房地產(chǎn)開發(fā)商為了緩解資金壓力，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，采取各種方式（申請書、承諾書、訂單等）、各種名目（誠意金、vip會員費等）收取購房準業(yè)主的款項，以滿足開發(fā)項目建設的資金需要。對這些資金應如何稅務處理呢，筆者在這進行分析。 一、誠意金、訂金、vip會員費的會計處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了加大促銷力度而向購房者收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”在會計上應在“預收賬款”還是在“其他應付款”會計科目反映呢？這要從會計準則中找到依據(jù)。根據(jù)新會計準則的規(guī)定，“預收賬款”科目是核算企業(yè)按照合同規(guī)定預收的款項，即預收賬款是建立在購銷合同基礎上的。而“其他應付款”科目是核算企業(yè)除應付票據(jù)、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付利息、應付股利、應交稅費、長期應付款等以外的其他各項應付、暫收的款項?；诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”不是按照合同約定收取的，而是按照《訂房單》（或類似憑據(jù)）約定收取的，它不受《合同法》約束。僅具有暫收應付的性質，因此應該在“其他應付款“科目核算進行核算。 二、誠意金、訂金和vip會員費的稅務處理
（一）企業(yè)所得稅
國稅發(fā)〔2009〕31號文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應稅收入，應該以簽訂《預售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了《預售合同》或《銷售合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項（如定金、預付款等），均應該按照規(guī)定預繳企業(yè)所得稅；反之，房地產(chǎn)公司沒有與購房者簽訂相關合同，所收取的款項（如：訂金、誠意金、vip會員費等），是不需要繳納企業(yè)所得稅的。 （二）營業(yè)稅
1．《營業(yè)稅暫行條例》（下稱“條例”）第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。”第十二條規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。” 2．《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。
條例第十二條所稱取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。 第二十五條規(guī)定：“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。” 3．《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）規(guī)定：營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。 從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”是否繳納營業(yè)稅，取決于以下幾點： 應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項，應該繳納營業(yè)稅。而房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，應稅行為根本就沒有發(fā)生。 房地產(chǎn)企業(yè)預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天，而“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”與“定金”是完全不同的兩個概念。沒有相關稅務文件規(guī)定“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”需要繳納營業(yè)稅，只有關于“定金”繳納營業(yè)稅的規(guī)定。 書面合同確定的付款日期的當天，納稅人就具有了納稅義務?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十條、《商品房銷售管理辦法》第十六條均明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售、銷售商品房需要簽訂書面合同。企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，是沒有簽訂《商品房銷售合同》的，也就說不上合同確定的付款日期了。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房準業(yè)主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，按照營業(yè)稅相關稅收政策規(guī)定，是不需要繳納營業(yè)稅的。 （三）土地增值稅
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行預征土地增值稅制度。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷售收入（含預售收入），是應該預繳土地增值稅的。從企業(yè)所得稅、營業(yè)稅的分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，既不是企業(yè)所得稅的應稅收入，也不是營業(yè)稅的應稅收入。因此，同樣也不是土地增值稅的應稅收入。按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定，土地增值稅的應稅收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入的基本條件是簽訂《預售合同》或《銷售合同》，企業(yè)收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，根本不具備簽訂合同的法定條件。對企業(yè)和購房者而言，“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”是不受《合同法》保護的，隨時均有可能退還。所以，“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的收入，僅僅是暫收應付的款項。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，是不需要繳納土地增值稅的。 三、誠意金、訂金和vip會員費的納稅籌劃
由于房地產(chǎn)企業(yè)通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”可以起到融資的作用，解決房地產(chǎn)公司資金短缺的作用，同時又不要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的作用，因此，房地產(chǎn)公司完全可以在與業(yè)主沒有簽定《預售合同》或《銷售合同》之前通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”進行納稅籌劃，使房地產(chǎn)公司獲得一筆無息資金的使用。 四、誠意金、訂金和vip會員費的風險提示
房地產(chǎn)企業(yè)在通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”進行納稅籌劃時必須明確以下幾點風險提示：
（一）必須在與業(yè)主沒有簽定《預售合同》或《銷售合同》之前進行； （二）房地產(chǎn)企業(yè)必須要誠信，不能超越房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的開發(fā)商品房數(shù)量而事由肆意擴大收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的數(shù)量，否則，會有非法集資的嫌疑。
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