二、計(jì)稅成本核算
開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)。將上述成本合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，歸集分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。能夠直接計(jì)入成本對(duì)象的直接計(jì)入成本對(duì)象，其他成本應(yīng)該按照受益和配比原則，按占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。
三、銷售未完工產(chǎn)品企業(yè)所得稅預(yù)繳匯繳制度
由于房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)售房屋存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的，取得的銷售收入應(yīng)按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率分季或分月計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。開發(fā)產(chǎn)品完工之后，即開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案或者開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用或者開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，企業(yè)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本，計(jì)算出實(shí)際毛利額，確定其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，再將此差額并入完工當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行匯繳。
其中，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定：
1.開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
2.開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
3.開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
4.屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
小結(jié)：
由于產(chǎn)品完工在實(shí)踐中也經(jīng)常出現(xiàn)認(rèn)定不一的情形，國稅總局于《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函[2010]201號(hào)）中明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
