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| 個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅最新政策解讀 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：786 |
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| 國家稅務(wù)總局于2006年7月18日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）（以下簡稱108號文），對在個人轉(zhuǎn)讓住房過程中有關(guān)的房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用作了進(jìn)一步解釋。本文將結(jié)合目前征管的實(shí)際對此文件涉及的有關(guān)稅收政策進(jìn)行分析： 一、各稅種計(jì)稅價格確認(rèn)上的一致性： 108號文件在個人轉(zhuǎn)讓住房涉及的各稅上明確規(guī)定：對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實(shí)際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。除非納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)才依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價格一致。國家稅務(wù)總局在這里引入了“計(jì)稅價格”這個概念，它和“計(jì)稅依據(jù)”有本質(zhì)的區(qū)別，它的含義其實(shí)就是轉(zhuǎn)讓住房的實(shí)際價值?！ ∧壳皞€人在轉(zhuǎn)讓住房主要涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)稅稅額，這里我們就不說了。在營業(yè)稅方面，當(dāng)住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由時，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第十五條規(guī)定的三個方法核定營業(yè)額；土地增值稅方面，可以根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第十四條按評估價確認(rèn)；個人所得稅方面，可以根據(jù)《個人所得稅法實(shí)施條例》第十條進(jìn)行核定；唯獨(dú)在印花稅的規(guī)定上，只要應(yīng)稅憑證標(biāo)明金額，印花稅的計(jì)稅依據(jù)就是合同所載金額（財稅字〔1998〕255號），不考慮住房成交價格是否明顯低于市場價格。 108號文件在計(jì)稅價格確認(rèn)一致性的規(guī)定，我們估且不考慮是否與印花稅暫行條例有關(guān)規(guī)定沖突的問題，單純從計(jì)算這個角度上來講顯得更為簡便?！ 《Ψ慨a(chǎn)原值的確認(rèn)上考慮了其他各部委對“住房原值”的有關(guān)規(guī)定?！ ∵@主要體現(xiàn)在對城鎮(zhèn)拆遷安置住房原值的解釋上： 108號文件根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房[2003]234號）等有關(guān)規(guī)定，解釋其原值分別為： ?。?）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；? ?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；? ?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；? （4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)?！ ∪?、擴(kuò)大了對個人轉(zhuǎn)讓住房涉及個人所得稅中“合理費(fèi)用”的范圍?！ 「鶕?jù)新《個人所得稅法實(shí)施條例》第二十條：個人所得稅法第六條第一款第五項(xiàng)所說的合理費(fèi)用，是指賣出財產(chǎn)時按照規(guī)定支付的有關(guān)費(fèi)用。108號文件擴(kuò)大了這個范圍，合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。與此同時還對這些費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了限制： 1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除： ?。?）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；? ?。?）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。? 2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。? 3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除?！ 淖》垦b修費(fèi)用扣除的具體規(guī)定結(jié)合目前征管的實(shí)際我們可以看出： 1、稅務(wù)機(jī)關(guān)特別強(qiáng)調(diào)納稅人必須提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致。也就是說，如果納稅人無法提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，就算住房裝修費(fèi)用事實(shí)上已經(jīng)發(fā)生，在計(jì)算個人轉(zhuǎn)讓住房時事實(shí)上已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用還是不能扣除。當(dāng)然，國家稅務(wù)總局的這種規(guī)定也是為了防止個人購買住房后相關(guān)稅收的流失。 2、在扣除限額上的規(guī)定顯得不太嚴(yán)謹(jǐn)。不說公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房了，單從商品房來講；沿海發(fā)達(dá)地區(qū)上海2005年商品房的平均價格為6842元每平方米，而西部地區(qū)以西安為例2005年商品房的平均價格是3080元每平方米（各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）；上海房地產(chǎn)平均價格是西安的2.22倍。而在房屋裝修上，這兩個城市同樣面積、同樣等次的房屋裝修價格基本差不多；如果同時將其銷售，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格的原因，就可能出現(xiàn)發(fā)達(dá)地區(qū)扣除限額的量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不發(fā)達(dá)地區(qū)的現(xiàn)象，這也勢必影響不發(fā)達(dá)地區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓市場的發(fā)展。從某種程度上也違背了總局下108號文件的初衷：更好的防止房地產(chǎn)投機(jī)行為，從稅收上控制和保護(hù)正常的房地產(chǎn)市場。 |
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