問：依據(jù)財稅〔2010〕121號文件，地價計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，容積率低于0.5，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價，地價是按平均單價計算嗎？高于0.5的，是全部地價計入房產(chǎn)原值嗎？如果全部計入，但廠區(qū)內(nèi)的道路、綠化、料場等構(gòu)筑物占地面積也要計入，不是與房產(chǎn)稅的稅法有悖嗎？
答：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三項關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
根據(jù)上述規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，房產(chǎn)原值應(yīng)包括土價。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。具體在計算時應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍占總用地面積的比例，分?jǐn)傆嬎阃恋貎r款，將其計入房產(chǎn)原值；在確定應(yīng)計稅的容積率時已考慮道路、綠化等占地因素的影響，所以只要房產(chǎn)容積率高于0.5，即應(yīng)將全部地價款計入房產(chǎn)價值繳納房產(chǎn)稅。
問題:房產(chǎn)原值包括地價，請問：
1、購買的商品房做為辦公室，房屋面積30平方米50萬，交房產(chǎn)稅時用加地價嗎，怎么計算地價，房產(chǎn)稅如何計算。能否舉例說明。
2、自建廠房的容積率如何計算，房產(chǎn)稅如何計算。能否舉例說明。
答復(fù):1、對購買的商品房，購買時的房屋價款已含土地價值，因此對購買的商品房，按照購買時的房屋價款計算房產(chǎn)稅即可。
2、容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)。
例如，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計算可知該宗地容積率為0.4，因此，計入房產(chǎn)原值的地價=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。
再如，某企業(yè)以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產(chǎn)，其中，該宗土地面積1000平方米，地價2000萬元，通過計算可知宗地容積率為5，因此，應(yīng)將全部地價2000萬元計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。】
肖宏偉點(diǎn)評—
國土部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》今后住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。
實際執(zhí)行：
如容積率大于1，則將土地價值按建筑面積分?jǐn)?，確定征稅的房產(chǎn)原值。
如容積率小于1，且大于0.5，可以按容積率乘以土地價值，以此結(jié)果再按建筑面積分?jǐn)?，確定征稅的房產(chǎn)原值。
如土地10000平，價值1000萬，容積率0.6，地上房屋6000平一半征稅一半免稅，那么，如土地單獨(dú)核算，土地價值計入房產(chǎn)原值征稅的價值是：1000*0.6/2=300萬。
如容積率小于0.5。按上例計算的計入房產(chǎn)原值的價值加倍。
也就是說，如果上例容積率變?yōu)?.4，那么，計入征稅房產(chǎn)原值的土地價值是400萬,有些不合理。
很多計算還要靠實戰(zhàn)解決。 |
