稅收政策——財稅[2015]39號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知
二手房首付比例降低促改善型置業(yè)加快入市
廣州市民盛先生前不久一直在看房。他家第一套房的貸款即將還清，現(xiàn)在手頭有了一些積蓄，由于第一套房只有70平方米左右，他準備再購買一套面積大一些的房子，但是卻被七成首付的條件給嚇住了。
像盛先生這樣由于自有資金不足而換房受阻的改善型置業(yè)者還有不少。而央行、住建部、銀監(jiān)會30日聯(lián)合下發(fā)的通知有望解決他們的煩惱。按照規(guī)定，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。這意味著改善性需求置業(yè)的門檻將有所下降。以廣州一套市值200萬元的房屋為例，按照現(xiàn)有的二套房首付比例七成計算，首付款140萬元，若首付比例降為四成，則減少60萬元，至80萬元。
“原先預(yù)期是二套房改善置業(yè)首付降到五成，現(xiàn)在超出預(yù)期?！北＠禺a(chǎn)(600048,股吧)首席研究員吳定金說。
“如果說由于限購、限貸等調(diào)控政策限制住的購買人群是100人的話，這次政策已經(jīng)釋放出50人的購買力了?！敝性禺a(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，樓市新政的力度超乎預(yù)期，廣州一二手樓市成交可望迅速回暖，目前開發(fā)商以走量為主，不可能馬上就出現(xiàn)量價齊升的狀況，買家也需要時間過渡。
“此前的貸款政策很難與支持改善性購房聯(lián)系起來?！焙细环康禺a(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌分析說，2013年第二次購房貸款首付提至六成，近10個城市甚至高達七成，利率要上浮10%—30%，這樣的限制性政策本身就不合理?！皩嶋H上，世界上沒有任何一個國家第二次購房的首付那么高?！饼埍笳J為，準確地說，下調(diào)二套房首付和利率不是“救市”，而僅是恢復(fù)到嚴厲限制改善購房之前的正常水平，是貸款政策的回歸。
龍斌說，此次第二套首付下調(diào)對市場預(yù)期的影響是正面的，力度非常大。去年的9·30新政已經(jīng)對部分第二次購房放松，本次下調(diào)進一步增強購房人的信心，強化政策支持購房需求釋放的信號，有利于激發(fā)改善性購房需求以及其他需求積極入市。
房產(chǎn)專家韓世同表示，二套房首付最低比例降至四成，將會促進成交量，這也是業(yè)界期盼。
免征營業(yè)稅二手房源有望增加超一成
按照財政部的通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于此前營業(yè)稅大多攤到買家頭上，營業(yè)稅縮短為滿2年免征，可以幫助大量剛需購買力入市，樓市會快速回暖。
滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰表示，營業(yè)稅免征年限由五年縮短至兩年的新政對于廣州二手房市場的刺激作用將十分明顯。他表示，以滿堂紅2014年全年促成的二手住宅買賣交易看，業(yè)主持有物業(yè)年限不足2年的比例是50.5%，滿2年但不足5年的比例是11.7%，滿5年的比例是37.8%，也就是說，成交中，至少有一成比例的物業(yè)可以得到免營業(yè)稅的優(yōu)惠。而實際上在整個市場上，起碼有超過35%的比例是屬于滿2年但不足5年的，因此可以預(yù)計，未來一個季度，會有更加多的這類滿2年不足5年的物業(yè)出現(xiàn)在二手市場上流通和成交。
“現(xiàn)在，中介已經(jīng)將發(fā)展的重心放到了二手房銷售上?！敝芊逭f，如果該政策落地，廣州二手房市場免稅房源數(shù)量將增加，部分年齡近乎于新房的二手房將無負擔入市，這些免征營業(yè)稅的房源將成為接下來二手房市場主打產(chǎn)品。
周峰表示，今年以來，廣州二手房價格保持平穩(wěn)，議價空間維持在5.3%左右的幅度，而接下來隨著一系列樓市新政的落地，有可能會改變部分小業(yè)主的預(yù)期，導致二手房房價的反彈。
樓市“穗六條”有望松綁
在不少人看來，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨勢是繼續(xù)淡化或退出行政性的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向市場化的調(diào)控手段，調(diào)控正由過去嚴厲的去泡沫、去杠桿政策轉(zhuǎn)向?qū)で蟾悠胶獾墓┣箨P(guān)系，“穗六條”調(diào)控政策有可能會松綁。
