本文主要想從帶裝修房談開發(fā)商的經(jīng)濟利益的著眼點，及開發(fā)商如何通過提供帶裝修房應對國內的土地增值稅新政。國內土地增值稅實行四級超率累進稅率，土地增值率的不同會對企業(yè)土地增值稅的稅率產(chǎn)生很大影響。而企業(yè)銷售毛坯房和裝修房兩種情況下的增值率會有差異，就給稅務籌劃帶來了空間。
我們可以用一個簡單的數(shù)學模型來解釋這個問題：
設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售毛坯房的銷售額為x，未裝修時可扣除成本為y，裝修費用為z，企業(yè)所得稅稅率為T，如企業(yè)帶裝修銷售時同時增加售價和成本。
則企業(yè)對外銷售產(chǎn)品時有如下兩種方案：
方案一：企業(yè)出售毛坯房，銷售額為X，可扣除成本為Y。
方案二：企業(yè)出售裝修房，銷售額為X＋Z，據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人對土地成本和開發(fā)成本可加計20％扣除，則可扣除成本為Y＋1.2Z。
兩種情況下的增值率分別為：
方案一：（X-Y）/Y
方案二：[X＋Z-(Y 1.2Z)]/(Y 1.2Z)＝(X-Y-0.2Z)/(Y 1.2Z)
毫無疑問，方案一的增值率一定大于方案案的增值率，即(X-Y)/Y> (X-Y-0.2Z)/(Y 1.2Z)
可見，企業(yè)出售裝修房時的增值率較低。當增值率在臨界點時，采取兩種方法會導致項目的土地增值稅稅率不同，交納的土地增值稅自然就不同。
舉例：假定某開發(fā)項目，毛坯房售價為8000萬，可扣除成本為5000萬（加計20％后）?，F(xiàn)有兩種銷售方案可供選擇：
方案一，按毛坯房出售，售價為8000萬；
方案二，帶裝修出售，預計裝修成本為1000萬，平價裝修不賺取利潤，售價定為9000萬。
現(xiàn)對兩種方案應交土地增值稅進行比較：
方案一應納土地增值稅為：
增值率＝（8000－5000）/5000＝60％，
應交土地增值稅為：（8000－5000）×40％－5000×5％＝950萬
方案二應交土地增值稅為：
增值率＝（8000＋1000－5000-1000×1.2）/（5000＋1000×1.2）=45.16％
應交土地增值稅為：（8000＋1000－5000-1000×1.2）×30％＝840萬
方案二可少交土地增值稅110萬（950－840）。
因此，不論從企業(yè)自身經(jīng)濟效益角度，還是從社會責任角度出發(fā)，提供裝修房都是未來考慮的一個好的發(fā)展方向，是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強的必經(jīng)之路。 |
