構(gòu)建上述架構(gòu)，交易步驟為：
首先，發(fā)起人將擬用于REITs方案的不動(dòng)產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓、剝離等方式置入項(xiàng)目公司，發(fā)起人直接持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)。
其次，設(shè)立契約型私募股權(quán)投資基金（SPV1），發(fā)起人認(rèn)購私募股權(quán)投資基金全部份額，并實(shí)繳一部分資金。
再次，證券公司成立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（SPV2），專項(xiàng)計(jì)劃向投資者募集資金；資金募集后，發(fā)起人將其持有的私募基金份額全部轉(zhuǎn)讓給專項(xiàng)計(jì)劃，同時(shí)專項(xiàng)計(jì)劃向契約型私募股權(quán)投資基金實(shí)繳剩余出資。
最后，契約型私募股權(quán)投資基金向發(fā)起人收購其持有的項(xiàng)目公司100%股權(quán)，成為項(xiàng)目公司股東。
至此，發(fā)起人實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資，未來，項(xiàng)目公司的物業(yè)取得的租金收入、不動(dòng)產(chǎn)增值收入等運(yùn)營收入均體現(xiàn)為項(xiàng)目公司收益，項(xiàng)目公司將稅后收益分配給契約型私募股權(quán)投資基金，契約型私募股權(quán)投資基金將收益分配給專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃按期向投資者分配本息。通常情況下，發(fā)起人會(huì)作為專項(xiàng)計(jì)劃的劣后級(jí)份額持有人為計(jì)劃增信。專項(xiàng)計(jì)劃期滿，可由發(fā)起人的關(guān)聯(lián)方回購項(xiàng)目公司股權(quán)、專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)接公募REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出。
二、納稅義務(wù)分析
隨著REITs步伐的加快，相關(guān)交易環(huán)節(jié)的稅收日益受到關(guān)注。筆者以上述權(quán)益型類REITs模式為樣本，分析各環(huán)節(jié)可能涉及的稅收問題。（注：因印花稅涉及金額較小，本文忽略。）
?。ㄒ唬└鳝h(huán)節(jié)稅收
1.資產(chǎn)過戶環(huán)節(jié)。擬用于REITS方案的不動(dòng)產(chǎn)必須置入一家項(xiàng)目公司，如果一家公司既有待售開發(fā)產(chǎn)品，又有擬出租的投資性房地產(chǎn)等，必須將用于出租的投資性房地產(chǎn)剝離過戶到一家新的項(xiàng)目公司，并由發(fā)起人作為項(xiàng)目公司的股東。資產(chǎn)剝離通常有下列做法：一是由發(fā)起人出資成立項(xiàng)目公司，原企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司；二是原企業(yè)以公司分立方式將不動(dòng)產(chǎn)剝離到分立企業(yè)，原企業(yè)股東作為發(fā)起人；三是原企業(yè)出資成立全資子公司，然后將不動(dòng)產(chǎn)劃轉(zhuǎn)（投資）到全資子公司，原企業(yè)作為發(fā)起人。
?。?）增值稅。原企業(yè)將營改增之前建造的不動(dòng)產(chǎn)在營改增之后轉(zhuǎn)讓或投資于項(xiàng)目公司用于出租，原企業(yè)按5%繳納增值稅，項(xiàng)目公司按11%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，與原企業(yè)直接出租按5%繳納增值稅相比，不僅提前繳納了增值稅，而且多繳了6%。
以公司分立方式辦理資產(chǎn)過戶不征增值稅，項(xiàng)目公司（分立企業(yè)）取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間應(yīng)以原企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間確定，若原企業(yè)在營改增之前取得不動(dòng)產(chǎn)，則項(xiàng)目公司取得出租收入可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用5%的征收率。
（2）企業(yè)所得稅。原企業(yè)以轉(zhuǎn)讓方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，需繳納企業(yè)所得稅，若以資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、公司分立方式辦理資產(chǎn)過戶可根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號(hào)）等文件的規(guī)定，適用特殊性稅務(wù)處理辦法，暫不繳納企業(yè)所得稅。
?。?）土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，發(fā)起人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需繳納土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）規(guī)定，非房地產(chǎn)企業(yè)以劃轉(zhuǎn)、分立方式辦理資產(chǎn)過戶，不征土地增值稅，但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以劃轉(zhuǎn)或分立方式辦理資產(chǎn)過戶，需視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，繳納土地增值稅。《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕139號(hào)）規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
?。?）契稅。以轉(zhuǎn)讓方式辦理資產(chǎn)過戶需繳納契稅，但以母子公司劃轉(zhuǎn)、公司分立方式辦理資產(chǎn)過戶的，免征契稅。
2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。發(fā)起人將其持有的項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給契約型私募股權(quán)投資基金，不繳納增值稅、契稅，但需繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號(hào)）規(guī)定，一家公司的全體股東轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)，且以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，應(yīng)視同項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，征收土地增值稅。
3.資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)。
?。?）增值稅。項(xiàng)目公司運(yùn)營過程中應(yīng)就不動(dòng)產(chǎn)租賃收入繳納增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房取得的收入，免征增值稅。
契約型私募股權(quán)投資基金（SPV1）取得項(xiàng)目公司的股息分配收入不繳納增值稅。資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（SPV2）從契約型私募股權(quán)投資基金（SPV1）取得的分配，因其通常為不保本收益，故不繳納增值稅。
