|
|
|
|
| 房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本的檢查重點 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：416 |
| |
| 一、支出是否取得合法有效憑據(jù) 《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的、包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。這一條是稅前扣除的總原則。 關于新法及條例“發(fā)生”的理解： 《企業(yè)所得稅法實施條例》第34條，企業(yè)“發(fā)生”的合理的工資薪金支出，準予扣除。 《企業(yè)所得稅法實施條例》第37條。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中“發(fā)生”的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。 《企業(yè)所得稅法實施條例》第48條，企業(yè)“發(fā)生”的合理的勞動保護支出，準予扣除。 理解：1、首先要理解“發(fā)生”是屬于“權責發(fā)生制” 的“發(fā)生”，但是要提供證明實際發(fā)生的適當憑證。 2、實際發(fā)生不等于實際支付。也就是說，如果企業(yè)在提供了證明實際發(fā)生的適當憑證的前提下，可以不實際支付。 3、注意一些必須實際支付的另外規(guī)定，例如條例第34條。企業(yè)“發(fā)生”的合理的工資薪金支出，準予扣除。這里的發(fā)生就要求是實際支付。 國稅發(fā)[2008]40號文規(guī)定：對于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款?！ 惏l(fā)[2008]80號規(guī)定：企業(yè)取得的發(fā)票沒有開具支付人全稱的，不得扣除，也不得抵扣進項稅額，也不得申請退稅。 國稅發(fā)[2009]31第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 《關于印發(fā)進一步加強稅收征管若干具體措施的通知》（國稅發(fā)[2009]114號）規(guī)定，未按規(guī)定取得的合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除。 對“合法有效憑據(jù)”的范圍如何理解？ 《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定：條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指： ?。ㄒ唬┲Ц督o境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； ?。ǘ┲Ц兜男姓聵I(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證； （三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明； ?。ㄋ模﹪叶悇湛偩忠?guī)定的其他合法有效憑證。 從上面的規(guī)定可以看出，無論實際發(fā)生或者實際支付，都要企業(yè)提供證明實際發(fā)生的適當憑證。對實際發(fā)生的支出是否取得合法有效憑據(jù)是稅務檢查的重中之重。 關于《進一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作》的通知（稽便函[2008]42號）規(guī)定，要對被查企業(yè)列支成本費用的票據(jù)進行重點核對，單張票面金額在10萬元以上的票據(jù)必須全部進行核查。 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，虛開建筑業(yè)發(fā)票的現(xiàn)象比較普遍。虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實業(yè)務的情況下，去稅務機關門前代開建筑發(fā)票或取得建筑公司非法代開的發(fā)票，交一點營業(yè)稅或者代開的手續(xù)費，獲取企業(yè)所得稅和土地增值稅的更多的抵扣，發(fā)票雖然是真實的，但業(yè)務是虛假的，屬于偷稅行為。虛開建筑業(yè)發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)稅務檢查的重點所在。 那么，稅務機關怎么判斷虛開建筑發(fā)票呢？ 其中一個是“三價對比”方法。三價即預算價、結(jié)算價、計入成本價（即開發(fā)票額）對比的方法進行判斷。例如，某公司工程造價約定為2.3億元，最后的工程總結(jié)算金額只1.3億元，但開具發(fā)票總額為人民幣2.3億元，這樣就虛增了1億元成本。 其他的判斷虛開建筑發(fā)票方法需要個案分析，這里就不展開了。 二、計稅成本審核的重點 ?。ㄒ唬┏杀緦ο蟮拇_定是否正確 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中較為普遍的問題就是通過混淆成本核算對象達到調(diào)節(jié)利潤的目的，有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)成本，放在一個賬戶中進行核算，而不是以開發(fā)項目為核算對象進行明細核算，使當期單項工程開發(fā)成本無法準確核算。成本對象的確定非常重要，成本對象不能準確確定，計稅成本就沒有辦法準確計算。成本對象是否準確確定的重要性無論怎么形容都不為過。 國稅發(fā)[2009]31第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 1、計稅成本對象的確定原則： ?。?）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 ?。?）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 ?。?）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 ?。?）