2013年11月18日，廣州市出臺樓市“穗六條”，重申原有調(diào)控政策，提高外地人購房門檻，以及進一步提高二套房貸首付比例，由六成提至七成。按照規(guī)定，5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，才能限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。這一政策的出臺，剝奪了不少外地人的購房資格，也將部分改善型買家阻擋在購房門檻外。事實上，隨著國家樓市新政的出爐，廣州樓市“穗六條”的部分規(guī)定已經(jīng)名存實亡。
黃韜等業(yè)內(nèi)人士表示，“穗六條”調(diào)控政策對于外地購房客的限制過于嚴厲，誤傷了不少外地來穗的剛需客戶，為了改變這種局面，建議把穗六條的三年社保限制重新改為一年的限制。韓世同說，可以嘗試從南沙、蘿崗等外圍區(qū)域開始放松對外地人購房的條件。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，廣州樓市取消限購只欠東風。他指出，“穗六條”影響巨大，2013年廣州市戶籍家庭購房比例為65%，2014年上半年上升至90%。非廣州戶籍居民購房比例已下降至10%左右。限購政策令超過市場總需求量25%的外地人需求被抑制。
“2015年廣州房地產(chǎn)在限購上如仍采取保守策略，大量的房地產(chǎn)資金將流向佛山、清遠、珠海等珠三角城市。影響廣州的房地產(chǎn)稅收及政府未來的土地收入。”趙卓文說。
有觀察人士表示，廣州市領(lǐng)導在香港創(chuàng)興銀行總部調(diào)研時發(fā)聲力挺樓市，稱“地產(chǎn)在廣州還有很好的前景”，在一定程度上也釋放出廣州房地產(chǎn)市場未來政策轉(zhuǎn)向的信號。
樓市回暖房價會否反彈
一系列新的政策調(diào)整給房地產(chǎn)市場帶來利好，在經(jīng)歷了持續(xù)低迷后，今年的房地產(chǎn)市場是否將進入止跌回暖的拐點，成為不少市民關(guān)注的問題。
事實上，在央行降息、公積金政策放松等一系列政策利好的推進下，廣州樓市成交量出現(xiàn)明顯回升。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，上周（3月23日—3月29日）廣州全市新建商品房住宅共網(wǎng)簽1495套，和上上周的1245套相比，環(huán)比漲20%；成交均價達到14740元/平方米，與上上周基本持平?！皬拇汗?jié)后成交變化趨勢來看，廣州樓市已從淡季中逐步復(fù)蘇?！?/FONT>
龍斌說，改善性需求對于樓市的影響是很重要的，有比較強的帶動性，其入市必然加快庫存消化，以及提高大戶型消化率。
有專家認為，由于廣州樓市待售庫存高企，再加上在建規(guī)模較大并且陸續(xù)進入市場，房價觸底反彈短期內(nèi)還不會出現(xiàn)。在供求關(guān)系的主導下，有專家預(yù)測認為，今年房價可能在不同的城市出現(xiàn)分化，一線城市的房價會比較穩(wěn)定，也有機會往上升。
“房價的上漲，至少要1—2個月時間，等需求進行釋放，肯定會有一輪新的上漲?！眳嵌ń鹋袛?。
“在9·30房貸新政后，廣州市一手房庫存的消化時限已經(jīng)從原先的14個月降到了12個月，這次新政后預(yù)計會降到10個月?！焙细惠x煌首席分析師黎文江指出，廣州樓市10萬套庫存會先消化，尤其是其中的大戶型，房價沒有那么快就會上漲。他認為，花都、蘿崗等原本在降價調(diào)價的區(qū)域現(xiàn)在首先“不會再降價”，價格會回調(diào)，尤其是大戶型房價會回調(diào)。
合富輝煌中國市場研究中心發(fā)布報告顯示，預(yù)計在今年3至5月間，若按正常施工進度，廣州將再有約2萬套新貨推出市場，出貨依舊“壓力山大”。
他預(yù)測說：“房價要到庫存消化得差不多才上漲，最快會是在"五一"，最遲在"金九"?！崩栉慕A(yù)計，今年廣州房價可能漲10%—15%，其中包括兩部分因素：一種是正常漲價，一種是結(jié)構(gòu)性漲價，也就是“地王”產(chǎn)品等本身房價高的等成交增多，拉升了整體均價。
周峰則表示，預(yù)計第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。第二季度的二手價格會比第一季度升高3%—4%，只要穗六條能放松，今年下半年的成交均價會比上半年上升8%—10%。 |
