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| 房企會計核算 注意制度差異 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：580 |
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| 房地產(chǎn)企業(yè)因項目開發(fā)期長、項目滾動進(jìn)行、成本結(jié)轉(zhuǎn)具有特殊性，其相關(guān)會計制度和稅收規(guī)定存在一定差異。而且我國的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要建立在國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號，簡稱83號文件）和國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)〔2001〕142號，簡稱142號文件）兩個文件之上，內(nèi)資和外資房地產(chǎn)企業(yè)也存在不同點。本文對房地產(chǎn)行業(yè)會計制度和稅收規(guī)定存在的差異分析如下。期間費用扣除方法不同83號文件規(guī)定，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。142號文件規(guī)定，企業(yè)當(dāng)期成本費用的確定，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費用來確定?？墒蹎挝还こ坛杀举M用＝可售總成本費用÷總可售面積，其中，可售總成本費用包括為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的成本及期間費用。房地產(chǎn)行業(yè)會計制度規(guī)定，除開發(fā)期間借入資金所發(fā)生的利息以間接費用列入開發(fā)產(chǎn)品成本外，其余的期間費用不分項目，一律作為當(dāng)期損益處理。內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)對于期間費用的規(guī)定和會計制度一致。但按142號文件規(guī)定，期間費用應(yīng)并入開發(fā)總成本，并按實際銷售面積隨銷售成本逐步攤銷。當(dāng)期項目多的，還應(yīng)按項目分?jǐn)傎M用，待各項目實現(xiàn)銷售時，按銷售進(jìn)度攤?cè)氘?dāng)期損益。這種計算方法與會計制度的規(guī)定不同。銷售實現(xiàn)確認(rèn)時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間不同142號文件規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售款銷售的收入確定原則：采取分期付款或預(yù)售方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)；采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)；采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。83號文件也對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時間作了基本相同的規(guī)定。對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收到的預(yù)售款，應(yīng)按照上述規(guī)定確認(rèn)稅法上的“收入”，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)計利潤率預(yù)繳所得稅?！镀髽I(yè)會計制度》規(guī)定收入確認(rèn)條件是：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。在實際操作過程中，開發(fā)企業(yè)主要是以銷售發(fā)票的開具來確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。會計制度對于取得的預(yù)售款在當(dāng)期并不確認(rèn)也不結(jié)轉(zhuǎn)收入，這一點和稅收制度存在不同，造成會計制度確認(rèn)銷售實現(xiàn)時間與稅法規(guī)定的納稅義務(wù)時間發(fā)生不同。利潤確認(rèn)時間不同在未完工的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段，因為不符合會計制度對收入的確認(rèn)原則，會計上不結(jié)轉(zhuǎn)未完工項目的收入，按照配比原則也不結(jié)轉(zhuǎn)成本，也就無從計算會計利潤；稅法則規(guī)定按照預(yù)計利潤率確定利潤，這就造成稅法和會計對當(dāng)期確認(rèn)利潤的時間不同。成本結(jié)轉(zhuǎn)不同房地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定，經(jīng)營成本項目反映企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的實際成本，本項目應(yīng)根據(jù)“經(jīng)營成本”科目發(fā)生額分析填列。83號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。通常，可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積；銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。142號文件相關(guān)規(guī)定也基本相同。以地下車庫和物業(yè)管理用房為例，會計上按照實際成本結(jié)轉(zhuǎn)，稅收雖然對此問題并無明確規(guī)定，但因為物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，所以稅收上對于地下車庫和物業(yè)用房的成本可以列為可售總成本，但其面積不能計入總可售面積，這樣計算出來的已實現(xiàn)銷售的可售面積和會計上確認(rèn)的實際成本就存在差異。開發(fā)產(chǎn)品自用處理不同對于將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面，會計上認(rèn)為是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系，不符合一般商品銷售收入的確認(rèn)原則，不作銷售處理，按成本轉(zhuǎn)賬。142號文件對上述情況沒有明確規(guī)定。83號文件對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的上述行為則規(guī)定應(yīng)視同銷售確認(rèn)相關(guān)的收入、成本和費用。例：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2005年1月l日將一棟剛剛開發(fā)完工的房產(chǎn)出租給乙公司，租期4年，租金總額為240萬元。房產(chǎn)賬面價值為2400萬元，市場價格為3000萬元。假定甲公司按20年攤銷該房屋的成本，不考慮殘值。2005年12月，甲公司會計上確認(rèn)房屋租賃收入60萬元（240÷4）。稅法上則還要確認(rèn)視同銷售收入3000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本2400萬元，確認(rèn)利潤600萬元。2005年會計上攤銷出租房屋的成本為120萬元，而該房屋的計稅價值為3000萬元，根據(jù)83號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除，則稅收上應(yīng)攤銷出租房屋成本150萬元（3000÷20）?？梢?，2005年稅收處理比會計處理多計銷售所得600萬元，多攤銷成本30萬元。甲公司在申報2005年企業(yè)所得稅時，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額570萬元。 |
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