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 （5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算（6）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。 2、土地增值稅在清算原則：國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目， （1）以分期項目為單位清算。（有點像分類歸集原則） ?。?）開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額（有點像功能區(qū)分原則和成本差異原則）。 另外，國稅發(fā)[2009]91號第十七條規(guī)定，清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 一般來講，在確定成本核算對象時，應結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，一般應該分別作如下處理： ①一般開發(fā)項目，應以每一獨立編制的設計概算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象。 ?、谕婚_發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。 ?、蹖τ趥€別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。 具體來說，應該按下列的方法確定成本對象。 ?、僖哉麄€開發(fā)項目為成本核算對象規(guī)模小一次性全部開發(fā)的房地產(chǎn)項目。 ?、谝蚤_發(fā)期數(shù)為成本核算對象特殊：分期分區(qū)，如一期就分為五個區(qū)，可規(guī)劃建設許可證看到分區(qū)的情況。 ③以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對象別墅、高層、多層，純商鋪應分別計算增值額、增值率明確了項目清算單位，以審批、備案的項目為單位進行清算；以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)須分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。納稅人不能自行選擇項目單位來避稅。 ?。ǘ┩恋卣饔觅M及拆遷補償費的檢查 土地征用費及拆遷補償費，指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 土地征用費及拆遷補償費的檢查要注意以下幾點： 1、房地產(chǎn)企業(yè)場支付給被拆遷人的拆遷補償費是可以不需要取得發(fā)票的。 房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除： ?。?）政府規(guī)定的拆遷補償費標準的文件； （2）被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條；支付給行政機關、司法機關的罰款、罰金、滯納金不得扣除，但因為違背經(jīng)濟合同支付給對方的違約金、罰款、滯納金、銀行罰息、訴訟費等都屬于與生產(chǎn)經(jīng)營有關的支出，準予稅前扣除。 ?。?）被拆遷戶的門牌號碼； ?。?）被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補償費協(xié)議；在這里，需要注意的是取得的青苗補償費是否繳納營業(yè)稅？ 青苗補償費是指國家征用土地時，農(nóng)作物正處在生長階段而未能收獲，國家應給予土地承包者或土地使用者的經(jīng)濟補償?！秶叶悇湛偩株P于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函發(fā)[1997]87號）文件規(guī)定，對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。 而《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）文件規(guī)定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，青苗補償費不屬于不征收營業(yè)稅的情形，因此，對土地承包人取得的青苗補償費收入不征營業(yè)稅。 2、土地不能按評估價計算土地增值額的扣除項目《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定：扣除項目，具體為： （1）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 ?。?）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及其《實施細則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 但是，《土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條規(guī)定：提供扣除項目金額不實的，應由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。 也就是說，土地增值稅的土地都不可能出現(xiàn)零成本，最起碼也可以按取得土地使用權時的基準地價進行評估。 3、成片開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計算土地扣除項目。 《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 但是，企業(yè)所得稅必須用占地面積法。國稅發(fā)[2009]31第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 ?、僖淮涡蚤_發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 ?、诜制陂_發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 如一項目，土地面積為10000平方米，分三期開發(fā)，一期基座占地為2500平方米，二期基座占地為3000平方米，三期占地為1800平米。道路、綠化2700 平方米，土地成本為8000萬元，如何分配土地成本？ 