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| 二手房交易“轉(zhuǎn)讓所得”按20%繳個(gè)稅并非新規(guī) |
| 發(fā)布時(shí)間：2013/4/12 來源： 閱讀次數(shù)：659 |
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最近，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）對(duì)通過稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場提出了新要求。通知稱，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。一石激起千層浪，二手房市場反應(yīng)強(qiáng)烈。
很多媒體在報(bào)道這條消息時(shí)，把“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)稅”稱為新規(guī)。這其實(shí)是一種誤解，對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)稅并不是一條新規(guī)定。
早在1993年10月31日，全國人民代表大會(huì)修訂的《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》（中華人民共和國主席令第12號(hào)）第六條第一款第五項(xiàng)規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。”1994年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》（國務(wù)院令第142號(hào)）第十九條規(guī)定：“稅法第六條第一款第五項(xiàng)所說的財(cái)產(chǎn)原值，是指：建筑物，為建造費(fèi)或者購進(jìn)價(jià)格以及其他有關(guān)費(fèi)用。”該法第三條第五款規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。可見，對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)稅早在1993年~1994年的個(gè)人所得稅法規(guī)中就已體現(xiàn)。
我國現(xiàn)行的個(gè)人所得稅法是第十一屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議修訂通過，自2011年9月1日起施行的。按照該法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目計(jì)征個(gè)人所得稅，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，適用20%的比例稅率。2011年7月19日通過的我國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)為建筑物的，其財(cái)產(chǎn)原值為“建造費(fèi)或者購進(jìn)價(jià)格以及其他有關(guān)費(fèi)用”，合理費(fèi)用指“賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)費(fèi)用”。
媒體報(bào)道中還有一條比較明顯的誤讀。國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文件出臺(tái)后，房地產(chǎn)專家、中介紛紛計(jì)算二手房交易個(gè)人所得稅負(fù)前后變化。鏈家地產(chǎn)天津陽光100店客戶經(jīng)理吳開偉給新華社記者算了一筆賬：假設(shè)一套房原價(jià)100萬元，現(xiàn)在售價(jià)300萬元，原來只需要3萬元的個(gè)稅，現(xiàn)在則需要按增值額的20%征稅，稅額達(dá)40萬元。
其實(shí)這種算法是不對(duì)的。個(gè)人住房交易個(gè)人所得稅的計(jì)稅所得不是簡單的售價(jià)減原值，除了原值外，還有其他一些稅費(fèi)都是可以扣除的，如賣房過程中的稅金、住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。另外，該文件相關(guān)條款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金，指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。合理費(fèi)用，指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。其中住房裝修費(fèi)用憑合法發(fā)票并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后在規(guī)定比例內(nèi)扣除，住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用憑相關(guān)部門出具的有效憑證據(jù)實(shí)扣除?？梢?，房屋原值僅是計(jì)算應(yīng)稅所得時(shí)減除的一項(xiàng)。
仍以上述吳開偉經(jīng)理舉的例子計(jì)算，假如該套房是所有人以貸款方式購得，轉(zhuǎn)讓時(shí)不符合免繳個(gè)稅的條件。購房發(fā)票金額100萬元，購房過程中支付相關(guān)稅費(fèi)5萬元，支付貸款利息12萬元，支付裝修費(fèi)用10萬元，賣房過程中支付稅金、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用18萬元。所有稅費(fèi)均有合法扣除憑證，裝修費(fèi)已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。該套房轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)繳納個(gè)人所得稅為（300－100－5－12－10－18）×20%＝31（萬元）。
