特此公告。
紹興市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅的征收管理，保障國(guó)家稅收收入，優(yōu)化地方收入結(jié)構(gòu)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))及其他有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于在紹興市區(qū)范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)”)的所有房地產(chǎn)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱“企業(yè)”)。
企業(yè)的土地增值稅征收管理納入不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)稅收項(xiàng)目管理應(yīng)用系統(tǒng)。
第二章 征收方式
第三條 企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅，其征收方式分為按率預(yù)征、按實(shí)清算兩類。
第四條 按率預(yù)征是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入(含預(yù)售收入)時(shí)應(yīng)按預(yù)征率計(jì)算繳納預(yù)征稅款。
除保障性住房外，我市本級(jí)土地增值稅預(yù)征率確定為高檔住宅(含別墅、排屋)3%，商務(wù)(辦公)用房和營(yíng)業(yè)用房2.5%，普通住宅及其他房產(chǎn)2%。
第五條 按實(shí)清算是指企業(yè)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第六條 企業(yè)符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算，并按規(guī)定退補(bǔ)稅款。
(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃可售建筑面積的比例達(dá)到85%以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
(二)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
(三)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
(四)上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第(三)項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第七條 企業(yè)符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
第八條 轉(zhuǎn)讓給市政府確定的保障性住房，面積在普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以下且預(yù)計(jì)增值率低于20％的部分，如明細(xì)核算時(shí)能與其他房產(chǎn)劃分清楚，可經(jīng)主管稅務(wù)分局初審，報(bào)市地稅局確認(rèn)后，按零稅率進(jìn)行預(yù)征，待符合本辦法第七條規(guī)定的情形后直接按實(shí)清算。
第九條 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《紹興市人民政府辦公室關(guān)于確定紹興市區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的通知》(紹政辦發(fā)[2005]78號(hào))的規(guī)定執(zhí)行，即：紹興市區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。
第十條 按率預(yù)征土地增值稅的納稅時(shí)間為企業(yè)收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)采取預(yù)收款的方式，其預(yù)征時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
按實(shí)清算土地增值稅的時(shí)間均為企業(yè)符合規(guī)定情形的當(dāng)天。
第十一條 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。
一次征地，分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對(duì)同一項(xiàng)目中不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，征收土地增值稅。
第三章 收 入
第十二條 企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為轉(zhuǎn)讓過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、實(shí)物等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
第十三條 企業(yè)將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的或無(wú)正當(dāng)理由，以低于成本價(jià)轉(zhuǎn)讓的，其收入應(yīng)按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
第十四條 企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果已經(jīng)計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入，在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但不得加計(jì)扣除20％；如果未計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入，而是單獨(dú)收取，計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。
第十五條 企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，其相應(yīng)的成本費(fèi)用不得扣除。
第十六條 企業(yè)取得的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的收入，如代建工程收入、開(kāi)發(fā)期間建造的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房出租收入等，不征收土地增值稅，其相應(yīng)的支出，如代建工程支出、用于出租的臨時(shí)用房的建筑工程支出等也不得扣除。
第四章 扣除項(xiàng)目
第十七條 企業(yè)允許扣除項(xiàng)目的范圍包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、房產(chǎn)有關(guān)稅金及按規(guī)定的加計(jì)扣除，具體按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。
扣除項(xiàng)目除另有規(guī)定外，均須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的部分，不予扣除。
第十八條 企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套建造的公共設(shè)施，建成后其成本費(fèi)用按以下原則處理：
(一)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，準(zhǔn)予扣除；
(二)無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除；尚未移交的部分，暫不予扣除；
(三)有償轉(zhuǎn)讓并已計(jì)算收入的，準(zhǔn)予扣除；
(四)產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)或產(chǎn)權(quán)尚未明確的，不予扣除。
第十九條 企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本并予以扣除。
企業(yè)各類自用或用于出租等商業(yè)用途的房產(chǎn)發(fā)生的裝修費(fèi)用不得扣除。
第二十條 企業(yè)每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均應(yīng)設(shè)立項(xiàng)目部，其開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用應(yīng)按項(xiàng)目部進(jìn)行歸集。如項(xiàng)目部的資產(chǎn)、人員及相應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)與公司總部不能劃清，這部分費(fèi)用不得按開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除。
第二十一條 扣除項(xiàng)目應(yīng)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，以企業(yè)房產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。
第二十二條 對(duì)企業(yè)扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)?，按下列原則處理：