這里的關鍵點是：道路、綠化等空地面積為2700平方米是要分配到各期中去的。 一期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×2500=2739.73﹙萬元﹚； 二期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×3000=3287.67﹙萬元﹚； 三期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×1800=1972.60﹙萬元﹚； ?。ㄈ┣捌诠こ藤M的檢查 前期工程費指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 注意：境外的設計費要代扣代繳營業(yè)稅。 《營業(yè)稅實施細則》第四條第（一）項規(guī)定：條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：提供或者接受條例規(guī)定勞務的單位或者個人在境內(nèi)；但是，境外的設計費不需要代扣代繳預提所得稅。 《企業(yè)所得稅實施條例》第七條第（二）項規(guī)定：企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：提供勞務所得，按照勞務發(fā)生地確定。 ?。ㄋ模┙ㄖ惭b工程費的檢查 建筑安裝工程費指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 1、建筑安裝工程費偏高問題，可參考當?shù)亟ㄔO管理部門公布的單位定額成本核定。 2、建筑業(yè)甲供材征稅問題是稅務機關檢查甲供材的重點： （1）要注意甲方供材的材料已經(jīng)計入開發(fā)成本了，不能再重復計入建安發(fā)票成本。 例如，某房地產(chǎn)商自行購買材料200萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費100萬元。因為反正乙方繳納營業(yè)稅是一定的，甲方供材部分在并入建筑營業(yè)額繳納營業(yè)稅之后不可以按照合計金額由建筑公司開具300萬元發(fā)票給甲方房地產(chǎn)開發(fā)公司，否則甲方會重復扣除成本。 ?。?）不能認為材料發(fā)票不能列入成本。稅務人員認為材料發(fā)票是不合法憑證是錯誤的。即使建筑公司沒有就甲方供材部分繳納相關的稅收，房地產(chǎn)公司在甲方供材業(yè)務中取得的相關材料發(fā)票也是完全可以作為合法憑證進行賬務處理 ?。?）如果建筑公司沒有對甲方供材部分繳納相關稅收，稅務機關是不可以要求房地產(chǎn)公司單獨就這部分補繳相關稅收。 ?。?）不能將代扣代繳的營業(yè)稅計入成本費用扣除，即使有合同規(guī)定由甲方負擔營業(yè)稅及附加，也不可以。 《稅收征收管理法實施細則》第三條規(guī)定，納稅人應當依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無效。 在合同中約定營業(yè)稅金（實際中一般約定所有相關稅金）由接受方承擔，顯然是違反了上述稅收法律的規(guī)定（違法地轉(zhuǎn)移了納稅義務人），根據(jù)《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)進行強制性規(guī)定的合同無效，故在合同中約定代付營業(yè)稅金應當屬無效條款。 3、建筑安裝工程費可以按照合同額的10%來預提國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。 這里，需要注意的是，只能按單個合同預提，不能按總合同預提 例如，某房地產(chǎn)公司共簽定與2家施工企業(yè)簽定出包合同，其中與甲企業(yè)簽定的合同總金額1000萬元，至2009年12月31日已取得800萬元發(fā)票，預提費用為200萬元；與乙企業(yè)簽定的合同總金額5000萬元，至2009年12月31日已取得發(fā)票4900萬元，預提費用為100萬元。納稅調(diào)整金額的計算以下兩種計算方法： 第一種方法： 對甲企業(yè)的合同，預提費用所占比例：200÷1000=20%，需納稅調(diào)增：1000×10%＝100（萬元）。 對乙企業(yè)的合同，預提費用所占比例：100÷5000=2%，無需納稅調(diào)增。 第二種方法：對甲、乙企業(yè)的合同，合并計算，預提費用所占比例：（200+100）÷（1000+5000）＝5%，無需納稅調(diào)增。 很明顯，第一種方法才是正確的。 4、建筑安裝工程費發(fā)票在匯算清繳前取得可以稅前扣除。 國稅發(fā)[2009]31號第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 國稅發(fā)[2009]31號第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。 根據(jù)以上規(guī)定，本年未取得合法憑證的支出，不予扣除；如果是在匯算清繳前取得合法憑證的，可以稅前扣除。 這里要注意的是：完工開發(fā)產(chǎn)品的標準完工標準的三個條件是孰早的原則： ?。?）竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品。 ?。?）已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品。 ?。?）已取得了初始產(chǎn)權證明的開發(fā)產(chǎn)品。 例如：2008年2月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。A公司將該寫字樓預售給C服裝廠。 ?。?）10月20日交付購買方C服裝廠使用。 （2）11月10日，A公司將該寫字樓竣工證明材料上報房地產(chǎn)管理部門備案。 ?。?）11月20日，A公司取得了該寫字樓的初始產(chǎn)權證明，結(jié)論：A公司在計算該寫字樓企業(yè)所得稅時，完工時間應以10月20日為準，而不是11月10日，也不是11月20日。 最后，要高度重視《關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復》國稅函[2009]342號的規(guī)定，根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 5、建筑安裝工程費土地增值稅的檢查重點 ?。?）