在廣州有多套商用物業(yè)出租者請(qǐng)注意：商鋪?zhàn)饨鹨讶泻喜⒄鞫悺?/FONT>
租金合計(jì)過(guò)兩萬(wàn)元稅率將升至14.3%目前住宅尚未執(zhí)行。
案例
兩物業(yè)租金合計(jì)過(guò)兩萬(wàn) 稅率從8.7%漲至14.3%
記者一位朋友在天河有一間寫字樓出租，在荔灣有一個(gè)商鋪出租，以往兩個(gè)商用物業(yè)租金都不過(guò)兩萬(wàn)元，分別按8.7%征收出租房產(chǎn)稅。不過(guò)8月份后，他在兩套房子重簽合同做租賃登記時(shí)發(fā)現(xiàn)，以往計(jì)算非住宅租金收入適用的稅率只限同一個(gè)區(qū)，現(xiàn)在已擴(kuò)大到全市，因此他兩個(gè)物業(yè)在合并統(tǒng)計(jì)租金之下總租金為3萬(wàn)元，適用稅率從兩萬(wàn)元以下的8.7%提高到14.3%，他以往總共只需交2610元的出租房產(chǎn)稅，現(xiàn)在一下子就漲到4290元。這位朋友表示，之前完全沒(méi)有收到有關(guān)風(fēng)聲，跟租客談租約時(shí)也沒(méi)有提到這一點(diǎn)。
滿堂紅華夏路分店店長(zhǎng)吳明軍告訴記者，非住宅的合并征稅以往的確是按行政區(qū)來(lái)計(jì)算，即荔灣區(qū)商鋪的收入不會(huì)與天河區(qū)寫字樓的租金相加，各自相安無(wú)事，可以適用較低的稅率，不過(guò)從8月份開(kāi)始，只要業(yè)主新辦租賃登記并開(kāi)具出租房產(chǎn)稅的發(fā)票，即按照全市范圍內(nèi)的非住宅租金收入來(lái)進(jìn)行計(jì)算。
對(duì)老城區(qū)租值不高的多套物業(yè)業(yè)主影響最大
目前廣州市商業(yè)公寓的租金在50~100元/m2，珠江新城商業(yè)公寓月租普遍過(guò)5000元，寫字樓租金在80~150元/m2，故此擁有三四間公寓或者一間商鋪加一兩個(gè)公寓，業(yè)主需要承擔(dān)的稅率就可能跳升至14.3%。這個(gè)合并征稅的規(guī)定對(duì)老城區(qū)租值不高的多套物業(yè)業(yè)主影響最大，因?yàn)橐酝@些商鋪或?qū)懽謽亲庵刀疾贿^(guò)兩萬(wàn)元，現(xiàn)在一合并征稅后，業(yè)主的低租值物業(yè)就被分布在其他區(qū)的高租值物業(yè)所拖累，有可能要交重稅。
應(yīng)對(duì)
購(gòu)入時(shí)算好日后租金 可考慮與人合買物業(yè)
據(jù)吳明軍介紹，目前商用物業(yè)的租客基本上是用于營(yíng)商用途，故此租客出于扣稅的目的往往要求業(yè)主開(kāi)具租賃發(fā)票，而且需要做工商登記的租客必須到出租屋管理中心進(jìn)行租賃備案方可到工商局申請(qǐng)工商登記，業(yè)主能逃稅的可能性非常低。在租賃時(shí)，業(yè)主往往與租客談判時(shí)采用兩個(gè)方法，一是把出租房產(chǎn)稅計(jì)算入總租金，由業(yè)主承擔(dān)；二是商議該稅費(fèi)由租客承擔(dān)。無(wú)論是業(yè)主實(shí)收還是業(yè)主承擔(dān)稅費(fèi)，業(yè)主都會(huì)計(jì)算本身的凈收入，故此兩者實(shí)際相差不大，不過(guò)對(duì)于多套房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果他們低租值的物業(yè)也需按照14.3%的出租房產(chǎn)稅來(lái)征收，租客或許會(huì)轉(zhuǎn)投單套房出租的業(yè)主，相應(yīng)的出租房產(chǎn)稅不會(huì)太高。
對(duì)于目前尚未入市購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的人士來(lái)說(shuō)，購(gòu)入時(shí)增加一個(gè)買家的名字，日后可能有助于減稅。一位業(yè)主告訴記者，他的一套寫字樓是與朋友一起投資的，房產(chǎn)證上有兩個(gè)人的名字。由于出租屋管理中心可以根據(jù)業(yè)主名字來(lái)平分租金，納稅憑證也可以分別開(kāi)，因此，他這套月租3萬(wàn)元的寫字樓，兩位業(yè)主每人的租金收入是1.5萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的出租房產(chǎn)稅稅率只要8.7%。
住宅會(huì)否合并征稅？還沒(méi)執(zhí)行
根據(jù)廣州市地稅局網(wǎng)站的計(jì)稅依據(jù)，如果有多套出租房屋，按合并租金收入計(jì)算，這個(gè)原則適用于住宅與非住宅，不過(guò)截至目前，記者從多套住宅的人士了解到，多套房租金收入不會(huì)進(jìn)行合并辦理，每套房都是按照對(duì)應(yīng)的稅率進(jìn)行納稅。
對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，月租兩萬(wàn)元上下的出租房產(chǎn)稅稅率相差不大，月租兩萬(wàn)元以上稅率為8.38%，2000~20000元?jiǎng)t為6.7%，差別較非住宅的兩萬(wàn)元租金上下的稅費(fèi)要窄。且從出租房產(chǎn)稅的繳交情況來(lái)看，住宅比非住宅要低得多，一般都是大型小區(qū)或者高檔社區(qū)才會(huì)被出租屋管理中心所關(guān)注，部分長(zhǎng)期出租且不需開(kāi)具租賃發(fā)票的住宅還可“逃脫”出租屋管理中心的監(jiān)管。 |
