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| 房企法定代表人自用開發(fā)產(chǎn)品需繳稅 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：664 |
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| 一家房地產(chǎn)開發(fā)公司（私營企業(yè)）的法定代表人，將公司開發(fā)的部分房屋自己留下，分別用來自用和出租，并將房屋產(chǎn)權(quán)證辦到自己名下。房地產(chǎn)公司在申報納稅時扣除了這部分金額，認為自建自用房產(chǎn)沒有發(fā)生“有償”行為，不用繳稅。 稅務(wù)機關(guān)認為，這種情況不符合自建自用的免稅政策，應(yīng)視同銷售行為繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等有關(guān)稅種。 營業(yè)稅方面，企業(yè)會計認為，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第三條規(guī)定，提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。這里的“有償”，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。對企業(yè)自建自用房產(chǎn)行為，因由公司內(nèi)部員工提供應(yīng)稅勞務(wù)，不存在“有償”，不屬于《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的提供應(yīng)稅勞務(wù)免征營業(yè)稅的行為。而且私營企業(yè)整個企業(yè)都是法定代表人的，因此，企業(yè)法定代表人自建自用房產(chǎn)不征收建筑業(yè)營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。 企業(yè)會計的這種認識是錯誤的。因為，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定，單位或個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈與其他單位或者個人，應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)行為。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）規(guī)定，個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：1.離婚財產(chǎn)分割。2.無償贈與近親屬。3.無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。4.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。上述免稅規(guī)定中不包括單位無償贈與不動產(chǎn)行為，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司要全額繳納營業(yè)稅。并且，將房屋產(chǎn)權(quán)辦到公司法定代表人名下，即使是私營企業(yè)，權(quán)屬也已發(fā)生變更，其實質(zhì)是“有償”行為。 企業(yè)所得稅方面，企業(yè)會計認為，《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，因此可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不應(yīng)視同銷售確認收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算：1.將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品。2.改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能。3.改變資產(chǎn)用途（如自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）。4.將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移。5.上述兩種或兩種以上情形的混合。6.其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。因此，房地產(chǎn)公司會計認為該公司法定代表人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，未發(fā)生所有權(quán)屬改變，不視同銷售行為，不繳納企業(yè)所得稅。 企業(yè)會計的這種認識是錯誤的，根據(jù)《企業(yè)所得法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。國稅函[2008]828號文件進一步明確處置資產(chǎn)（包括自產(chǎn)和外購）視同銷售的行為如下：1.用于市場推廣或銷售。2.用于交際應(yīng)酬。3.用于職工獎勵或福利。4.用于股息分配。5.用于對外捐贈。6.其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)的房屋辦到法人代表的名下，實質(zhì)上是屬于股息分配或者是屬于對外捐贈等行為。資產(chǎn)所有權(quán)已發(fā)生改變，不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入，繳納企業(yè)所得稅。 土地增值稅方面，企業(yè)會計認為，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十九條第二項規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列為收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。 對此，《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。也就是說，不征土地增值稅贈與行為僅包括兩種情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系近親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。而房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)的房地產(chǎn)分配給投資者或法定代表人，不是贈與行為，因此要繳納土地增值稅。 |
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