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| 22號文后房地產(chǎn)企業(yè)的財稅處理 |
| 發(fā)布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數(shù)：2828 |
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| 一、會計處理
1、購入土地的賬務處理
2016年5月10日，瑞安達房地產(chǎn)公司于通過“招、拍、掛”取得一地塊，土地價款為11100萬元，用于開發(fā)“瑞安達花園”，總建筑面積4萬平方米。則：
借：開發(fā)成本——土地價款 11100
貸：銀行存款 11100
2、預售未完工開發(fā)產(chǎn)品的賬務處理
2016年8月1日，“瑞安達花園”取得預售許可證，當月全部售罄，取得預收賬款44400萬元。
借：銀行存款 44400
貸：預收賬款 44400
3．預繳稅金的賬務處理。
（1）預繳增值稅：44400/1.11*3%=1200萬元。
借：應交稅費——預交增值稅 1200
貸：銀行存款 1200
（2）預繳城建稅及附加
借：應交稅費——預交城建稅
應交稅費——教育費附加
貸：銀行存款
（3）預繳土地增值稅：預征率2%，預繳的土地增值稅=（44400-1200）*2%=864萬元
借：應交稅費——預交土地增值稅 864
貸：銀行存款 864
4、商品房交付的賬務處理
（1）結轉(zhuǎn)開發(fā)成本
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本
（2）結轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入
借：預收賬款 44400
貸：主營業(yè)務收入 40000
應交稅金—應交增值稅（銷項稅額） 4400
（3）結轉(zhuǎn)主營業(yè)務成本
借：主營業(yè)務成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
（4）結轉(zhuǎn)預繳增值稅
借：應交稅費——未交增值稅 1200
貸：應交稅費——預交增值稅 1200
（5）允許扣除的土地價款（11100÷1.11）*11%=1100萬元
借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）1100
貸：主營業(yè)務成本 1100
（6）結轉(zhuǎn)稅金及附加
借：稅金及附加
貸：應交稅費——預交土地增值稅
應交稅費——城建稅
應交稅費——教育費附加
5、增值稅結轉(zhuǎn)的賬務處理（略）
二、土地增值稅處理
1、關于土地增值稅的計算，大家一直糾結了收入與土地成本的計算口徑，個人認為：
（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入=44400-（4400-1100）=41100萬元
（2）取得土地支付的價款，案例中按取得的土地價款11100萬元扣除。
2、關于營改增后土地增值稅的個人觀點：
（1）土地增值稅應區(qū)別與增值稅、所得稅的計算口徑，更不可與會計核算掛鉤，只需要按土地增值稅清算的規(guī)程就可以了，不要聯(lián)想太多。
（2）“開發(fā)成本”與“主營業(yè)務成本”是兩回事，營改增前兩者金額相同，營改增后兩者金額可能不同，主要是因為“銷項稅額抵減”是對沖的“主營業(yè)務成本”，而不是“開發(fā)成本”。
三、相關文件
（一）財會〔2016〕22號
“1．企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。
（1）按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應付或?qū)嶋H支付的金額：
借記“主營業(yè)務成本/存貨/工程施工”等科目
貸記“應付賬款/應付票據(jù)/銀行存款”等科目
（2）待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，
借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）”
或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”）
貸記“主營業(yè)務成本/存貨/工程施工”等科目。”
（二）國家稅務總局公告2016年第70號
一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。
（三）國家稅務總局公告2016年第18號
第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法，按照取的得全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1 11%）
第五條當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算
當期允許扣除的土地價=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售面積）*支付的土地價款。 |
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