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| 土地增值稅新政策解讀會 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：858 |
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| 第一項：常州市地方稅務局轉發(fā)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的通知 常地稅規(guī)[2010]2號 自2010年7月1日（稅款所屬期）起，對我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷（預）售各類商品房取得的收入按以下預征率預征土地增值稅： 一、普通住宅按2%的預征率預征； 二、營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅、其他商品房等，按3%的預征率預征； 三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既開發(fā)建造普通住宅又開發(fā)其他類型商品房的，其銷（預）售收入應分別核算，分別按2%和3%的預征率實行預征，若不能夠分別核算，一律按3%的預征率預征。 第二項：國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知 國稅函〔2010〕220號 一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。 解讀國稅函[2010]220號：關于土地增值稅清算有關問題 解讀國稅函[2010]220號：土地增值稅清算新規(guī)與所得稅政策又增區(qū)別 簡解國稅函（2010）220號:國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題 國稅函[2010]220號文件學習體會：合理與不合理并存 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。 三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 ?。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除?！ 。ǘ┓膊荒馨崔D讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除?！ ∩鲜鼍唧w適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行?！ 。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法?！ 。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除?！ ∷?、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除?！ ∥濉⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除?！ ×㈥P于拆遷安置土地增值稅計算問題 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費?！ 。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 清算土地增值稅把握五個關鍵點——國稅發(fā)[2006]187號文件 ?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費?！ ∑摺㈥P于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題 《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！ “恕⑼恋卦鲋刀惽逅愫髴a繳的土地增值稅加收滯納金問題 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 |
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