北京“國五條”細則發(fā)布實施后，已有第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例出現(xiàn)，其中一套房屋總面積為127平方米的二手房，所繳納的個稅數(shù)額為28萬元。按照政策規(guī)定，本應(yīng)由賣房者承擔(dān)的個稅，經(jīng)過買賣雙方協(xié)商，最后由買房者承擔(dān)。（據(jù)4月21日《京華時報》）
由買方承擔(dān)二手房交易個稅的案例，雖然違背了調(diào)控政策的規(guī)定，卻屬于市場博弈的結(jié)果，不僅難以查處，亦反證政策對市場行為的錯判。
“國五條”最大威力就是征收20%個稅，以此來打壓二手房交易量，遏制樓市投機行為，給過熱的樓市降溫。而“國五條”所引發(fā)的各地二手房“過戶潮”，也令人記憶猶新，民眾擔(dān)憂“國五條”大幅提高交易成本，趕在細則出臺之前，提前交易以規(guī)避個稅。
而在“國五條”細則出臺后，各地二手房交易陷入低迷，則凸顯個稅新政威力之大，已經(jīng)開始發(fā)揮調(diào)控效應(yīng)。不過，部分市民根據(jù)自身需要，仍然選擇購買二手房，個稅負擔(dān)問題也就隨之明朗化。雖然政策規(guī)定個稅應(yīng)由賣方承擔(dān)，但由于公眾對房價預(yù)期看漲，房市大部分時間處于賣方市場，賣方掌握著交易主動權(quán)，導(dǎo)致個稅負擔(dān)成功轉(zhuǎn)嫁給買方，由買方事實上承擔(dān)起交易個稅，并進而推動房價上漲。
可見，從新聞報道的案例來看，此次買方承擔(dān)交易個稅，就是市場博弈的最終結(jié)果，即便嚴格按照政策來辦，也有曲線規(guī)避措施。比如在合同上注明賣方承擔(dān)個稅，但實際上由買方來承擔(dān)，或者賣方直接提高交易價格，將個稅成本涵蓋在房價里面，一樣可以繞過政策，且不會受到處罰。
顯然，在強大的市場力量面前，個稅政策無法起到監(jiān)督作用，只能任其行事。如此，也凸顯之前稅務(wù)部門對個稅負擔(dān)的解釋，非常之蒼白無力，政策制定者對市場博弈缺乏認識，對市場交易行為錯判，以至遭到民眾的不滿和吐槽。
目前，樓市調(diào)控政策頻出，但執(zhí)行力和實施效果都不太理想，導(dǎo)致樓市調(diào)控頻頻流于空調(diào)，房價仍然呈現(xiàn)上漲趨勢。而民眾集體對房價預(yù)期看漲，自然也會影響到交易行為，以至雖然調(diào)控政策連續(xù)出臺，房價卻依然堅挺，仍然受到民眾的熱捧。只有民眾對房價預(yù)期逆轉(zhuǎn)之后，不再集體看漲而是集體看跌，房市才能由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，交易個稅也就難以轉(zhuǎn)嫁，從而由賣方來承擔(dān)。
因此，政府在出臺樓市調(diào)控政策之際，也需考慮到市場博弈力量，不要一味提高交易環(huán)節(jié)的稅收，增加購房者的負擔(dān)。需要改變策略，降低交易環(huán)節(jié)的稅負，增加持有環(huán)節(jié)的稅負，如此才可提高囤房的經(jīng)濟成本和風(fēng)險，逼迫存量房上市交易，從而借助市場博弈力量，來控制房價不再過快上漲。而在房價預(yù)期逆轉(zhuǎn)之時，亦會推動房價大幅下跌，以擠壓樓市泡沫風(fēng)險，減輕社會總體經(jīng)濟成本。 |
