作為第一批試點城市，上海提出對新購住房（本市戶籍的屬第二套或以上）征收，計稅金額為交易價格的70%，稅率為0.6%（低于同類城區(qū)上年度商品住房平均價2倍的為0.4%）,并設(shè)立了人均60平方米（含）以內(nèi)的免稅區(qū)。重慶規(guī)定對別墅每戶180平方米以上的，存量和增量全部征收；高檔（高于平均價格2倍以上）住宅，每戶100平方米以上的增量征收；對無戶籍、無工作、無企業(yè)的居民，從第二套開始征收。稅率為平均價格3倍以下的0.5%，3～4倍的1%，4倍以上的1.2%。
上海采取一刀切針對“新增房產(chǎn)”，重慶房產(chǎn)稅的征收針對高端房產(chǎn)，對這兩種征收對象劃分方式，市場上普遍存在爭議，重慶的高端住宅范圍實在過窄，而上海的“既往不咎”也有失公平。而且，“試點三個多月但稅收規(guī)模不及一套房價”的事實更是將房產(chǎn)稅試點推向了尷尬的路口。
一是征收對象不公平。房產(chǎn)稅要么不征，一旦征收，不能在增量與存量上存在歧視。另一方面，不管是高端房還是低端房，也應(yīng)一視同征。單方面征收，將造成資源的進一步浪費和投機的擴大化，引起不公平現(xiàn)象激增。
二是征收比例太低。無論是重慶還是上海，房產(chǎn)稅都過于溫柔。由于房產(chǎn)稅稅率太低，投資者在購房時房產(chǎn)稅不是他們考慮的主要因素，稅收的調(diào)控作用無法顯現(xiàn)。
三是征收困難。對房產(chǎn)課稅，實質(zhì)上是對擁有房產(chǎn)的居民個人收入課稅，稅率設(shè)置不公平、房屋價值確定不合理，就會影響房產(chǎn)稅改革的公平性，房產(chǎn)稅改革失去公平，不僅征收困難，還極易引發(fā)一系列社會矛盾，房產(chǎn)稅也失去了調(diào)控房價和調(diào)節(jié)社會貧富差距的功能。
上述種種情況的出現(xiàn)，可能是基于多種考慮，比如，如果對存量征收，可能面臨操作上的難度，包括需要實施房產(chǎn)普查和實名制，容易觸及利益矛盾等；也可能因為稅收政策是招商引資、投資環(huán)境的重要影響因素，在其他地區(qū)未推出之前，先期推出的地方害怕影響吸引力；也可能擔(dān)心稅率提高會影響房地產(chǎn)的發(fā)展，進而影響經(jīng)濟發(fā)展和勞動就業(yè)等等。如果心態(tài)如此，那么稅法執(zhí)行起來也難免三心二意，房產(chǎn)稅征收的實際效果必將大打折扣。兩市房產(chǎn)稅征收是高高舉起、輕輕落下，不僅毫無促令房價回歸理性的誠意，也根本不可能對少數(shù)人過度占有房地產(chǎn)產(chǎn)生實質(zhì)影響，因此新房產(chǎn)稅的調(diào)整與修改迫在眉睫。
二、征收房產(chǎn)稅的目的
財政部2010年9月曾就為什么要進行房產(chǎn)稅改革做出公開回答，提出對個人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的。究其主要目的有以下四個方面：
（一）保護土地資源，滿足廣大人民的基本住房需求。
眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時代的到來，人類賴以生存的土地越來越少。人人住有所居是人類生存的最基本的合理需求，如果讓少數(shù)人一人占有多套住房，導(dǎo)致閑置空房，則是對資源的濫用。因此，對自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以減少少數(shù)人對自主需求以外的房產(chǎn)的占有，有利于資源的合理利用和分配。
（二）打擊房產(chǎn)投機，保持房價合理穩(wěn)定。
近幾年房價增長，特別是一些大中城市房價增長過快，大量投機者涌入，再加上銀行、投資公司等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)市場的加入，持續(xù)推高房地產(chǎn)泡沫，極大的傷害了實體經(jīng)濟的發(fā)展。一旦泡沫破滅，直接導(dǎo)致銀行呆賬、壞賬的增加，甚至?xí)磉B鎖性的金融危機。美國的次貸危機引發(fā)全球性的金融危機，日本、東南亞、迪拜樓市泡沫的破滅，西班牙、愛爾蘭房地產(chǎn)的危機都是活生生的流血教訓(xùn)。房產(chǎn)稅的征收就是打擊房產(chǎn)投機，減少房產(chǎn)泡沫，遏制房價過快增長，確保在正常的市場運行下，維持房價在穩(wěn)定合理水平。
