案例：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分兩期開發(fā)，一期為公寓，二期為別墅。2017年，一期預(yù)售收入6000萬元；2018年上半年一期預(yù)售收入2000萬元，2018年6月30日一期完工，一期累計總成本6400萬元；二期實現(xiàn)預(yù)售收入10000萬元。請?zhí)顚?spanstyle="color:#ff0000;">2017版企業(yè)所得稅申報表A105010表并進(jìn)行相應(yīng)的會計處理。為計算簡便，本案例不考慮增值稅的稅會處理。
一、會計處理
（一）2017年
1.核算一期預(yù)售收入
借：銀行存款 6000
貸：預(yù)收帳款——一期 6000
2.預(yù)交土地增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 120（=6000*2%）
貸：銀行存款120
（二）2018年
1.核算二期預(yù)售收入
借：銀行存款 10000
貸：預(yù)收帳款——二期10000
2.預(yù)交土地增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅200
貸：銀行存款 200
3.一期收到預(yù)收帳款
借：銀行存款2000
貸：預(yù)收帳款——一期2000
4..一期完工，確認(rèn)收入
借：預(yù)收帳款8000
貸：主營業(yè)務(wù)收入8000
5.一期完工，結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：主營業(yè)務(wù)成本6400
貸：開發(fā)產(chǎn)品6400
6.確認(rèn)收入轉(zhuǎn)回土地增值稅轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益
借：稅金及附加——土地增值稅120
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅120
二、申報表填寫
關(guān)鍵點(diǎn)：
一是企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按照預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。
政策依據(jù)：國稅發(fā)[2009]31號第八條、第九條。
二是企業(yè)發(fā)生的土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅，貸記銀行存款等科目。待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，再按規(guī)定轉(zhuǎn)入稅金及附加科目。
政策依據(jù)：國稅發(fā)[2009]31號第十二條，財會字[1995]第015號，財會[2016]22號
三是企業(yè)所得稅法完工時間根據(jù)“開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明”三者孰早確定。
如果在完工時間上稅會不一致，根據(jù)會計收入填寫27行及相關(guān)的其他行次，會計帳面毛利額與實際毛利額之間差異填入A105000《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第40行“其他”。本案例舉的完工時間稅會一致的例子，完工不一致的申報表填寫案例可以閱讀《企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類，2017年版）》填報要點(diǎn)和操作實務(wù)。
政策依據(jù)：國稅發(fā)[2009]31號、國稅函[2010]201號
填報說明：
1.第21行第1列“稅收金額”填報第22行第1列減去第26行第1列的余額；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。
2.第22行第1列“稅收金額”填報第24行第1列減去第25行第1列的余額；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。
3.第23行“1.銷售未完工產(chǎn)品的收入”：第1列“稅收金額”填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，會計核算未進(jìn)行收入確認(rèn)的銷售收入金額。
4.第24行“2.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額”：第1列“稅收金額”填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的銷售收入按稅收規(guī)定預(yù)計計稅毛利率計算的金額；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。
5.第25行“3.實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”：第1列“稅收金額”填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅，且在會計核算中未計入當(dāng)期損益的金額；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。
6.第26行“（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額”：填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品，按稅收規(guī)定計算的納稅調(diào)整額。第1列“稅收金額”填報第28行第1列減去第29行第1列的余額第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。
7.第27行“1.銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入”：第1列“稅收金額”填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品，此前年度已按預(yù)計毛利額征收所得稅，本年度結(jié)轉(zhuǎn)為完工產(chǎn)品，會計上符合收入確認(rèn)條件，當(dāng)年會計核算確認(rèn)的銷售收入金額。
8.第28行“2.轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額”：第1列“稅收金額”填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品，此前年度已按預(yù)計毛利額征收所得稅，本年結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品，會計核算確認(rèn)為銷售收入，轉(zhuǎn)回原按稅收規(guī)定預(yù)計計稅毛利率計算的金額；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。
9.第29行“3.轉(zhuǎn)回實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”：填報房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品后，會計核算確認(rèn)為銷售收入，同時將對應(yīng)實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益的金額；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。
