1.企業(yè)基本情況
XX省XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年4月，注冊資本4000萬元，是經(jīng)省建設(shè)廳批準的具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集房地產(chǎn)開發(fā)、施工、銷售、物業(yè)服務(wù)為一體。自2001年公司成立以來，先后開發(fā)了三個住宅小區(qū)及一個商業(yè)地產(chǎn)項目，總建筑面積約38萬平方米。公司的項目開發(fā)和經(jīng)營管理在市建委組織的項目評比中，綜合積分名列前茅，并取得了優(yōu)異的社會效益和經(jīng)營效益。
xx房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司于2004年開始分二期開發(fā)設(shè)計XX住宅小區(qū)。2006年初結(jié)束一期工程，處于銷售階段；二期工程從2006年6月開始預(yù)售，計稅毛利率15%。
2007年初，XX市地稅局對該企業(yè)2006年度的企業(yè)所得稅開展納稅評估工作。
2.采集評估數(shù)據(jù)
（1）評估數(shù)據(jù)取得
①企業(yè)所得稅年度納稅申報表
稅務(wù)人員從企業(yè)2006年度所得稅申報表及其附表中得到以下數(shù)據(jù)：銷售收入83305560元，銷售成本47953706元，營業(yè)稅金及附加6019127地，期間費用1857862元（其中銷售費用6576616元，管理費用8511094元，財務(wù)費用3490152元），利潤總額為10754865元，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計毛利5697970元，預(yù)繳營業(yè)稅金及附加5204984元，應(yīng)納所得稅額4627161元。
②企業(yè)年度會計報表
稅務(wù)人員從企業(yè)2006年度會計報表及其附表中得到以下數(shù)據(jù)：貨幣資金30595000元，期初應(yīng)收賬款948000元，期末應(yīng)收賬款1955000元，期初其他應(yīng)付款3883774元，期末其他應(yīng)付款24372951元，期初其他應(yīng)收款2163500元，期末其他應(yīng)收款3654100元，預(yù)收賬款期初余額42090212元，預(yù)收賬款期末余額80076678元，期初存貨110807408元，期末存貨74225740元。
③企業(yè)其他涉稅信息表
稅務(wù)人員從企業(yè)其他涉稅信息表中得到以下數(shù)據(jù)：項目一期工程土地成本53899152元，建筑安裝工程費60612331元，基礎(chǔ)設(shè)施費8358108元，前期工程費4546249元，配套設(shè)施費3579603元，開發(fā)間接費11155040元，合計開發(fā)成本142150483元。項目二期工程銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入80076678元，定金5758200元。企業(yè)預(yù)繳營業(yè)稅4003834元，預(yù)繳土地增值稅800767元。項目本期開發(fā)成本11372100元。
項目一期完工后開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本，一期工程可售面積為45635平方米，已售面積15170平方米，根據(jù)銷售面積與可售面積的占比計算成本結(jié)轉(zhuǎn)率為33.24%。一期工程開發(fā)成本隨著銷售按比例結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，經(jīng)計算各項成本明細如下：土地成本17916078元，建筑安裝工程費20147539元，基礎(chǔ)設(shè)施費2778235元，前期工程費1511173元，配套設(shè)施費1189860元，開發(fā)間接費3707935元。
④地稅內(nèi)部信息
2006年企業(yè)共繳納營業(yè)稅金及附加8450261元，其中繳納營業(yè)稅6440323元，繳納土地增值稅1288065元。
（2）第三方信息取得
稅務(wù)人員根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點采用內(nèi)外結(jié)合、由外及內(nèi)的辦法，從第三方取得基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)。
①土地管理部門和房屋拆遷管理部門信息：項目一期征用土地21430平方米，土地出讓金24570000元，拆遷安置補償費20881042元，土地交易費及其他稅費8448110元，全部繳清。項目二期征用土地11560平方米，土地出讓金10890000元，拆遷安置補償費9255205元，土地交易及其他稅費3745934元。
②規(guī)劃部門信息：項目一期可售面積45635平方米，項目二期可售面積38526平方米。
③管管部門信息：項目已售面積15170平方米，已售均價為6000元/平方米，已預(yù)售面積14650平方米，預(yù)售均價為6500元/平方 。
④市地稅局在對2006年度房地產(chǎn)企業(yè)所得稅開展納稅評估工作之前，將當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)按規(guī)模進行分類，選擇了具有代表性的30家企業(yè)進行深入調(diào)查，根據(jù)這些房地產(chǎn)企業(yè)當年申報的銷售收入、銷售成本、銷售費用等數(shù)據(jù)計算各預(yù)警指標值，并結(jié)合稅務(wù)人員的評估經(jīng)驗及判斷進行修正，最后運用統(tǒng)計學(xué)原理計算出各指標行業(yè)平均水平及預(yù)警區(qū)間。
通過對30家典型房地產(chǎn)企業(yè)的工程預(yù)算、結(jié)算書信息進行整理，計算單項工程單位面積建筑安裝工程費及各項開發(fā)成本占建安費用的比率，在30個樣本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上運用統(tǒng)計學(xué)原理計算出行業(yè)平均水平及預(yù)警區(qū)間范圍見表A-15。
表A-15
指標行業(yè)平均水平預(yù)警區(qū)間下限預(yù)警區(qū)間上限稅負差值率17%14%20%商品房銷售成本率50%42%58%銷售費用收入比率 3%1%5%前期工程建設(shè)費占建筑安裝工程費比率6%3%9%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費占建筑安裝工程費比率13%9%17%公共配套設(shè)施建設(shè)費占建筑安裝工程費比率5%3%7%開發(fā)間接費占土地成本及建筑安裝工程費比率10%6%14%單位面積建筑安裝工程費（元/平方米）130012001400
說明：行業(yè)平均水平根據(jù)當期選取的樣本平均值進行測算，預(yù)警區(qū)間（預(yù)警上、下限）是在行業(yè)平均值基礎(chǔ)上可上下浮動的合理范圍，表中指標高于預(yù)警上限視為異常。
稅務(wù)人員根據(jù)該企業(yè)前四年度納稅申報表和會計報表中其他應(yīng)付款、期間費用、管理費用等數(shù)據(jù)，計算指標歷史水平見表A-16。
表A-16
項目2002年2003年2004年2005年期初其他應(yīng)付款（元）5259612608060144821025372951期末其他應(yīng)付款（元）6080601448210253729513883774其他應(yīng)付款變動率（%）15.626.319.927.7管理費用（元）4252013538210462604835364500管理費用變動率（%）-26.616.314.3銷售費用（元）3111260410152630685483873518銷售費用變動率（%）-31.825.226.2財務(wù)費用（元）4152809517065069550385081154財務(wù)費用變動率（%）-24.534.526.9說明：表中變動率數(shù)值取絕對值。