（三）利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配。
房產(chǎn)稅的征收有利于社會資源的公平、公正分配。我國的收入分配不平等狀況已經(jīng)非常嚴(yán)重，財富越來越傾向于向經(jīng)濟發(fā)達、居住環(huán)境較好的地區(qū)集聚，尤其是向少數(shù)高收入者，特別是投機購房者和房地產(chǎn)商手中集聚，低收入人群收入的增長趕不上房價的增長，必然導(dǎo)致社會財富越來越聚集在少數(shù)人手中，這與國家建設(shè)社會主義和諧社會的理念相背離，容易激化社會矛盾。房產(chǎn)稅征收就是要從稅制設(shè)計理念上體現(xiàn)縮小收入分配差距以及共享改革發(fā)展成果的公平性原則，即通過對房產(chǎn)占有多的“富人”征稅，從而為沒有房產(chǎn)的“窮人”提供住房，逐步形成“住有所居”的和諧社會環(huán)境。稅收調(diào)節(jié)收入分配的功能，如果制定得當(dāng)，實施有力，必將有利于保障社會的公平。
（四）有利于地方增加財力，促進國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。
房產(chǎn)稅以房屋不動產(chǎn)為征稅對象，推動房產(chǎn)稅改革，對個人居住用房產(chǎn)征稅，將為地方政府提供一個穩(wěn)定的財政收入來源，有效地補充地方政府財力，轉(zhuǎn)變以“賣地”為特征的“土地財政”模式，更好地推動經(jīng)濟良性運轉(zhuǎn)。
當(dāng)前，我國正處于城市化加速發(fā)展期，地方政府基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)任務(wù)較重。然而，與此相對應(yīng)的是，地方政府沒有舉債權(quán)，大多是依靠炒作土地價格、取土地出讓金的方式為項目籌集資金，形成了具有中國特色的“土地財政”。這種以“賣地”為特征的“土地財政”不具有可持續(xù)性，不符合科學(xué)發(fā)展觀的要求。開征房地產(chǎn)還可以減少地方政府對與中央政府財政的需求和依賴，有利于國家政府其他事務(wù)的順利開展，可以使國家事務(wù)具有靈活的自由支配權(quán)。因此房產(chǎn)稅制改革對整個國民經(jīng)濟健康運行具有極為重要的意義。
三、房產(chǎn)稅征收存在的爭議問題
（一）房產(chǎn)稅與土地出讓金。
房產(chǎn)稅同土地出讓金不可混為一談。社會上很多人反對征收房產(chǎn)稅，其中一個最主要的理由就是，購買商品房時，房屋價格中已經(jīng)包括了很高的土地出讓金，而國有土地的出讓并不是完全的賣斷，受讓人可以擁有永久土地所有權(quán)，而只是在規(guī)定的期限（如70年）出讓使用權(quán)和收益權(quán)，出讓金實際上是預(yù)收了出讓期全部的土地出租金，國家已經(jīng)獲得了很高的收益了，再征收房產(chǎn)稅，就是重復(fù)征收，是不合理的。甚至有人把這說成是苛捐雜稅，是政府為增加財政收入而找理由掠奪居民財富。
這種說法很有鼓動性，但實際上卻是不成立的，因為二者根本不是一回事。土地出讓金是土地所有者向購買者（如土地開發(fā)商）出讓土地收取的收入，準(zhǔn)確地說，是土地使用權(quán)的交易價格。在市場經(jīng)濟中，土地作為其中的一項重要的生產(chǎn)要素，如同其他勞動力、技術(shù)和信息要素一樣，可以在依法合規(guī)的情況下根據(jù)供求關(guān)系平等協(xié)商交易條件和交易價格，土地轉(zhuǎn)讓自然要收取轉(zhuǎn)讓金。至于出讓金是按照永久性完全出讓產(chǎn)權(quán)確定的，還是根據(jù)有限期限轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)來確定的，完全是買賣雙方協(xié)商的結(jié)果，二者的價格也完全可能是有很大差別的。西方國家私人和企業(yè)可以擁有土地所有權(quán)，購買者向所有者支付土地價格。在我國，國家是土地的所有者，所以土地使用權(quán)人要向國家支付土地使用權(quán)出讓金。而稅收是憑借國家政權(quán)強制力收取的，解決的是收益再調(diào)節(jié)問題。房產(chǎn)稅就是政府或社會為房產(chǎn)提供公共服務(wù)或公共產(chǎn)品收取的補償。它與土地出讓金是沒有聯(lián)系的，因而也不存在替代關(guān)系。
