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| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的完工時間如何確定？ |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：379 |
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| 問：如何理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的完工時間的規(guī)定？有何實際意義？ 答：一般的產(chǎn)品，都是產(chǎn)品完工后，檢驗合格，才銷售的，此時，銷售收入確認，成本也就確認了，計稅所得額就容易了，但是，對于房地產(chǎn)卻不是這樣的。 商品房預售制度是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項制度，這項制度允許開發(fā)商在房屋未建設完工之前就進行銷售，這樣，就產(chǎn)生了“期房”。此時房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)所得稅核算就面臨一個問題：期房的成本如何確定呢？只有房地產(chǎn)真正完工，企業(yè)的計稅成本才能最終確定，企業(yè)所得稅才能得以準確核算。所以，如何界定完工產(chǎn)品，就顯得尤為重要了。 我們看看所得稅對“完工”是如何確定的： 《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工： （1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 （2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。 確定了完工的具體情形，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算就簡單了。 銷售在開發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開始，而且完工后還會繼續(xù)下去，直到全部開發(fā)產(chǎn)品售出。針對開發(fā)產(chǎn)品完工前后銷售行為的不同內(nèi)涵，企業(yè)所得稅采取的是不同的處理方式。 針對完工產(chǎn)品的所得額核算，國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定，企業(yè)銷售完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入，發(fā)生的已銷售開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅也應在當期扣除。 針對未完工產(chǎn)品的所得額核算，國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 可見，在房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的所得稅處理中，開發(fā)產(chǎn)品的完工時點是非常重要的內(nèi)容。 當我國取消房地產(chǎn)預售制度時，這個完工產(chǎn)品的時點就不像現(xiàn)在這樣意義重大了。屆時，房地產(chǎn)和其他產(chǎn)品的核算就相同了。 |
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