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| 慎用“自建自用”房產(chǎn)免稅優(yōu)惠政策 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：653 |
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| 房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人將在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)的部分房屋和車庫留下自己使用或用于出租，按自建自用的免稅規(guī)定把房照辦到自己個人名下的行為，在個別地方存在。筆者認(rèn)為，這種情況不符合自建自用的免稅政策，不應(yīng)該享受免稅的優(yōu)惠。因為如果房地產(chǎn)開發(fā)公司把公司開發(fā)的商品房辦到法定代表人的名下，根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，屬于視同銷售的行為。要繳納營業(yè)稅等有關(guān)的稅種。按自建自用免稅把房照辦到房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人個人名下主要是沒有把握好以下幾方面的概念和稅收政策。 第一，個人不可以從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中規(guī)定未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中指出房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。根據(jù)以上兩個相關(guān)文件規(guī)定，不同資質(zhì)，從事開發(fā)的范圍和項目有不同的規(guī)定，即如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的資質(zhì)不同，能從事開發(fā)的區(qū)域和項目也不同。但是，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)個人不可以從事房屋開發(fā)、建筑業(yè)務(wù)。所以，在目前，個人沒有可能在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有自建自用房屋的建筑開發(fā)行為。 第二，稅收政策上對單位自建自用和個人自建自用概念有所不同。個人自建建筑物自用，僅限于個人自購材料、自聘人員、支付工資并擁有建筑物產(chǎn)權(quán)以滿足自己生產(chǎn)生活的需要的行為，在目前，在農(nóng)村集體土地自建住宅時有這種行為。單位自建不動產(chǎn)，是指具有建筑安裝施工資質(zhì)和能力的企業(yè)，由自己施工建設(shè)房產(chǎn)，并歸本單位自行使用的行為。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）第三條第一款“單位或個體工商戶聘用的員工為本單位或雇主提供應(yīng)征營業(yè)稅勞務(wù)，不包括在有償提供應(yīng)稅勞務(wù)之內(nèi)”的規(guī)定，對自建行為，因系由公司內(nèi)部員工提供應(yīng)稅勞務(wù)，不屬于營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的提供應(yīng)稅勞務(wù)的行為，因而不按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，免征營業(yè)稅。對于以個人名義為他人提供建筑安裝勞務(wù)，且結(jié)算全部或部分工程價款的，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。所以，對于房地產(chǎn)企業(yè)兼有建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)對其自建自用的房屋不征收建筑業(yè)營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。這種情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有建筑資質(zhì)，就根本不存在自建自用的情況。 第三，法人和法定代表人等自然人不同，在辦理房照產(chǎn)權(quán)證時，又涉及到法人和法定代表人的區(qū)別?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定：法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人是法律上擬制的人，是一個組織，在法律上等同自然人。法人有獨立的財產(chǎn)權(quán)，是指法人享有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的財產(chǎn)，它與組成法人的成員的財產(chǎn)或者它的創(chuàng)立者的財產(chǎn)相分離。法人承擔(dān)獨立的民事責(zé)任，以其全部的獨立財產(chǎn)對其所有債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，法人的成員包括法定代表人和創(chuàng)立人，他們對法人的債務(wù)不負(fù)直接責(zé)任。應(yīng)當(dāng)將法人的獨立責(zé)任和法人投資人、法定代表人等自然人的有限責(zé)任相區(qū)別。所以，在辦理產(chǎn)權(quán)證件時，如果只有同時兼有建筑資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋產(chǎn)權(quán)證件辦在公司法人的名下（既法人組織的名下）才能享受免征營業(yè)稅等的稅收優(yōu)惠。 第四，房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋產(chǎn)權(quán)證辦到了公司法定代表人名下，不屬于免稅行為，在稅法下屬于贈與或者是利潤（股息）分配行為。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第5條規(guī)定“單位或個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈與其他單位或者個人，視同銷售不動產(chǎn)行為”，財稅[2009]111號關(guān)于免征營業(yè)稅的若干政策中規(guī)定：個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與近親屬；（三）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。免稅規(guī)定中不包括單位無償贈與不動產(chǎn)。所以房地產(chǎn)開發(fā)公司要繳納營業(yè)稅；根據(jù)《企業(yè)所得法實施細(xì)則》第二十五條“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。” 《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）進(jìn)一步明確了新企業(yè)所得稅法下處置資產(chǎn)（包括自產(chǎn)和外購）視同銷售收入的行為，即，開發(fā)企業(yè)企業(yè)將資產(chǎn)移送他人用于市場推廣或銷售、用于交際應(yīng)酬、用于職工獎勵或福利、用于股息分配、用于對外捐贈和其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)的房屋辦到法定代表人的名下，實質(zhì)是屬于股息分配或者是屬于對外捐贈等行為。因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入繳納企業(yè)所得稅。同時根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。具體地說，不征土地增值稅贈與行為包括兩種情況，（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系近親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為；（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。所以房地產(chǎn)開發(fā)公司分配給投資者或者法定代表人房地產(chǎn)的行為，不是贈與行為，要繳納土地增值稅。 綜上所述，開發(fā)公司的法定代表人或項目經(jīng)理及掛靠開發(fā)公司的開發(fā)商將自建房屋不繳營業(yè)稅等各種稅收便把房照辦在個人的名下，是一種不符合稅收政策的錯誤認(rèn)識和做法。 |
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