最近經(jīng)常被問(wèn)詢，房地產(chǎn)預(yù)收款，客戶要求開(kāi)發(fā)票去辦理銀行按揭貸款，如何開(kāi)發(fā)票？
一般來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開(kāi)收據(jù)即可，不用開(kāi)發(fā)票。但由于購(gòu)房客戶需要辦理銀行按揭貸款、辦理抵押登記等常常要求房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)票，產(chǎn)生相關(guān)開(kāi)票需求，原以為這個(gè)問(wèn)題其實(shí)早就解決了。但現(xiàn)在看來(lái)，還是有很多財(cái)務(wù)人員不知道，開(kāi)出了稅率為5%或11%的增值稅發(fā)票。
1、如果開(kāi)出了稅率為5%或11%的增值稅發(fā)票，就產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，須確認(rèn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)企業(yè)前期進(jìn)項(xiàng)專(zhuān)票較多，也不至于繳稅，但也應(yīng)避免此情況發(fā)生。
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅【2016】36號(hào)）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：
?。ㄒ唬┘{稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)通常理解發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)間是交房這一時(shí)點(diǎn)（完成應(yīng)稅行為且完成收款）。如果先開(kāi)票就產(chǎn)生相應(yīng)增值稅納稅義務(wù)，需按稅率繳納相應(yīng)增值稅。
2、預(yù)收款后如何開(kāi)票避免提前確認(rèn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)第九點(diǎn)規(guī)定，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）附件《商品和服務(wù)稅收分類(lèi)與編碼（試行）》中的分類(lèi)編碼調(diào)整以下內(nèi)容，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開(kāi)票軟件升級(jí)到最新版本（V2.0.11）：
?。ㄊ唬┰黾?“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷(xiāo)售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。
“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷(xiāo)售和充值”、602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。
使用“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，使用602“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，注意向購(gòu)房者開(kāi)具的是增值稅普通發(fā)票，不是增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