需要注意的是，國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)文件第三條規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)為簡化手續(xù)，一般按照售價(jià)總額的1%征收個(gè)人所得稅。由于按照1%的總價(jià)征收的稅額，一般都低于按照差額的20%征收，因此，在一些交易中，買賣雙方和房產(chǎn)中介往往把能夠核實(shí)原值的房屋，當(dāng)成不能核實(shí)原值的房屋，從而選擇按照交易總價(jià)的1%征收，以此達(dá)到避稅的目的。另外，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）還規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
作者單位：河北省承德市地稅局
二手房買賣“陰陽”合同風(fēng)險(xiǎn)大<段文濤>
近日，有關(guān)二手房買賣征稅的話題成為了熱點(diǎn)，在此，筆者對(duì)常見的“陰陽”合同避稅的可行性和涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
為了少繳稅款，雙方簽訂兩份合同，一份“陰”合同約定房屋買賣的實(shí)際成交價(jià)格；另簽一份低于實(shí)際成交價(jià)的“陽”合同，到有關(guān)部門辦理過戶手續(xù)并作為申報(bào)繳稅的計(jì)稅依據(jù)?？此朴欣蓤D，實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)很大。
根本不可行
對(duì)于二手房交易，按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅〔2011〕61號(hào)）的規(guī)定，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法征稅。即采用國際上通用的評(píng)估方法，借助房地產(chǎn)批量估價(jià)技術(shù)軟件建立的估價(jià)模型，將待評(píng)估房地產(chǎn)就地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、層高、交易時(shí)點(diǎn)等因素修正得出存量房交易價(jià)格評(píng)估值。具體而言，就是納稅人申報(bào)的交易價(jià)格高于存量房交易評(píng)估值時(shí)，按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅；納稅人申報(bào)的交易價(jià)格低于存量房交易評(píng)估值，且沒有正當(dāng)理由的，按存量房交易價(jià)格評(píng)估值征稅。
因此，即便簽訂了兩份買賣合同，由于“陽”合同標(biāo)明的房屋成交價(jià)低于當(dāng)?shù)囟址拷灰椎暮侠韮r(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅時(shí)，不會(huì)認(rèn)可其合同標(biāo)明的交易價(jià)格，而將按評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)征稅。雙方勞神費(fèi)力簽訂的“陽”合同等于廢紙一張，不但不能少繳稅款，還有可能因此被處罰，實(shí)乃得不償失之舉。
違法風(fēng)險(xiǎn)大
?。ㄒ唬┪覈贤ǖ谖迨l規(guī)定了幾種合同無效的情形：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”可見，所簽“陽合同”中的價(jià)格約定條款是無效的。
?。ǘ┒愂照鞴芊ǖ诹龡l界定的偷稅手段中，包含“納稅人偽造記賬憑證，或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款”的行為，而對(duì)納稅人偷稅的，將由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款。
稅收征管法實(shí)施細(xì)則第九十三條還規(guī)定，為納稅人非法提供證明或者其他方便，導(dǎo)致未繳、少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除沒收其違法所得外，可處未繳、少繳稅款1倍以下的罰款。
因此，簽訂房屋買賣“陰陽”合同一經(jīng)查實(shí)，對(duì)納稅人（營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅的納稅人是賣房者；契稅的納稅人是買房者）將按偷稅進(jìn)行處理、處罰；對(duì)簽訂合同的另一方，除沒收其違法所得外，也可按對(duì)方未繳、少繳稅款處以１倍以下的罰款。
?。ㄈ┬谭ǖ诙倭阋粭l及司法解釋規(guī)定，對(duì)于偷稅金額合計(jì)5萬元以上且占應(yīng)納稅款10%以上，案發(fā)后又不按稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定補(bǔ)繳稅款、滯納金以及繳納罰款的，該納稅人還涉嫌偷稅罪，而簽訂合同的另一方則可構(gòu)成共同犯罪，從而招致刑事追責(zé)。
?。ㄋ模┖炗?ldquo;陰陽”合同，一旦有一方反悔不履行合同，會(huì)惹出很多的麻煩，兩份合同上雙方都簽字畫押了，賣方說“陰”合同的價(jià)格是真實(shí)意愿的表達(dá)；買方說“陽”合同已提交備案，其價(jià)格才是真實(shí)意愿的表達(dá)。孰真孰假，焉能辨真?zhèn)危匡L(fēng)險(xiǎn)極大！
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