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| 有關(guān)委托代建的稅法解釋認(rèn)定問題 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：277 |
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| 委托代建房屋行為是應(yīng)該無償提供勞務(wù)行為，根據(jù)營業(yè)稅稅制，無償提供（贈送）勞務(wù)行為不“視同銷售”繳納營業(yè)稅，但是對銷售和轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)中的無償提供（贈送）勞務(wù)行為應(yīng)“視同銷售”繳納營業(yè)稅。也就是說對單獨無償提供（贈送）勞務(wù)行為不繳納營業(yè)稅。這樣的規(guī)定主要是防止企業(yè)隨意分解營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)。 因此各地在制定委托代建房屋不繳納營業(yè)稅行為的認(rèn)定條件（即代建行為），應(yīng)同時滿足下列條件（各地表述文字不一，但是意思一樣）： （一）委托建房單位有相關(guān)部門項目批準(zhǔn)書； （二）委托建房單位具有土地使用證； （三）簽有代建房屋協(xié)議，并在協(xié)議中列明所收取的“代建費或者代理服務(wù)費”； （四）受托方不墊付資金。 大家不明白為什么這樣規(guī)定，俺就解釋一下： （一）委托建房單位有相關(guān)部門項目批準(zhǔn)書； ——這個是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)來的，意思是必須以委托方的名義立項報建。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)，誰報建誰就擁有項目的所有權(quán)。這個規(guī)定目的是規(guī)定不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。 （二）委托建房單位具有土地使用證； ——這個規(guī)定看似多余，但是很重要，根據(jù)相關(guān)法律只有土地所有人才能是報建方，為什么還要這樣多余的規(guī)定呢，注意了：有些政府機關(guān)和單位的報建人是沒有或者不具備擁有土地使用證！?。。?！ （三）簽有代建房屋協(xié)議，并在協(xié)議中列明所收取的“代建費或者服務(wù)費”； ——這個規(guī)定是依據(jù)合同法來的，只有約定收取相關(guān)費用才是真正有效的委托合同。否則是其他性質(zhì)的合同。 （四）受托方不墊付資金。 ——這個規(guī)定非常重要，是依據(jù)招標(biāo)法來的，為了顯示工程招標(biāo)公平公正，規(guī)定建設(shè)方不得要求承建方墊付資金，招標(biāo)法的規(guī)定雖然對招標(biāo)以外的行為沒有 效力，但是招標(biāo)條款是企業(yè)一個承諾。一樣有法律約束作用。但是實際中是有許多“墊付”資金行為的，為什么就沒有處罰呢。其實企業(yè)一般作了變通，將墊付資金行為變成了借款行為。 根據(jù)合同法規(guī)定，只有個人之間借款行為可以不約定利息。也就是說其他借款應(yīng)當(dāng)有約定借款利息條款，如果沒有明文約定，按照一般慣例視同約定利息執(zhí)行。 如果企業(yè)沒有相應(yīng)借款行為（合同），承建方有墊付資金行為——就說明承建方在墊付資金事項上取得“相關(guān)其他經(jīng)濟利益”，否則承建方不可能做不符合商業(yè)常規(guī)的行為。所謂代建工程是無償勞務(wù)而不收營業(yè)稅的前提就不存在了。因此凡是單純墊付資金的工程一般被核定繳納營業(yè)稅，因為這里還隱含了一個偷漏借款費用營業(yè)稅的問題。 綜述以上，俺總結(jié)一下各地委托代建房屋不繳納營業(yè)稅行為的認(rèn)定條件： 1、委托方擁有土地使用權(quán)，由委托方自行立項； 2、不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移； 3、事先受托方與委托方訂有委托代建合同； 4、受托方不墊付資金，按照協(xié)議定單獨收取代建手續(xù)費（或管理費）； 5、施工單位將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方； 6、以上五個條件應(yīng)同時滿足。 只有這樣企業(yè)才能證明代建行為是無償提供（贈送）勞務(wù)，沒有取得取得“相關(guān)其他經(jīng)濟利益”的行為。 |
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