摘要
上市學(xué)界過(guò)往對(duì)于在中國(guó)建立REITs的稅收討論，多采用比較法視角，指出中國(guó)稅制下設(shè)立REITs的主要稅收障礙在于雙重征稅問(wèn)題。但是雙重征稅問(wèn)題屬于REITs在后續(xù)運(yùn)行過(guò)程中可能面臨的問(wèn)題，并非阻礙REITs設(shè)立的初因。本文通過(guò)分析中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃這一“準(zhǔn)REITs”的交易架構(gòu)，發(fā)現(xiàn)中國(guó)稅制下設(shè)立REITs的主要稅收障礙在于土地增值稅，而非雙重征稅。
關(guān)鍵詞
REITs；稅收；土地增值稅；雙重征稅
內(nèi)容2015年4月29日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)在《證券投資基金募集申請(qǐng)行政許可受理及審核情況公示》中更新了關(guān)于鵬華前海萬(wàn)科REITs(RealEstateInvestmentTrust的簡(jiǎn)稱，中文可譯為“房地產(chǎn)投資信托”)受理的信息。該公示中顯示，鵬華基金管理有限公司于2015年4月15日就公開(kāi)募集鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱“鵬華前海萬(wàn)科REITs”)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)行政許可，中國(guó)證監(jiān)會(huì)于2015年4月22日受理了鵬華前海萬(wàn)科REITs公開(kāi)募集的申請(qǐng)，審核期限為六個(gè)月。
該消息一經(jīng)爆出，立馬在房地產(chǎn)領(lǐng)域引起強(qiáng)烈反響。無(wú)論是業(yè)界還是學(xué)界，都對(duì)這中國(guó)第一單真正意義上的REITs寄予厚望。這種樸素的情感非常容易理解，畢竟關(guān)于REITs設(shè)立的構(gòu)想在中國(guó)已經(jīng)有些年頭，但進(jìn)程卻異常緩慢。
過(guò)去近十年的時(shí)間內(nèi)，學(xué)者對(duì)于在中國(guó)設(shè)立REITs的諸多障礙進(jìn)行了廣泛的探討，而學(xué)者從稅法視角的分析，多采用比較法的思路。以美國(guó)為參照，認(rèn)為阻礙REITs設(shè)立的重點(diǎn)，在于中國(guó)現(xiàn)有稅制沒(méi)有給予REITs特別的稅收優(yōu)惠，難以解決REITs收益的雙重征稅頑疾。但這種論調(diào)其實(shí)并不合乎事物的發(fā)展邏輯，雙重征稅的后果只會(huì)使得REITs的收益率有所下降，從而影響投資者的投資熱情，但此種情形下導(dǎo)致的后果本應(yīng)該是REITs市場(chǎng)的蕭條，卻不應(yīng)該是REITs市場(chǎng)的缺失。雙重征稅問(wèn)題的探討，應(yīng)該以REITs市場(chǎng)的有效建立為基礎(chǔ)，雙重征稅其本身也只是REITs市場(chǎng)有效建立后的一個(gè)潛在后果。因此，在中國(guó)尚未有效建立REITs市場(chǎng)的階段，考慮REITs的雙重征稅問(wèn)題難免顯得操之過(guò)急，而只有當(dāng)REITs市場(chǎng)有效建立之后，考慮REITs的雙重征稅問(wèn)題才會(huì)顯得更具現(xiàn)實(shí)意義。
過(guò)去的近十年里，雖然中國(guó)并沒(méi)有推出一只真正意義上的REITs,但是業(yè)界在相關(guān)方面依然有著許多積極的嘗試，而作為“準(zhǔn)REITs”的中信啟航資產(chǎn)管理專項(xiàng)計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱中信啟航)，無(wú)疑是諸多嘗試中最引人注目的一個(gè)。本文試圖從稅法的角度分析中信啟航的相關(guān)交易架構(gòu)，進(jìn)而探究影響中國(guó)REITs設(shè)立的稅收因素。
一、中信啟航項(xiàng)目概覽
中信啟航于2014年4月25日發(fā)布發(fā)行公告，發(fā)行規(guī)模為52.1億元人民幣。該計(jì)劃認(rèn)購(gòu)份額分為優(yōu)先級(jí)份額和次級(jí)份額兩大類。
相關(guān)交易采用如下步驟進(jìn)行：
首先，由中信證券公司發(fā)起設(shè)立“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，向優(yōu)先級(jí)、次級(jí)投資者募集資金；
其次，由中信證券公司的二級(jí)全資子公司中信金石基金管理公司發(fā)起設(shè)立非公募股權(quán)投資基金，并作為管理人管理該非公募基金；
再次，“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”以其募集的資金認(rèn)購(gòu)該“非公募股權(quán)投資基金”的基金份額；
最后，由非公募基金設(shè)立全資子公司，再由該全資子公司收購(gòu)天津京證、天津深證的100%股權(quán)。
而在這之前，中信證券公司于2013年5月在天津分別設(shè)立兩個(gè)全資子公司：天津京證和天津深證。并通過(guò)實(shí)物增資的方式，將位于北京、深圳的兩座中信證券大廈分別裝入這兩個(gè)全資子公司。
通過(guò)上述一系列步驟，使得非公募基金借由持股子公司股權(quán)，從而間接持有兩座中信證券大廈；而專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的投資者，則通過(guò)享受非公募基金的分紅而間接享有兩座中信證券大廈帶來(lái)的租金收益。
將中信啟航的交易架構(gòu)與傳統(tǒng)的REITs架構(gòu)進(jìn)行比較，可以看出兩點(diǎn)明顯的區(qū)別：一是在物業(yè)層面，中信啟航中作為REITs載體的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃并沒(méi)有直接持有物業(yè)，而是通過(guò)持有項(xiàng)目公司的股權(quán)而間接持有物業(yè)；二是在REITs層面，中信啟航采用了專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃與非公募基金的疊加結(jié)構(gòu)。
