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| 土地增值稅征免規(guī)定及股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅緣起 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/5 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：1764 |
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| 房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)非常廣泛，也非常復(fù)雜，具有所需資金大、開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、開發(fā)產(chǎn)品商品性等特點(diǎn)。這些特殊性必然決定了其納稅問(wèn)題的復(fù)雜多變和避稅種類的靈活多樣。利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式逃避繳納土地增值稅就是其中之一。 土地增值稅的征免及內(nèi)容 要了解房地產(chǎn)企業(yè)如何利用稅收政策進(jìn)行“合理避稅”，首先我們要熟悉這個(gè)行業(yè)及相關(guān)稅金及定義。 就土地增值稅來(lái)說(shuō)，其征稅對(duì)象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，此項(xiàng)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值稅只有對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不予征稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，暫免征，投資、聯(lián)營(yíng)再轉(zhuǎn)讓，征稅。合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免。交換房地產(chǎn)的，單位之間交換征稅，個(gè)人之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征。房地產(chǎn)抵押，抵押期間及期滿償還債務(wù)本息未發(fā)生實(shí)質(zhì)性權(quán)屬變更的不征，期滿不能償還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征。房地產(chǎn)出租不征。房地產(chǎn)評(píng)估增值不征。國(guó)家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅。 所謂合理避稅的目的也就是在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，在土地增值稅上，通常企業(yè)主要從兩方面入手，一是扣除項(xiàng)目，想辦法降低日常發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括稅金；二是收入。 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目主要包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，為支付的土地出讓金；（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用。（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）、建筑安裝工程費(fèi)；（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)；（6）、開發(fā)間接費(fèi)：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等等。（7）與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。主要有：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加。4、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％扣除。5、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓成企業(yè)“合理避稅”法門 在實(shí)際操作中，企業(yè)通常會(huì)利用扣除項(xiàng)目及優(yōu)惠政策進(jìn)行避稅。按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)20％這個(gè)比率，企業(yè)可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。首先要測(cè)算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 除此之外，利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售房產(chǎn)也是近年來(lái)企業(yè)常用的手段之一，特別是一些大企業(yè)或上市公司。 比如，2009年，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》就曾曝出華潤(rùn)中國(guó)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式避稅上千億的消息。報(bào)道稱，2009年9月初，由華潤(rùn)中國(guó)注資的一家國(guó)際地產(chǎn)基金公司“華潤(rùn)中國(guó)地產(chǎn)成長(zhǎng)基金”，收購(gòu)了位于北京東城區(qū)東四危改小區(qū)沿街公建北區(qū)D5區(qū)“第五廣場(chǎng)”項(xiàng)目開發(fā)公司——北京第五廣場(chǎng)置業(yè)有限公司中方全部權(quán)益。 該項(xiàng)目由易達(dá)國(guó)際投資有限公司與北京中鐵泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資，雙方權(quán)益分別為61.22%和38.78%，評(píng)估的所有者權(quán)益為317835.12萬(wàn)元。中鐵泰博公司曾于6月在北京市產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓該宗交易的合作權(quán)益。該宗交易金額超過(guò)人民幣12億元，為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷金融危機(jī)以來(lái)少見(jiàn)的大單交易。 華潤(rùn)中國(guó)為一家大型港資房地產(chǎn)公司，華潤(rùn)中國(guó)地產(chǎn)成長(zhǎng)基金自2007年開始，先收購(gòu)項(xiàng)目開發(fā)公司中的外資部分——香港易達(dá)國(guó)際投資有限公司權(quán)益，隨后展開其中中方部分——北京中鐵泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司權(quán)益的收購(gòu)。由于中鐵泰博為央企身份，以及受到金融危機(jī)的影響，談判持續(xù)了兩年。 按照北京岳華德威資產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估結(jié)果，標(biāo)的企業(yè)所有者權(quán)益每平方米約合25570元（含地下部分）。2006年，項(xiàng)目地上寫字樓部分開盤銷售價(jià)格為3000美元/平方米，目前評(píng)估市價(jià)約為人民幣3萬(wàn)元/平方米。 項(xiàng)目樓面地價(jià)1000多元/平方米，總建筑面積12.4萬(wàn)平方米，其中轉(zhuǎn)讓部分約占40%，估算為5萬(wàn)平方米，總價(jià)約12.4億元，按照土地增值稅清算計(jì)稅方式，假設(shè)每平方米可扣除的成本為8000元/平方米，那么轉(zhuǎn)讓部分總成本約4億元，增值額為8.4億元，增值幅度超過(guò)200%，其適用的土地增值稅最高稅率達(dá)60%，應(yīng)繳納的土地增值稅總額為3.64億元。 假如該項(xiàng)目以土地轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)移給華潤(rùn)中國(guó)地產(chǎn)成長(zhǎng)基金，那么成金額為12億余元的項(xiàng)目，就需要交納約占總成交金額30%的土地增值稅。不過(guò)，該標(biāo)的轉(zhuǎn)讓部分采取了股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，由華潤(rùn)中國(guó)地產(chǎn)成長(zhǎng)基金和中鐵泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同持股，分享租金等所有者經(jīng)營(yíng)收益，這樣就避免了高額的土地增值稅。 |
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