二、受讓人收購(gòu)過(guò)程中的盡調(diào)注意事項(xiàng)
根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，受讓人在受讓在建工程時(shí)應(yīng)注意審查在建工程是否滿足以上法律要件及相關(guān)盡調(diào)要點(diǎn)：
1、在建工程是否滿足《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定條件。應(yīng)注意查明轉(zhuǎn)讓人是否已經(jīng)全額支付土地出讓金、土地是否存在長(zhǎng)期閑置等情況。
2、在建工程是否存在拆遷補(bǔ)償安置及其履行情況?！?spanstyle="color:#ff0000;">城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人?！?/spanstyle="color:#ff0000;">
3、在建工程項(xiàng)目抵押情況。如存在在建工程抵押，轉(zhuǎn)讓方需經(jīng)貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)同意才能轉(zhuǎn)讓。
4、在建工程以資產(chǎn)方式轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)審查工程施工合同。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確原施工合同的履行、變更、解除及債權(quán)債務(wù)承擔(dān)等條款。
5、在建工程涉訴情況。應(yīng)著重審查在建工程是否存在拖欠工程款、法院查封等情況，避免收購(gòu)后因原施工單位的工程欠款問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法現(xiàn)場(chǎng)接管工程，甚至引發(fā)新舊施工單位的流水沖突。
6、在建工程已取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。雙方應(yīng)充分了解原預(yù)售合同內(nèi)容并在轉(zhuǎn)讓合同中約定原預(yù)售合同的處理方式。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方有義務(wù)通知預(yù)購(gòu)人。
三、在建工程轉(zhuǎn)讓之交易模式及優(yōu)劣勢(shì)分析
?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式
在建工程之資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式在法院拍賣情形下較為常見，以深圳為例，深圳規(guī)土部門不受理在建工程的轉(zhuǎn)讓（法院執(zhí)行案件除外），亦不受理在建工程的抵押，因此就在建工程的資產(chǎn)交易模式而言，受很多地方政策的限制和影響。就實(shí)務(wù)操作而已，主要是兩個(gè)方面的重點(diǎn)和難點(diǎn)。一是交易稅費(fèi)方面，轉(zhuǎn)讓方需繳納增值稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅，受讓方需繳納契稅、印花稅，交易的綜合稅費(fèi)比較高。二是受讓方取得在建工程后需完成土地使用權(quán)的變更登記以及開發(fā)報(bào)建核心證照的變更，在程序上和辦事流程上受地方政府相關(guān)職能部門的辦事風(fēng)格等影響較大，操作層面亦經(jīng)常碰到各種問(wèn)題和困難。除此之外，涉及到地方稅源把控的問(wèn)題，收購(gòu)?fù)獾仨?xiàng)目時(shí)，收購(gòu)方最好以新注冊(cè)在項(xiàng)目所在地的企業(yè)作為收購(gòu)主體，避免外地企業(yè)直接收購(gòu)資產(chǎn)（項(xiàng)目或物業(yè)）因稅收分配等隱性問(wèn)題引發(fā)消防、環(huán)保、環(huán)評(píng)等工作的政府審批性障礙。
（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式
四、在建工程轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）增值稅
單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建工程項(xiàng)目時(shí)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，因此不管是否辦理更名手續(xù)，轉(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)按以下辦法征收增值稅：（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目征收增值稅。（2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收增值稅。
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1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收土地增值稅。已投入的開發(fā)成本部分可以扣除，但不能加計(jì)扣除。
2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收土地增值稅，已投入的開發(fā)成本可以加計(jì)扣除。
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以購(gòu)買爛尾樓（在建工程或者在建項(xiàng)目）為例，如購(gòu)買在建工程后繼續(xù)開發(fā)，然后進(jìn)行銷售，則其初始成本的確認(rèn)可以采取兩種方法。一是原始成本法，購(gòu)買時(shí)要求轉(zhuǎn)讓方提供開發(fā)成本清單，然后按照清單上所記載的金額分別計(jì)入各個(gè)成本核算項(xiàng)目，購(gòu)買價(jià)高于轉(zhuǎn)讓方（原開發(fā)商）成本的部分視為土地溢價(jià)，計(jì)入取得土地使用權(quán)支出。二是分?jǐn)傆?jì)算法，如果所購(gòu)項(xiàng)目完工率較低，可以將所有支出全部計(jì)入取得土地使用權(quán)支出；如果完工率較高，則可以將各項(xiàng)支出按照“預(yù)算定額比例”分?jǐn)傆?jì)入不同成本項(xiàng)目。
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不管是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式收購(gòu)在建工程，就實(shí)務(wù)本身而言，在稅前扣除方面，原招拍掛的土地成本不受影響，可以在土增稅和所得稅前扣除；被拆除的原在建工程的開發(fā)成本可在所得稅稅前扣除，需依據(jù)損失情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。而土增稅前是否可扣除，目前無(wú)稅收法規(guī)層面的明確依據(jù)，由于原開發(fā)成本不構(gòu)成新建筑物的主體成本基礎(chǔ)，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不能作為新建筑物成本扣除，部分地區(qū)則認(rèn)為拆除重建前后的建筑物具有因果關(guān)系，可以作為土地增值稅的扣除額，具體需要以各地稅局的意見為準(zhǔn)。增值稅方面，因老項(xiàng)目多數(shù)是選用簡(jiǎn)易計(jì)稅，不需進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，故不受拆除重建影響。而新項(xiàng)目采用一般計(jì)稅，若非屬于因管理不善造成的被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，或因違反法律法規(guī)造成的依法沒收、銷毀、拆除情形[1]，則可以作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，爛尾項(xiàng)目的多數(shù)是因?yàn)橐?guī)劃落后，司法爭(zhēng)議等因素形成，不屬于不得抵扣情形，故多數(shù)情形原進(jìn)項(xiàng)稅額是可以抵扣。
[1]《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第24條
