每戶購房者的契稅繳稅票據(jù)和繳稅證明。
?。ǘ﹪栏駡?zhí)行“多退少補”規(guī)定
對以下幾種情形的，根據(jù)納稅人申請，可以執(zhí)行稅款“多退少補”和“退還”規(guī)定：
1.根據(jù)建設(shè)部門實際驗收測量的面積為憑據(jù)，購房者驗收、入住、辦證后的實際納稅依據(jù)與已繳納的契稅依據(jù)之間存在差異的，對已征契稅稅款予以“多退少補”。
2.購房者以按揭、抵押貸款方式購買的房屋，購房者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已代收代繳契稅的，因各種原因把房屋退還給原房地產(chǎn)開發(fā)商的，凡已辦理房屋權(quán)屬證書的（未還完貸款房屋權(quán)屬證書抵押在銀行），已征契稅不予退還；未辦理房屋權(quán)屬證書的，對已征契稅予以退還。
3.購房者未以按揭、抵押貸款方式購買的房屋，交易雙方已簽訂商品買賣合同，買方已繳納契稅，但因各種原因最終未完成交易的，在辦理期房退房手續(xù)后，對已征契稅予以退還。
4.對購房人自行轉(zhuǎn)售（更名），凡未將房屋退還給開發(fā)商，開發(fā)商也沒有退還購房款給原購房者，這種行為不能視為退房，屬于自行轉(zhuǎn)售行為，原購房者已繳納的契稅不予退還，并對其自行轉(zhuǎn)售行為依法征收相關(guān)稅費。 |
