贛地稅發(fā)[2013]117號(hào) 2013-9-30各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局，省局直屬各單位：
為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))等規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、土地增值稅預(yù)征管理
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算前，應(yīng)嚴(yán)格按省局《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知》(贛地稅[2006]99號(hào))文件規(guī)定進(jìn)行預(yù)征，不得采用核定征收率代替預(yù)征率。
(二)對(duì)未按規(guī)定期限預(yù)征稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。
二、土地增值稅核定管理
(一)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格按照《清算規(guī)程》規(guī)定的核定征收條件對(duì)納稅人實(shí)行核定征收管理，土地增值稅實(shí)行核定征收管理的時(shí)點(diǎn)在清算審核階段，核定征收方式要按省局2010年第3號(hào)公告規(guī)定的相關(guān)程序辦理。
(二)省局2011年底6號(hào)公告規(guī)定，符合土地增值稅核定征收的單位，應(yīng)將2011年6月20日(含6月20日)之后實(shí)現(xiàn)的銷售收入按新標(biāo)準(zhǔn)核定征收土地增值稅?，F(xiàn)明確這個(gè)時(shí)間界線的銷售收入確認(rèn)是以雙方簽訂商品房購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)間為準(zhǔn)。
三、土地增值稅清算單位
自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。
四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目
(一)扣除項(xiàng)目金額歸集。同一清算單位內(nèi)，扣除項(xiàng)目金額能按不同的受益對(duì)象直接歸集的，就直接歸集；不能直接歸集的，按受益對(duì)象建筑面積分?jǐn)偤髿w集。多個(gè)清算單位內(nèi)，扣除項(xiàng)目金額能在不同清算單位之間直接歸集的，直接歸集，再按同一清算單位的歸集原則處理；扣除項(xiàng)目金額難以按不同清算單位直接歸集的，應(yīng)按各清算單位的建筑面積分?jǐn)倸w集。
(二)扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)?。?duì)歸集后的扣除項(xiàng)目金額(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)，先在已售面積與未售面積之間分?jǐn)偅僭谄胀ㄗ≌?、與其他類型房產(chǎn)之間按建筑面積分?jǐn)傆?jì)算。計(jì)算扣除與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金，應(yīng)區(qū)分核算對(duì)象據(jù)實(shí)扣除。
(三)公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照以下原則處理：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不予扣除。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門(mén)繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用地下人防設(shè)施改造地下車(chē)庫(kù)(位)，其發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)歸集到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中公共配套設(shè)施費(fèi)用。
4.對(duì)于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套設(shè)施，屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門(mén)出具證明，由清算領(lǐng)導(dǎo)小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除；
5.對(duì)于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施，清算時(shí)能夠出具向全體業(yè)主移交公告且收益權(quán)歸屬全體業(yè)主的，其成本、費(fèi)用可以扣除。
6.對(duì)于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不得扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
(四)扣除項(xiàng)目金額審核。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格遵循“合法性、有效性、實(shí)際支付”三大原則對(duì)扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行審核?？鄢?xiàng)目金額支付的截止時(shí)間，原則上以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書(shū)之日起90日內(nèi)，為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間。
六、轉(zhuǎn)讓清算時(shí)未售房地產(chǎn)土地增值稅的處理
土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)(包括地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按普通住宅與其他類型房產(chǎn)區(qū)分核算對(duì)象，依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的規(guī)定，分別計(jì)算土地增值稅，按規(guī)定申報(bào)繳納；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)審核，按照清算時(shí)已確定分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目金額計(jì)算征收轉(zhuǎn)讓部分的土地增值稅。
七、銷售地下車(chē)庫(kù)(位)的清算問(wèn)題
(一)銷售地下車(chē)庫(kù)(位)取得的收入時(shí)，不論開(kāi)具何種發(fā)票，均計(jì)入轉(zhuǎn)讓其他類型房產(chǎn)的收入總額，計(jì)算土地增值稅。
(二)銷售地下車(chē)(位)成本費(fèi)用扣除，應(yīng)區(qū)分以下情況：
1.企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施改建成車(chē)庫(kù)(位)的，相應(yīng)成本費(fèi)用已歸集到開(kāi)發(fā)成本的公共配套費(fèi)用之中，土地增值稅清算時(shí)不準(zhǔn)再次扣除。
2.企業(yè)單獨(dú)建造地下車(chē)庫(kù)(位)的，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算，按照收入與成本配比的原則，其成本費(fèi)用要在已售和未售之間進(jìn)行分?jǐn)?，具體分?jǐn)偡椒ò匆唁N售地下車(chē)庫(kù)(位)面積占全部地下車(chē)庫(kù)(位)的可售建筑面積比例計(jì)算。已售地下車(chē)庫(kù)(位)面積=每個(gè)車(chē)位面積×已售數(shù)量。
八、本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行，凡與本通知不相符的土地增值稅有關(guān)規(guī)定，同時(shí)停止執(zhí)行。
江西省地方稅務(wù)局
2013年9月30日
