去庫(kù)存政策再加碼,政策基調(diào)未變:當(dāng)前政策依然維持貨幣政策與行業(yè)政策輪動(dòng)托底的局面,繼降低首付比例及上調(diào)公積金存款利率后,下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),去庫(kù)存再次加碼。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下,地產(chǎn)投資企穩(wěn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)具有重要意義,持續(xù)政策松動(dòng)亦可視為決策層再次堅(jiān)定穩(wěn)定地產(chǎn)需求及投資的信心,政策基調(diào)未變,城市分類(lèi)調(diào)控也顯示出決策層對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的適度防范。
大戶型及改善性置業(yè)稅費(fèi)下降更明顯,體現(xiàn)政府鼓勵(lì)換房及改善性購(gòu)房意圖:從具體稅率調(diào)整來(lái)看,調(diào)整后,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平以上住房契稅稅率由以前的3%-4%下調(diào)至1.5%;購(gòu)買(mǎi)第二套住房稅率由以前的3%-4%下調(diào)至1%-2%;滿2年的非普通住宅納入免征營(yíng)業(yè)稅范圍。從契稅和營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整來(lái)看,大戶型及改善性置業(yè)稅費(fèi)下調(diào)更明顯,聯(lián)系月初大幅下調(diào)二套房首付比例,均體現(xiàn)政府鼓勵(lì)換房及改善置業(yè),提高居住質(zhì)量的意圖,亦符合我國(guó)已基本實(shí)現(xiàn)戶均一套房的實(shí)際。
核心二線城市更為受益,一線城市取消普通住宅限制:本次北上廣深僅下調(diào)首次購(gòu)買(mǎi)90平以上住房契稅,仍反映除政府部門(mén)因地制宜、分類(lèi)調(diào)控的意圖。對(duì)于銷(xiāo)量已持續(xù)改善,供需相對(duì)均衡的核心二線城市,持續(xù)的政策松動(dòng)對(duì)提升購(gòu)房需求更具意義。同時(shí),之前一線城市契稅優(yōu)惠局限于普通住宅,新政則有所放寬,符合條件的首套房可享受契稅優(yōu)惠。
投資建議:我們認(rèn)為持續(xù)政策加碼有助于提升地產(chǎn)板塊整體估值水平,加上近期板塊估值下修較多,龍頭房企保利對(duì)應(yīng)2016年P(guān)E僅6倍,防御價(jià)值凸顯,建議投資者在控制倉(cāng)位基礎(chǔ)上,適度博弈超跌價(jià)值及小市值個(gè)股等,主要關(guān)注:1)攻守兼?zhèn)涞男袠I(yè)龍頭招商蛇口、金地集團(tuán),2)收益成交量回升的世聯(lián)行2)轉(zhuǎn)型及國(guó)改個(gè)股中體產(chǎn)業(yè)、中航地產(chǎn)、廣宇集團(tuán)、北京城建等;3)小市值轉(zhuǎn)型潛力股粵宏遠(yuǎn)、大龍地產(chǎn)、綿世股份等。
風(fēng)險(xiǎn)提示:地價(jià)上漲對(duì)行業(yè)利潤(rùn)擠壓的風(fēng)險(xiǎn);部分地區(qū)房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)。
