據(jù)《檢察日報》日前報道，北京市豐臺區(qū)檢察院2016年截至目前共立案查辦偷逃房產(chǎn)交易稅費犯罪系列案8件8人，其中5人系稅務(wù)征收人員，200余套房產(chǎn)交易偷逃稅費，給國家造成2000余萬元稅收損失。9月2日，征稅人員傅某、段某等因涉嫌徇私舞弊不征少征稅款罪、受賄罪被移送審查起訴。
此案中，征稅人員伙同房產(chǎn)中介濫用的個人住房轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)政策，造成國家稅收損失巨大。隨著“營改增”的全面推進，這些個人住房轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)政策現(xiàn)在又是什么情況呢？
【案情回顧】“滿五”等稅優(yōu)條件被濫用
2012年，房產(chǎn)中介郭某勾結(jié)豐臺區(qū)地稅局第二稅務(wù)所工作人員段某、傅某，使用假的房產(chǎn)證明，使得距前次交易未滿5年的房屋，在過戶中應(yīng)當繳納的營業(yè)稅而沒有征收。
2013年，北京市嚴控房地產(chǎn)市場，個人所得稅“嚴格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征”，但房屋連續(xù)兩次交易間隔時間滿五年且為家庭唯一住房，無須繳納個人所得稅，即俗稱的“滿五唯一”。段某、傅某又伙同房產(chǎn)中介人員等將涉案房屋偽造成“家庭唯一住房”。辦法主要有兩種：一是通過偽造賣房人未婚、離婚、喪偶等證明，使出賣的這套房“變身”家庭唯一一套房子；二是偽造一張建委房屋系統(tǒng)查詢“售房人唯一住房”的查詢結(jié)果單，將所售房屋“變?yōu)椤蔽ㄒ蛔》?，從而達到不用繳納個人所得稅的目的。除了偽造“滿五唯一”外，“二手變一手”交易同樣可以達到這一目的。段某、傅某又伙同房產(chǎn)中介人員偽造新房購房合同，僅按照新房交易計算契稅，偷逃繳納“營業(yè)稅及個人所得稅”。
此案中，違法人員濫用的稅收優(yōu)惠政策涉及個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的營業(yè)稅和個人所得稅。
在營業(yè)稅方面，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2011〕12號，現(xiàn)已全文廢止）規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。這就是俗稱的“滿五”條件。
在個人所得稅方面，《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）指出，“對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅?！薄?spanstyle="color:#ff0000;">國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）強調(diào)，“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?！薄?spanstyle="color:#ff0000;">北京市地方稅務(wù)局北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告》（2013年第3號）傳遞了國辦發(fā)〔2013〕17號的精神，并明確了不同房源房屋原值的組成。公告同時指出，納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。
何謂“二手變一手”不用繳納營業(yè)稅和個人所得稅呢？“一手房”的來源無非個人自建和開發(fā)商建設(shè)，后者不涉及個人所得稅，也不存在商品房免征營業(yè)稅的問題，不在本案例討論范圍。這里免征營業(yè)稅和個人所得稅的“一手房”，應(yīng)該是“個人自建自用住房”?！?spanstyle="color:#ff0000;">財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）規(guī)定，個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。但根據(jù)《個人所得稅法》，個人轉(zhuǎn)讓自建自用住房應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。雖然，財稅字〔1999〕278號曾規(guī)定，為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。但當房地產(chǎn)市場發(fā)生變化時，這一政策即被廢除?！?spanstyle="color:#ff0000;">財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）指出，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅，財稅字[1999]278號中的相應(yīng)條款同時廢止。因此，此案中“二手變一手”只繳納契稅的情況，或者是征稅人員濫用稅法，未對個人轉(zhuǎn)讓自建自用住房征收個人所得稅，或者就是記者報道時描述不清楚。畢竟，該報道對營業(yè)稅及其附加的表述是，“根據(jù)稅收相關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅稅率為5.6%”。
“營改增”后，個人住房轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)政策今安在？
由于上述案件發(fā)生時間在幾年前，彼時的稅收政策與目前有著相當大的區(qū)別，且經(jīng)歷了幾番“變換”。
“二手房”方面，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號）規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。財稅〔2011〕12號相應(yīng)廢止。個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅優(yōu)惠政策大幅擴大了范圍。不僅如此，2016年這一政策有限制的不再區(qū)分普通房與非普通房?！敦斦?、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。不過這一政策在一線城市受到了限制。財稅〔2016〕23號強調(diào)，北京市、上海市、廣州市、深圳市個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按照（財稅〔2015〕39號）執(zhí)行。對于個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，財政部、國家稅務(wù)總局前前后后發(fā)布了多次文件，自財稅字〔1999〕210號開始，此后的多次政策調(diào)整，都只是圍繞個人持有購買的住房的時間來進行。從財稅字〔1999〕210號規(guī)定“對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅”，期間廢止的文件有財稅[2008]174號、財稅[2009]157號和財稅〔2011〕12號，再到財稅〔2015〕39號的“滿二”免征，都需要區(qū)分普通房與非普通房之別。從財稅〔2016〕23號開始，不再做過于復(fù)雜的劃分，體現(xiàn)了政策維護納稅人合法權(quán)益的精神。
“營改增”后，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，京滬廣深以外的地區(qū)，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。京滬廣深地區(qū)個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
個人銷售自建自用住房方面，財稅字〔1999〕210號文件精神在以后得到一貫的堅持?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于職業(yè)教育等營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2013〕62號）重述了這一政策：“對個人銷售自建自用住房，免征營業(yè)稅”?！盃I改增”后，財稅〔2016〕36號文件指出：“下列項目免征增值稅……（十五）個人銷售自建自用住房?！?
