在今年地稅稽查中，我單位在其他應(yīng)付款中列支的有代收燃?xì)獬跹b費，維修基金，有線電視初裝費，有客戶辦理按揭貸款代收的公證費、契稅、手續(xù)費等等，查賬人員要求除物業(yè)維修基金、契稅外，均應(yīng)補交營業(yè)稅及滯納金。
代收的按揭貸款費用我們只是統(tǒng)一組織交納然后交納到相關(guān)單位，由他們出具發(fā)票之類，我有點困惑。這部分也要繳納營業(yè)稅嗎？
我問查賬人員想要相關(guān)的文件，但他說在營業(yè)稅暫行條例上有規(guī)定
答：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費等價外費用，應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。國稅發(fā)[1998]217號文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費，屬于代收款項，不征營業(yè)稅，僅對其收取的手續(xù)費計算繳納營業(yè)稅。
營業(yè)稅條例第十四條：條例第五條所稱價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。
很明顯，給了你稅收籌劃的空間，開發(fā)公司只收取售房款，其他代收性質(zhì)的費用讓物業(yè)公司來收，雙方都不需要繳納營業(yè)稅了
按照《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用?！薄稜I業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十三條對“價外費用”做了一個注解，“所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：
（一）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；
（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；
（三）所收款項全額上繳財政?！?/FONT>
房地產(chǎn)開發(fā)商為業(yè)主代收相關(guān)費用是否要交營業(yè)稅？
房地產(chǎn)開發(fā)商為業(yè)主代收維修基金、煤氣初裝費、電表費、有限電視初裝費、契稅等費用，然后交有關(guān)部門，有的是開發(fā)商先墊付，再向業(yè)主收取，該帳目都在開發(fā)商的其他應(yīng)收、應(yīng)付中反映，如此處理是否要交營業(yè)稅？
一、關(guān)于代收維修基金、煤氣初裝費、電表費、有線電視初裝費的營業(yè)稅納稅問題。
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十四條規(guī)定：“條例第五條所稱價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。”上述規(guī)定明確了代收款項應(yīng)并入營業(yè)額。
國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定：住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)公司代收的住房專項維修基金，可不并入營業(yè)額計稅。
因此，上述代收款項除了代收的住房專項維修基金外，其他均應(yīng)計入收入額，繳納營業(yè)稅。
二、關(guān)于代收契稅的營業(yè)稅納稅問題。
契稅屬于稅金，不屬于《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十四條規(guī)定的價外費用，因此不并入營業(yè)額計稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代售契稅時，應(yīng)注意查看本單位是否取得了地稅機關(guān)授予的契稅代征資格。 |