（二）農(nóng)村房產(chǎn)不征稅與城市房產(chǎn)征收。
隨著工業(yè)化的不斷推進，工商企業(yè)國有企業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)外商企業(yè)逐步延伸到農(nóng)村地區(qū)。我國城鄉(xiāng)差別逐漸縮小，尤其在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村。農(nóng)村城市化程度不斷提高，房地產(chǎn)規(guī)模急劇擴大，經(jīng)營用房快速膨脹，完全可以納入征稅范。農(nóng)村房產(chǎn)不征稅不利于城鄉(xiāng)之間企業(yè)的公平競爭，有失公平稅負(fù)。因此，房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)擴大到一切有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，包括農(nóng)村和個人非經(jīng)營用房產(chǎn)。是否據(jù)實對所有自建和購入房產(chǎn)征稅，可以由省級政府根據(jù)具體情況自行確定。
四、房產(chǎn)稅征收的有效解決方法
1、納稅人是自然人，而非按套按戶為標(biāo)準(zhǔn)。
納稅人是指依照稅法規(guī)定對國家直接負(fù)有納稅義務(wù)的人，又稱納稅義務(wù)人、課稅主體。在中國，納稅人包括自然人和法人。房產(chǎn)稅確定的納稅主體是自然人，獨立的個人征收（未成年和精神病人由法定監(jiān)護人負(fù)責(zé)）。
房產(chǎn)稅起征和免稅的規(guī)定，不以套為標(biāo)準(zhǔn)：因為“套”有大小貴賤之分，按套劃分也容易產(chǎn)生偷稅漏稅的空子（如假離婚）。不按戶為標(biāo)準(zhǔn)：家里一個人是一戶，三口之家也是一戶。離了婚怎么辦？一戶變兩戶怎么辦？三代同堂，四世同堂怎么辦？一戶在兩地買了房子怎么辦……而以單獨的自然人為納稅對象，可以解決千變?nèi)f化的戶套數(shù)、戶人數(shù)、戶人均居住面積等一系列復(fù)雜問題。
正在進行的城市房產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)也將極大地助征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)熱點城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫異地聯(lián)網(wǎng)工作，聯(lián)網(wǎng)候選城市逾40個。實現(xiàn)了房屋權(quán)屬信息及數(shù)據(jù)庫的異地聯(lián)網(wǎng)，同一權(quán)屬人在不同城市擁有的住房情況將一目了然，必將有利于嚴(yán)格控制異地購房。
單獨以自然人計算，就為統(tǒng)計出擁有多套住房自然人的應(yīng)稅金額提供了極大的便利。納稅期以一年為周期計算，如果持有房產(chǎn)不足一年的可按持有時間占納稅期比例計算。
2、計稅依據(jù)根據(jù)房產(chǎn)原值計算。
按原值征稅可以較好的體現(xiàn)購買、建造房產(chǎn)的歷史成本,具體一定的穩(wěn)定性，便于實際征收的可操作。相對的，原值計算不能良好的反應(yīng)對市場供求變化、基礎(chǔ)設(shè)施改善、土地稀缺等因素引起的地價變動。依據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)可以極為便利的解決這一難題。中房指數(shù)是一套以價格指數(shù)形式來反映全國主要城市房地產(chǎn)市場發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前市場狀況的指標(biāo)體系和分析方法。依托遍布全國的分析師實地調(diào)查和搜房網(wǎng)平臺長期跟蹤監(jiān)測，掌握了大量的一手?jǐn)?shù)據(jù)，建立了目前中國歷時最長、信息最全的房地產(chǎn)專業(yè)數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)客觀，參考價值最高，包括住宅指數(shù)、辦公用房指數(shù)、商服用房指數(shù)和廠房倉庫指數(shù)，北京等城市又新增了別墅指數(shù)報告。目前的中國房地產(chǎn)指數(shù)以2000年12月北京住宅市場平均價格水平為基期定為1000點，各城市各分類物業(yè)在報告期內(nèi)的平均價格水平與基期基值相比較，就可以得到各城市各分類物業(yè)在報告期的指數(shù)值。
