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    營業(yè)稅是地方稅收征管工作中最重要的稅種之一，雖然國家稅務(wù)總局制訂了新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則，同時根據(jù)反饋的問題下發(fā)了對應(yīng)的文件予以規(guī)范，但隨著經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種新問題，尤其是作為經(jīng)濟增長風向標的房地產(chǎn)業(yè)，在繳稅過程中出現(xiàn)的問題之多，常常使稅務(wù)稽查人員難以將現(xiàn)行的稅收政策執(zhí)行到位，甚至無法定案?，F(xiàn)將實際稽查工作中出現(xiàn)的比較有爭議的營業(yè)稅政策問題進行了歸類，有以下幾點：
　　
　　一、以地換房　　
　　“以地換房”是房地產(chǎn)開發(fā)中常見的取得土地的方式之一，我們稽查人員在實際工作中遇到以下幾種情況：
　　
　?。ㄒ唬┘追教峁┩恋厥褂脵?quán)，乙方（通常為房地產(chǎn)公司）提供資金，由乙方進行立項并建設(shè)，建成后按比例分配房屋。對于第一種行為，根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅函發(fā)〔1995〕156號文件有明確的規(guī)定，對雙方分別按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，對這一點爭議較小。
　　
　?。ǘ┘追教峁┩恋厥褂脵?quán)，乙方提供資金，由甲方進行立項，乙方進行建設(shè)，（也就是通常所說的委托建房行為），建成后按比例分配房屋。對這種行為，其他省市有更加細化的規(guī)定，滿足認定條件的，對其代建費用按“服務(wù)業(yè)---代理業(yè)”征稅，不滿足認定條件的，仍全額按“銷售不動產(chǎn)”征稅。但新疆對此沒有明確規(guī)定，我們在實際操作中不可能引用其他省市的文件，爭議較大，建議上級部門進行規(guī)范。
　　
　?。ㄈ┘追教峁┩恋厥褂脵?quán)，乙方（通常為房地產(chǎn)公司）提供資金，建成后按比例分配房屋，但甲方不取得房屋，只按固定單價取得房款，房屋由乙方自行出售。對這種行為，我們通常對雙方分別按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”和“銷售不動產(chǎn)”征稅，但因為乙方對甲方支付房款后，又將房屋銷售，通常對乙方“銷售不動產(chǎn)”的金額有爭議。
　　
　　（四）甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。對這種行為，爭議較大，期望上級部門盡快予以文件規(guī)范。