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土地增值稅清算中，成本分?jǐn)傄恢笔莻€(gè)難題與爭議點(diǎn)，分?jǐn)偡椒ㄎ寤ò碎T，分?jǐn)偟慕Y(jié)果又各不相同，到底哪個(gè)方法更合理，往往仁者見仁智者見智/稅企來回扯皮。為了統(tǒng)一口徑，稅務(wù)機(jī)關(guān)最喜歡的方法就是按建筑面積大平均，但具體到建安成本，建筑面積大平均的方法似乎又存在明顯不合理之處，比如同一棟建筑物上半段是住宅，下半段是底商，底商層高通常在4.2-6米之間，而住宅層高一般在3米左右，兩者層高差異較大，傳統(tǒng)的建筑面積分?jǐn)偡椒]有考慮這種不同層高對建安成本的影響，實(shí)質(zhì)上是有失客觀的，而層高系數(shù)法恰好可以彌補(bǔ)這種不足，部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)也明文賦予了納稅人使用層高系數(shù)的權(quán)利。
通過一個(gè)例子了解層高系數(shù)法：
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待分?jǐn)偨ò渤杀?
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20,000
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住宅建筑面積
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40,000
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住宅層高
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2.5
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商業(yè)建筑面積
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60,000
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商業(yè)層高
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5
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建筑面積法
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層高系數(shù)法
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住宅分?jǐn)傁禂?shù)
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40%
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25%
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商業(yè)分?jǐn)傁禂?shù)
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60%
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75%
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住宅分?jǐn)偨ò渤杀?
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8,000
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5,000
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商業(yè)分?jǐn)偨ò渤杀?
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12,000
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15,000
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注：層高系數(shù)法
商業(yè)層高系數(shù)=商業(yè)層高/住宅層高=5/2.5=2
住宅分?jǐn)傁禂?shù)=住宅建筑面積/（住宅建筑面積+商業(yè)建筑面積*層高系數(shù)）=40,000/（40,000+60,000*2）=25%
商業(yè)分?jǐn)傁禂?shù)=商業(yè)建筑面積*商業(yè)層高系數(shù)/（住宅建筑面積+商業(yè)建筑面積*層高系數(shù)）=60,000*2/（40,000+60,000*2）=75%
到上面這一步一般沒有爭議，但歸集到土增清算扣除金額時(shí)就會(huì)有很大爭議，比如貴州省目前仍實(shí)行兩分法暨普通住宅與其他類型房地產(chǎn)，假設(shè)其他類型房地產(chǎn)中有商業(yè)和非普通住宅，且兩者清算時(shí)銷售比例不一致，該如何歸集建安成本扣除金額，就有兩種不同思路了——“分法”與“合法”?！胺址ā钡倪壿嫞浩渌愋头康禺a(chǎn)建安成本扣除金額=（商業(yè)建安成本*商業(yè)銷售比例+非普通住宅建安成本*銷售比例），“合法”的邏輯：其他類型房地產(chǎn)建安成本扣除金額=其他類型房地產(chǎn)建安成本*銷售比例。舉個(gè)例子便于理解：
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待分?jǐn)偨ò渤杀?
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20,000
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普宅建筑面積
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30,000
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普宅層高
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2.5
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非普宅建筑面積
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10,000
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非普宅層高
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2.5
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商業(yè)建筑面積
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60,000
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商業(yè)層高
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5
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建筑面積法
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層高系數(shù)法
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普宅分?jǐn)傁禂?shù)
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30%
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18.75%
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非普宅分?jǐn)傁禂?shù)
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10%
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6.25%
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商業(yè)分?jǐn)傁禂?shù)
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60%
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75%
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普宅分?jǐn)偨ò渤杀?
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6,000
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3,750
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非普宅分?jǐn)偨ò渤杀?
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2,000
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1,250
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商業(yè)分?jǐn)偨ò渤杀?
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12,000
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15,000
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“分法”
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“合法”
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非普宅銷售比例
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80%
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商業(yè)銷售比例
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60%
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其他類型房地產(chǎn)銷售比例
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62.86%
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其他類型房地產(chǎn)可扣除建安成本
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10,000
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10,214.75
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注：1、“分法”其他類型房地產(chǎn)可扣除建安成本=非普宅分?jǐn)偨ò渤杀?非普宅銷售比例+商業(yè)分?jǐn)偨ò渤杀?商業(yè)銷售比例=1,250*80%+15,000*60%=10,000
2、“合法”其他類型房地產(chǎn)銷售比例=（10,000*80%+60,000*60%）/（10,000+60,000）=62.86%
其他類型房地產(chǎn)可扣除建安成本=其他類型房地產(chǎn)分?jǐn)偨ò渤杀?其他類型房地產(chǎn)銷售比例=（1,250+15,000）*62.86%=10,214.75
從上例計(jì)算分析可見兩種邏輯算出的扣除金額有差異。那么哪種邏輯是“正確”的呢？作者認(rèn)為無論何種分?jǐn)偡椒ǎ猎龆惖某杀驹诟鱾€(gè)業(yè)態(tài)、分類之間的歸集其實(shí)都是個(gè)近似的過程，并不存在絕對正確的方法，所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)財(cái)政部或者總局的文件里幾乎沒有強(qiáng)制性的分?jǐn)傄?guī)定，表述最多的字眼是“合理”，至于地方上的稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的某些強(qiáng)制性分?jǐn)偡椒ǎㄈ缃ò惨宦砂唇娣ǎ瑫翰挥懻撨@些規(guī)定是否有上位法依據(jù)是否與上位法沖突）也并非主要從正確與否或者合理性的出發(fā)點(diǎn)來考慮，更多地是為了統(tǒng)一口徑?；氐奖纠?，“分法”和“合法”到底哪個(gè)更合理呢？其實(shí)并不不容易下結(jié)論，如果認(rèn)為銷售比例應(yīng)和清算分類（三分、兩分等）相匹配，或者認(rèn)為土增清算中扣除金額應(yīng)匯總到清算分類的維度，那么“合法”更合理；如果為了和層高系數(shù)法保持邏輯一致（好不容易把成本分開了為啥又混到了一起），那么“分法”更合理。除了層高系數(shù)法，專屬成本也會(huì)遇到同樣的問題。作者傾向于“合法”，“分法”似乎看起來更精確，但土增清算成本歸集分?jǐn)偙緛砭褪且粋€(gè)精確度與效率妥協(xié)的結(jié)果，沒必要弄得那么細(xì)致了吧，歸集到三分、兩分足矣。當(dāng)然如果沒有明確的政策規(guī)定，這個(gè)政策空間納稅人倒是可以充分利用一下。
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