國稅發(fā)[2009]91號第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程費時應當重點關注： ?、侔l(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 ?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。 ?、郏﹨⒄债?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 ④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。 ?、萁ㄖ惭b發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。 ?。?）土地增值稅建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分攤例如，某項目已100%銷售完畢。實現(xiàn)普通住宅銷售收入6400萬元、非普通住宅銷售收入2700萬元。繳納土地增值稅122萬元，總稅負為1.34%.稅負偏低。稅務局對其檢查。發(fā)現(xiàn)在同一開發(fā)項目中經(jīng)營不同類型的房產(chǎn)，其中發(fā)生的主體共同成本中劃分420萬元（只開一張發(fā)票）直接認定為“商鋪專門發(fā)生的建安費”，這樣就加大了非普通住宅的扣除金額比例，降低了非普通住宅的稅負和整體稅負。 經(jīng)檢查后，該公司補交土地增值稅135萬元（稅負達2.8%）。 ?。ㄎ澹┗A設施建設費的檢查 基礎設施建設費指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 需要注意的是，園林綠化等園林環(huán)境工程費不屬于配套設施，因此稅法沒有規(guī)定必須按照建筑面積對園林進行分攤，除了占地面積、配套設施、貸款利息三項共同費用外，企業(yè)可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進行分攤扣除。 ?。┕才涮自O施費的檢查 公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 國稅發(fā)[2009]31號第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理： ?。?）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 ?。?）屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 配套設施的權屬是稅務檢查的重點，如產(chǎn)權歸企業(yè)所有的會所，要單獨核算成本。如果企業(yè)把產(chǎn)權歸企業(yè)所有的會所的成本計入開發(fā)產(chǎn)品，稅務機關就會納稅調(diào)增。 另外，公共配套設施費用可以預提，可以按照預算造價來合理預提配套設施建造費用。 國稅發(fā)[2009]31號第三十二條第（二）項規(guī)定：公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 ?。ㄆ撸╅_發(fā)間接費的檢查 開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 1、開發(fā)間接費和管理費用的區(qū)別：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應在房地產(chǎn)開發(fā)費用中列支，不應在此扣除。 開發(fā)間接費只能列支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的間接費用。 在實際工作中，往往以是否設立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場機構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織其開發(fā)建設活動，其所發(fā)生的費用可直接并入企業(yè)的管理費用。 若企業(yè)建立現(xiàn)場管理機構(gòu)，則所發(fā)生的費用計處開發(fā)間接費用中，開發(fā)間接費用科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，借：開發(fā)間接費用，貸：應付工資、應付福利費、累計折舊、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 期末，借方歸集的開發(fā)間接費用應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關成本核算對象，借記開發(fā)成本——開發(fā)間接費用、貸記本科目，該科目應按企業(yè)內(nèi)部不同單位部門分公司設置明細帳。 企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用應作為期間費用，計入管理費用。 2、現(xiàn)場工程監(jiān)理費是作為房地產(chǎn)開發(fā)成本或是作為企業(yè)期間費用在管理費用科目列支？ 有些稅務人員認為：現(xiàn)場工程監(jiān)理費應作為企業(yè)期間費用在管理費用科目列支，而不應構(gòu)成開發(fā)成本。因為土地增值稅實施細則中列舉的建筑安裝費中，只有建筑費用和安裝費用。另外根據(jù)企業(yè)會計準則中的建造合同規(guī)定，建造合同成本中不包括監(jiān)理費在內(nèi)。這種觀點是錯誤的。 現(xiàn)場工程監(jiān)理費屬于開發(fā)間接費用。 （八）成本調(diào)整（二次分攤） 屬于成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，①首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，②然后再將由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。來源：中國稅網(wǎng)主辦期刊《稅務規(guī)劃》2010年6月期作者：云中飛（鐘必） 電話：18926950393郵箱：zhongbi2008@vip.163.com |
|
|
|
|
|
