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| 地價(jià)應(yīng)并入房產(chǎn)原值交納房產(chǎn)稅 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：553 |
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| 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。 根據(jù)財(cái)稅[2010]121號文件規(guī)定，自2010年12月21日起，地價(jià)要按規(guī)定計(jì)入房屋價(jià)值繳納房產(chǎn)稅。之前，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號）第一條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]第8號）第十五條同時(shí)廢止。 雖然財(cái)稅[2008]152號文件與財(cái)稅地字[1986]第8號文件關(guān)于房產(chǎn)原值確定問題的規(guī)定表述不同，但基本原則是計(jì)繳房產(chǎn)稅的房屋原值應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。 2007年1月1日率先在上市公司執(zhí)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第六號——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南對土地使用權(quán)的處理作出規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配。難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。 2001年1月1日開始執(zhí)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。 執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的企業(yè)，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，企業(yè)會(huì)計(jì)賬面房產(chǎn)原值一般不包括土地使用權(quán)的價(jià)值。因此，2007年1月1日~2010年12月20日，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款可以不繳房產(chǎn)稅。財(cái)稅[2010]121號文件發(fā)布后，自2010年12月21日起，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等要計(jì)入房屋原值繳納房產(chǎn)稅。 執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)，因房屋原值中包含土地使用權(quán)的攤余價(jià)值，因而土地使用權(quán)的攤余價(jià)值和開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等一直作為房屋原價(jià)的組成部分，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。所不同的是，自2010年12月21日起，宗地容積率低于0.5的，要按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)以確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)繳納房產(chǎn)稅。 假定某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價(jià)值。該宗地為本年新征，土地單價(jià)為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。 2009年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝1050000×（1－30%）×1.2%＝8820（元）。 2011年按上述政策規(guī)定，計(jì)繳房產(chǎn)稅的房屋原值要進(jìn)行調(diào)整，將地價(jià)計(jì)入其中，因容積率低于0.5，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)以確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。 繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。 應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 假設(shè)公司上宗土地于2006年1月辦妥征用手續(xù)，辦公樓于2006年12月建成投入使用，土地面積按辦公樓的垂直截面積500平方米計(jì)入房屋價(jià)值，其他條件不變。按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，相應(yīng)土地使用權(quán)已攤銷1年，土地使用權(quán)的攤余價(jià)值計(jì)入房屋原價(jià)中。 2006年12月攤?cè)敕课菰档耐恋厥褂脵?quán)＝150×500×（50－1）÷50＝73500（元）。 2007年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋73500＝1123500（元），應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1123500×（1－30%）×1.2%＝9437.40（元）。 財(cái)稅[2010]121號文件發(fā)布后，按規(guī)定宗地容積率低于0.5的，要按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)以確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)繳納房產(chǎn)稅。 2011年繳納房產(chǎn)稅的土地使用權(quán)＝150×500×（50－1）÷50×2＝147000（元）。 2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋147000＝1197000（元），應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1197000×（1－30%）×1.2%＝10054.8（元）。 |
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