近年來，雖然房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，但從種種跡象來看，調(diào)控面臨的難度越來越大，調(diào)控的思路也亟待轉(zhuǎn)型。
根據(jù)財政部近日發(fā)布的2013年一季度稅收報告，今年前3個月，全國稅收總收入完成2.74萬億元，比去年同期增長6%，增速回落了4.3個百分點。而在多數(shù)主體稅種出現(xiàn)同比負(fù)增長的同時，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入均同比上漲，顯示房地產(chǎn)市場整體有所回暖，而其中相關(guān)稅種的結(jié)構(gòu)性分化則更需要引起重視。
一方面，今年以來房地產(chǎn)市場的運行情況未能達(dá)到政策預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，城鎮(zhèn)土地使用稅同比增速回落了26.1個百分點，而土地增值稅、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅和契稅則分別大漲了30.2、65.7和51.9個百分點。由于城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基是納稅人占用的土地面積，而土地增值稅、營業(yè)稅和契稅收入則基本與交易金額掛鉤，這意味著，今年一季度，無論是土地市場還是二級市場，全國樓市整體處于量跌價升的狀態(tài)，這顯然與決策層所希望達(dá)到的“量升價跌”狀態(tài)背道而馳。
應(yīng)該說，去年下半年以來樓市持續(xù)回暖，銷售情況好轉(zhuǎn)緩解了開發(fā)商的資金鏈壓力，也使其推盤和定價策略重新回歸追求利潤，是導(dǎo)致今年一季度樓市量跌價升的直接原因。但從更深層次來看，這一變化顯示出調(diào)控政策的方向可能存在問題。在本輪調(diào)控中，限制需求一直是調(diào)控政策核心，但隨著調(diào)控政策效果邊際遞減，市場博弈加劇，雖然決策層幾度重申相關(guān)政策，但被過度壓抑的需求仍有加速釋放的趨勢，房價上漲壓力增加。在此背景下，開閘引入更多供給應(yīng)該是更合理的選擇。但受制于房價調(diào)控目標(biāo)的壓力，部分地方政府選擇了以限價為代表的調(diào)控政策，限制預(yù)售價格不符合規(guī)定的新盤上市。雖然從數(shù)據(jù)上看，這一做法有助于控制房價上漲，但顯然不利于樓市供求平衡。以北京為例，4月底，其新盤庫存量已經(jīng)跌至歷史低位，即使監(jiān)管部門在“五一”長假前集中放行項目，但要形成有效供給，可能還要等上數(shù)周時間。從這個角度看，以房價為導(dǎo)向的調(diào)控政策是否真正有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，仍有待商榷。
另一方面，更需要警惕房地產(chǎn)調(diào)控尚未成功，而普通百姓的稅負(fù)壓力卻進(jìn)一步增加。以契稅為例，今年1-3月，契稅完成917.36億元，同比增長38.3%，占稅收總收入的比重達(dá)到3.3%。由于契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額，在土地交易活躍程度一般的一季度，普通購房者自然成為了契稅增長的主要貢獻(xiàn)者。財政部報告也指出，契稅收入較快增長的主要原因是房地產(chǎn)市場交易活躍，1-2月商品房銷售額同比增長77.6%。而新國五條中有關(guān)“房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”的條款，更是令3月份樓市成交出現(xiàn)一波井噴。此外，數(shù)據(jù)還顯示，1-3月，房產(chǎn)稅完成337.11億元，同比增長6.4%，而近日房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍的傳言再度充斥網(wǎng)絡(luò)，上海社科院發(fā)布的一項報告更是建議上海盡早開征存量房房產(chǎn)稅。
筆者認(rèn)為，從抑制投機(jī)的角度出發(fā)，稅收政策自然有其作用，但不應(yīng)該以加重普通購房者的負(fù)擔(dān)為代價，否則只能成為“土地財政”的新注解。 |