(一)對(duì)一次征地，分次開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其取得土地使用權(quán)所支付的金額按實(shí)際占用面積進(jìn)行分?jǐn)偅?br />
(二)對(duì)室外核算對(duì)象(私家花園，經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或用于經(jīng)營(yíng)性行為，其取得土地使用權(quán)所支付的金額按實(shí)際占用面積進(jìn)行分?jǐn)偅?br />
(三)屬于多個(gè)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅?br />
(四)屬于征稅房產(chǎn)與不征稅房產(chǎn)或免稅房產(chǎn)共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按各類房產(chǎn)可售建筑面積占項(xiàng)目可售總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅?br />
(五)對(duì)由于會(huì)計(jì)核算不清，難以區(qū)分的成本費(fèi)用，應(yīng)按后項(xiàng)目先承擔(dān)的方式進(jìn)行分?jǐn)偅?br />
(六)配套建造的公共設(shè)施如發(fā)生轉(zhuǎn)讓、自用等行為，按該類房產(chǎn)建筑面積占項(xiàng)目可售總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅?br />
配套建造的公共設(shè)施無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的部分，直接計(jì)入相關(guān)成本，不進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>
第五章 征收管理
第二十三條 企業(yè)的納稅申報(bào)納入不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)稅收項(xiàng)目管理應(yīng)用系統(tǒng)，申報(bào)期限為：
(一)按率預(yù)征的項(xiàng)目當(dāng)月取得的收入，應(yīng)在次月15號(hào)前到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)；
(二)對(duì)于符合本辦法第七條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本辦法第六條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在45天之內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核，對(duì)涉及退補(bǔ)稅款的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)辦理退補(bǔ)稅款手續(xù)。
第二十四條 企業(yè)有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，原則上按不低于5%的征收率核定征收土地增值稅：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
(二)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； (五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
第二十五條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，企業(yè)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除額乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積扣除額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算時(shí)的可售總建筑面積
企業(yè)根據(jù)銷(xiāo)售收入和上述扣除項(xiàng)目金額計(jì)算清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，按已清算部分適用的稅率計(jì)算繳納土地增值稅。
如企業(yè)在清算時(shí)因未取得合法、有效憑證而應(yīng)計(jì)未計(jì)的成本和費(fèi)用，在項(xiàng)目完成清算后取得合法、有效憑證的，在清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)暫按以下辦法計(jì)算單位建筑面積扣除額：將新取得合法、有效憑證的成本費(fèi)用總額除以項(xiàng)目可售總建筑面積得出單位建筑面積扣除項(xiàng)目增加額，加上已清算部分單位建筑面積扣除額作為清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位建筑面積扣除額，以此計(jì)算清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額。
第二十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)稅收項(xiàng)目管理應(yīng)用系統(tǒng)的要求進(jìn)行比對(duì)、分析，具體為：
1、對(duì)可售面積、配套面積通過(guò)規(guī)劃部門(mén)提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)；
2、對(duì)取得土地使用權(quán)所支付的金額通過(guò)國(guó)土部門(mén)提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)；
3、對(duì)開(kāi)發(fā)建筑成本通過(guò)建筑企業(yè)填開(kāi)的發(fā)票進(jìn)行比對(duì)；
4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用通過(guò)已清算項(xiàng)目的平均數(shù)進(jìn)行監(jiān)控；
5、其他內(nèi)容的相關(guān)性比對(duì)。
比對(duì)、監(jiān)控結(jié)果與企業(yè)申報(bào)如有較大出入，應(yīng)督促企業(yè)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)涉及補(bǔ)繳稅款的項(xiàng)目，逾期的應(yīng)按規(guī)定加收滯納金。
第二十七條 對(duì)企業(yè)已轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)建筑面積的確認(rèn)，按銷(xiāo)售(預(yù)售)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票為準(zhǔn)。如發(fā)票記載面積與規(guī)劃面積不一致，應(yīng)按匹配的原則進(jìn)行調(diào)整。
企業(yè)將規(guī)劃可售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途，其面積應(yīng)從可售建筑面積中減除；企業(yè)將未納入規(guī)劃可售房產(chǎn)的配套設(shè)施等用于轉(zhuǎn)讓，其面積應(yīng)累加到可售建筑面積中。
第二十八條 一個(gè)核算項(xiàng)目或核算對(duì)象內(nèi)如既有普通住宅又有其他房產(chǎn)，應(yīng)分別計(jì)算增值額并進(jìn)行明細(xì)帳的會(huì)計(jì)核算；不能分別核算的，不能適用普通住宅的免稅政策。
第二十九條 企業(yè)符合減免稅條件的普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，可在按實(shí)清算時(shí)報(bào)送下列資料，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。
1、要求減免土地增值稅的書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告；
2、減免稅費(fèi)基金申請(qǐng)審批表；
3、土地增值稅清算表及有關(guān)附表；
4、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文書(shū)資料；
5、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。
減免稅報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，對(duì)預(yù)征部分由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以退稅。
第三十條 企業(yè)應(yīng)按項(xiàng)目設(shè)立臺(tái)賬，正確歸集項(xiàng)目各年度的收入、扣除項(xiàng)目和預(yù)征稅款等情況。
第三十一條 企業(yè)未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理、處罰。
第六章 附 則
第三十二條 本辦法由紹興市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
第三十三條 本辦法自2012年1月1日起實(shí)施，原《紹興市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法》(紹市地稅政[2008]30號(hào))同時(shí)廢止。
