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| 非住宅轉(zhuǎn)讓VS投資的稅收政策對比表 |
| 發(fā)布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數(shù)：1643 |
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| 稅種房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)投資入股對比備注增值稅財稅2016年36號文： 一般規(guī)定：銷售額，是指納稅人取得的全部價款和價外費用。 特殊規(guī)定：個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 稅收優(yōu)惠及過渡政策：（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū):個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。 財稅2016年36號文： 附件一第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)?！?brstyle="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box!important;word-wrap:break-word!important;"> 第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益?！?brstyle="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box!important;word-wrap:break-word!important;"> 附件二第一條第四款“進(jìn)項稅額”規(guī)定：“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目?！?brstyle="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box!important;word-wrap:break-word!important;"> 均涉及附加稅費按照增值稅計算按照增值稅計算均涉及契稅根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定,房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時,承受房屋所有權(quán)的單位和個人應(yīng)繳納契稅。房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指:房屋買賣、贈與、房屋交換行為。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定,房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時,承受房屋所有權(quán)的單位和個人應(yīng)繳納契稅。房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指:房屋買賣、贈與、房屋交換行為。均涉及印花稅根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)(非住宅類)須由合約雙方就所立的書據(jù)依法按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的品目,0.05%的稅率據(jù)實繳納印花稅。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)(非住宅類)須由合約雙方就所立的書據(jù)依法按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的品目,0.05%的稅率據(jù)實繳納印花稅。均涉及個人所得稅根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓非住宅,以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額,為應(yīng)納稅所得額,稅率為20%；根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)【2006】108號文)規(guī)定,合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。財稅[2015]41號： 一、個人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時發(fā)生。對個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目，依法計算繳納個人所得稅。 二、個人以非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)按評估后的公允價值確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費后的余額為應(yīng)納稅所得額。 個人以非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)于非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、取得被投資企業(yè)股權(quán)時，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)。 三、個人應(yīng)在發(fā)生上述應(yīng)稅行為的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個公歷年度內(nèi)（含）分期繳納個人所得稅。 四、個人以非貨幣性資產(chǎn)投資交易過程中取得現(xiàn)金補(bǔ)價的，現(xiàn)金部分應(yīng)優(yōu)先用于繳稅；現(xiàn)金不足以繳納的部分，可分期繳納。 個人在分期繳稅期間轉(zhuǎn)讓其持有的上述全部或部分股權(quán)，并取得現(xiàn)金收入的，該現(xiàn)金收入應(yīng)優(yōu)先用于繳納尚未繳清的稅款。 五、本通知所稱非貨幣性資產(chǎn)，是指現(xiàn)金、銀行存款等貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，包括股權(quán)、不動產(chǎn)、技術(shù)發(fā)明成果以及其他形式的非貨幣性資產(chǎn)。 本通知所稱非貨幣性資產(chǎn)投資，包括以非貨幣性資產(chǎn)出資設(shè)立新的企業(yè)，以及以非貨幣性資產(chǎn)出資參與企業(yè)增資擴(kuò)股、定向增發(fā)股票、股權(quán)置換、重組改制等投資行為。 轉(zhuǎn)讓無稅收優(yōu)惠；投資有分期納稅的稅收優(yōu)惠土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓除住房以外的存量房，應(yīng)按規(guī)定申報繳納土地增值稅。 對個人轉(zhuǎn)讓非住宅存量房，能夠提供合法、完整、準(zhǔn)確的憑證，并能正確計算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取查賬征收；對個人未能提供相關(guān)憑證，不能正確計算應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按計稅價格按照征收率核定征收。 財稅[2015]5號： 四、單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 轉(zhuǎn)讓要繳納；投資暫不繳納 |
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