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| 股權(quán)投資方式獲取土地使用權(quán) 應(yīng)重視收購后土地成本的計量 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：683 |
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| 目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)，除在土地交易市場參加公開競標(biāo)外，一些地產(chǎn)商還采取股權(quán)投資方式獲取土地資源。通過股權(quán)收購方式獲取土地使用權(quán)，收購人應(yīng)重視收購后土地成本的計量。 例如：A公司為某房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，兩年前以招拍掛方式獲取土地25400平米，支付土地出讓金及補償費用12000萬元，A公司注冊資金6000萬元。A公司因資金不足，準(zhǔn)備將該地塊轉(zhuǎn)讓，A公司經(jīng)咨詢有關(guān)人士，認為采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅收成本較低。B公司擬受讓該地塊，經(jīng)協(xié)商，以土地評估價值作價將A公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給B公司。A公司土地評估價值為20000萬元。假設(shè)投資當(dāng)日，A公司所有者權(quán)益為6000萬元?！ ∠嚓P(guān)帳務(wù)處理如下：B公司在取得A公司股權(quán)時 借：長期股權(quán)投資——A公司（股權(quán)投資成本）6000萬元 長期股權(quán)投資——A公司（股權(quán)投資差額）14000萬元 貸：銀行存款 20000萬元 A公司憑相關(guān)法律文件，做變更投資人的帳務(wù)處理 借：實收資本——A公司 6000萬元 貸：實收資本——原股東 6000萬元 從帳務(wù)處理來看，土地評估增值部分無法在股權(quán)交易過程中得到賬面確認?！ 哪壳岸愂障嚓P(guān)政策規(guī)定看，關(guān)于資產(chǎn)的計量，有如下規(guī)定：國稅發(fā)[2000]84號：納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資等各項資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則。納稅人發(fā)生合并、分立和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等改組活動，有關(guān)資產(chǎn)隱含的增值或損失在稅收上已確認實現(xiàn)的，可按經(jīng)評估確認后的價值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本?！ ∝敹怺1997]77號：企業(yè)進行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評估增值可以計提折舊，但在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除?！ 惏l(fā)[1998]97號：企業(yè)合并、兼并后的各項資產(chǎn)，在繳納企業(yè)所得稅時，不能以企業(yè)為實現(xiàn)合并或兼并而對有關(guān)資產(chǎn)等進行評估的價值計價并計提折舊，應(yīng)按合并或兼并前企業(yè)資產(chǎn)的賬面歷史成本計價，并在剩余折舊期內(nèi)按該資產(chǎn)的凈值計提折舊。凡合并或兼并后的企業(yè)在會計損益核算中，按評估價調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)賬面價值并據(jù)此計提折舊的，應(yīng)在計算應(yīng)納稅所得額時進行調(diào)整，多計部分不得在稅前扣除?！ ⊥恋卦鲋刀愊嚓P(guān)政策也對可計入扣除項目的土地成本進行了如下規(guī)定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：計算增值額的扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用…… 從以上可以分析得出，稅收上關(guān)于資產(chǎn)成本的計量均強調(diào)了歷史成本及實際發(fā)生的確認原則。納稅人發(fā)生合并、分立和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等改組活動，有關(guān)資產(chǎn)隱含的增值或損失在稅收上未確認實現(xiàn)的，不能按經(jīng)評估確認后的價值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本?！ “咐校m然B公司支付的股權(quán)溢價金額主要是由于土地增值所致，但B公司的交易行為為股權(quán)投資，而非土地使用權(quán)交易，因此賬務(wù)處理上，溢價支出僅能計入相關(guān)投資成本，而不能將溢價支出計入土地成本?！ ∵@時，B公司成為A公司股東后，A公司賬面反映的土地成本仍為歷史成本，商品房開發(fā)完成銷售時必將產(chǎn)生較大的增值空間，直接后果是造成土地增值稅適用高稅率，稅負較高。在企業(yè)所得稅方面，按照國稅發(fā)[2000]84號文件的規(guī)定：“納稅人對外投資的成本不得折舊或攤銷，也不得作為投資當(dāng)期費用直接扣除，但可以在轉(zhuǎn)讓、處置有關(guān)投資資產(chǎn)時，從取得的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入中減除，據(jù)以計算財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。”B公司的溢價支出可以在股權(quán)處置時計算扣除，但B公司將損失資金的時間價值?！ ∽鳛锽公司，通過股權(quán)投資的方式獲取開發(fā)土地資源，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓談判中，應(yīng)事先對股權(quán)轉(zhuǎn)讓、今后房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的稅收情況進行分析、測算，掌握各環(huán)節(jié)的涉稅情況及其因果關(guān)系，對未來收益有清醒的估計。這樣才能在談判中掌握主動，使經(jīng)濟行為向著有利于自身收益最大化的方向發(fā)展。 |
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