計算個人應(yīng)征房產(chǎn)額計算公式如下：個人房產(chǎn)估值=房產(chǎn)原值*（報告期中房指數(shù)/基數(shù)中房指數(shù)）*個人擁有房屋產(chǎn)權(quán)比例。即上海李某三口之家（父母一小孩）一套原值330萬的房子，產(chǎn)權(quán)為三人均有，購買時2002年8月上海住房指數(shù)值為1241，到2012年8月時上海住房指數(shù)值為2427，那么到今年8月份其個人房產(chǎn)估值為330萬*（2427/1241）*1/3=215.12萬。
3、免稅額按一二三線城市來設(shè)置，保證基本住房需要。
“新國八條”的第一條就提出，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)。財政部部長謝旭人在向十一屆全國人大常委會第二十八次會議做報告時也表示，下一步將穩(wěn)步推進個人住房房產(chǎn)稅改革試點，將嚴(yán)格實施差別化住房稅收政策。房產(chǎn)稅征收必須按照分層次區(qū)別對待的科學(xué)原則。
可參考城市發(fā)展水平、綜合經(jīng)濟實力、輻射帶動能力、對人才吸引力、信息交流能力、國際競爭能力、科技創(chuàng)新能力、交通通達能力等各層面信息，以經(jīng)濟實力為主，劃分出一二三線城市的免稅額。如一線城市每人免稅額可定220萬元，二線城市定180萬元，三線城市定150萬元。舉例來說，一戶三口之家，在一線城市購房在660萬以下的免征房產(chǎn)稅，在二線城市購房在540萬以下的免征房產(chǎn)稅，在三線城市購房在450萬以下的免征房產(chǎn)稅。免征額的設(shè)置，一定要確保當(dāng)?shù)貜V大普通居民不用交稅，滿足其最基本的住房需求。上述案例中上海李某一家2012年8月個人個人房產(chǎn)估值為215.12萬，低于一線城市個人定額220萬，實行免稅。
另一方面大力推進保障房建設(shè)，誠如重慶市市長黃奇帆將住房系統(tǒng)稱為“三端空子”一樣：一是低端有保障，是安置房；二是終端有市場，有市場的意思就是終端的老百姓按正常的稅費買房，獲得價格比較合適的商品房。三是高端征收房產(chǎn)稅。有區(qū)別的政策，確保廣大普通老百姓“住有所居”，安居樂業(yè)。
4、稅率采用超倍累進稅率。
原有的房產(chǎn)稅采用的是1.2%的統(tǒng)一稅率。采取統(tǒng)一稅率雖然簡化了稅制,使征管方便,但不利于反映各地的實際情況,不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平，更體現(xiàn)不了房產(chǎn)稅的地方稅的特點。筆者建議，新房產(chǎn)稅率應(yīng)采用超倍累進稅率。超過免稅額1倍以內(nèi)稅率為1%，1至2倍稅率為2%，超2倍以上稅率為3%。
若案例李某在擁有一套自住房的同時，還給老父親買了房，產(chǎn)權(quán)歸李某和其父親所有。2012年8月購買，價值200萬。
計算李某個人房產(chǎn)總估值為兩套的個人估值，N=215.12 200/2=315.12萬，按一線城市個人免稅額220萬，超出免稅額1倍以內(nèi)，征收稅率為1%，征收房產(chǎn)稅計（315.12-220）*1%=0.95萬元。
計算李某父親個人房產(chǎn)總估值N=100萬，低于個人免稅額，實現(xiàn)免稅。
若李某妻子屬個人產(chǎn)權(quán)另有別墅一套，2012年8月價值1000萬，則其個人房產(chǎn)總估值，N=215.12 1000=1215.12萬，超過免稅額2倍以上，征收稅率為3%，征收房產(chǎn)稅（1215.12-220）*3%=29.85萬元。
新房產(chǎn)稅的制定，就是要大力打擊非基本住房，提高持有成本，將投機泡沫大面積壓縮，把大量投機者、囤房者“趕”出市場，把閑置的存量房“逼”入市場，激活存量房市場，發(fā)揮稅收調(diào)控功能，最大限度滿足廣大群眾的基本住房需求。
