近年來，房屋租賃市場十分活躍，本期我們將對個(gè)人出租房屋的涉稅問題進(jìn)行解答。
問：張先生有一套住宅，今年6月1日起租給李先生用于居住。雙方簽訂了租賃合同，月租金3000元。請問張先生如何計(jì)算其房屋出租收入應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)？
答：個(gè)人出租房屋取得租金收入，按規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅。
營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）規(guī)定，對個(gè)人按市場價(jià)格出租住房，不區(qū)分用途，以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，即以1.5%的稅率計(jì)算繳納。
《遼寧省財(cái)政廳、遼寧省國家稅務(wù)局、遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整全省增值稅、營業(yè)稅起征點(diǎn)的通知》（遼財(cái)稅〔2011〕942號）規(guī)定，個(gè)人月營業(yè)額未達(dá)到20000元的，免征營業(yè)稅。張先生每月營業(yè)額（租金3000元）未達(dá)到營業(yè)稅起征點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，免征營業(yè)稅。
作為以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅（費(fèi)）依據(jù)的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加也不需要繳納。
房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）規(guī)定，對個(gè)人按市場價(jià)格出租住房，不區(qū)分用途，以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。張先生應(yīng)以每月房屋租金收入乘以4%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）規(guī)定，個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅，對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。因此，張先生出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅，租賃雙方就住宅租賃所簽訂的租賃合同，均不需要繳納印花稅。。
個(gè)人所得稅：根據(jù)《個(gè)人所得稅法》、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]125號）規(guī)定，個(gè)人按市場價(jià)格出租住房，以房屋出租取得的租金收入扣除本次已繳納的稅費(fèi)及由房屋出租人實(shí)際發(fā)生的與出租房屋有關(guān)的修繕費(fèi)，（每次扣除時(shí)以800元為限，而且必須提供真實(shí)、有效的發(fā)票憑據(jù)）和稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)（每次收入不超過4000元，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用）后的余額為計(jì)稅依據(jù)，自2001年1月1日起，以10%的稅率計(jì)算繳納。
個(gè)人購買房子，契稅繳納時(shí)間？
12366納稅服務(wù)熱線 2014-07-30
問題：2009年底買的房子，一直沒辦產(chǎn)權(quán)，也沒交契稅，請問我現(xiàn)在辦的話執(zhí)行的是現(xiàn)在的契稅政策么，如果以后再辦，執(zhí)行的是什么時(shí)候的契稅呢？
答復(fù)：按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號）第一條規(guī)定，自2010年10月1日起，對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅（減半后契稅稅率為1.5%）。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個(gè)人購買二套或二套以上普通住房，按照3%稅率征收契稅。個(gè)人購買非普通住房或非住房的，按照4%稅率征收契稅。
現(xiàn)行普通住房標(biāo)準(zhǔn)：凡同時(shí)符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）、總價(jià)低于200萬元/套（含200萬元）條件的住房為普通住房；未同時(shí)符合上述條件的住房為非普通住房。本標(biāo)準(zhǔn)適用于大連市市內(nèi)四區(qū)（含高新園區(qū))。契稅采用的是先稅后證的制度，因此在您辦理產(chǎn)權(quán)證之前按照現(xiàn)有的規(guī)定繳納完稅款后方可辦理產(chǎn)權(quán)證。 |