投資者自資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（SPV2）取得的收益是否繳納增值稅目前有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，專項(xiàng)計(jì)劃不承諾保本，投資者取得的收益不繳納增值稅；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為。盡管專項(xiàng)計(jì)劃不承諾保本，僅約定預(yù)期利潤率，但如果專項(xiàng)計(jì)劃分配的收益具有利息性質(zhì)，投資者依然要繳納增值稅。對(duì)此，筆者認(rèn)為，在權(quán)益型類REITs的模式中，投資者認(rèn)購資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃份額具有股權(quán)投資性質(zhì)，不同于一般意義上的債權(quán)投資，所以投資者取得的收益不屬于《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）規(guī)定的保本收益，不應(yīng)繳納增值稅。投資者通過交易所轉(zhuǎn)讓專項(xiàng)計(jì)劃份額，需按“金融商品轉(zhuǎn)讓”繳納增值稅。
?。?）所得稅。項(xiàng)目公司運(yùn)營過程中取得的不動(dòng)產(chǎn)租金收入、不動(dòng)產(chǎn)處置收入等需要繳納企業(yè)所得稅。契約型私募股權(quán)投資基金（SPV1）雖然獨(dú)立核算，但不屬于企業(yè)所得稅納稅義務(wù)主體，因此，其就取得的項(xiàng)目公司投資收益不繳納企業(yè)所得稅。同理，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（SPV2）亦不是企業(yè)所得稅的納稅主體，其自私募基金取得的投資收益不繳納企業(yè)所得稅。
投資者自資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃取得的投資收益，如果穿透到底層資產(chǎn)分析，可定性為因股權(quán)投資取得的股息紅利，但因其不屬于直接投資，故法人投資者不能享受《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第二十六條關(guān)于免稅優(yōu)惠的規(guī)定，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于個(gè)人投資者，其取得的投資收益雖然在本質(zhì)上屬于“利息、股息、紅利所得”，但在法律形式上缺乏明確的適用稅目，所以不繳納個(gè)人所得稅。
投資者轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃份額，法人投資者需繳納企業(yè)所得稅，個(gè)人投資者按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
（3）房產(chǎn)稅。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，項(xiàng)目公司運(yùn)營過程中取得的物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租金收入需按12%的稅率按年計(jì)繳房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。如果項(xiàng)目公司從事公共租賃住房經(jīng)營，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕139號(hào)）規(guī)定，對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。公共租賃住房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公共租賃住房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
4.項(xiàng)目退出環(huán)節(jié)。當(dāng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃期滿，假設(shè)由發(fā)起人的關(guān)聯(lián)方回購項(xiàng)目公司股權(quán)，私募股權(quán)投資基金取得的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，分配給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃后，最終分配給投資者，由投資者就收益繳納所得稅。如果未來實(shí)現(xiàn)與公募REITs對(duì)接，相關(guān)主體需視具體交易模式確定納稅義務(wù)。
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從以上納稅義務(wù)分析可知，在整個(gè)權(quán)益型類REITs項(xiàng)目中，各交易主體涉及多個(gè)稅種，主要存在問題：
1.土地增值稅成為瓶頸。發(fā)起人將用作類REITs項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)剝離成立項(xiàng)目公司，需要繳納土地增值稅，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司基于前端資產(chǎn)置入環(huán)節(jié)高額的土地增值稅稅負(fù)放棄了REITs項(xiàng)目的嘗試。
2.企業(yè)所得稅重復(fù)征稅。如果機(jī)構(gòu)投資者直接投資項(xiàng)目公司，其股息紅利所得可以享受免稅優(yōu)惠，但在現(xiàn)行類REITs架構(gòu)下，投資者取得的稅后分配因不屬于直接投資，不能享受免稅優(yōu)惠，導(dǎo)致重復(fù)繳納企業(yè)所提稅。
3.個(gè)人所得稅流失嚴(yán)重。若個(gè)人投資者直接投資項(xiàng)目公司，其取得的股息紅利需繳納20%的個(gè)人所得稅，但通過“私募股權(quán)投資基金 資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”模式間接投資項(xiàng)目公司，其取得的分配無明確適用稅目，導(dǎo)致無法征收個(gè)人所得稅，造成稅收流失。
4.增值稅存有爭(zhēng)議。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2017]56號(hào)）規(guī)定，資管產(chǎn)品運(yùn)營過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為由資產(chǎn)管理人按3%的計(jì)征增值稅。權(quán)益型類REITs模式中，資管產(chǎn)品禁止剛性兌付均不承諾保本，契約型私募基金與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的管理人是否要依據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則判定納稅義務(wù)存有較大爭(zhēng)議。
三、境外經(jīng)驗(yàn)借鑒
REITs作為融資方式與投資產(chǎn)品的嘗試，需要在稅收方面給予明確的定位，從REITs發(fā)展成熟的國家來看，均制定了特殊的稅收優(yōu)惠。
美國。根據(jù)美國房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)（NAREIT）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1971年，美國REITs僅有34只，總市值約15億美元，但截至2016年年底，總市值已經(jīng)超過1萬億美元。美國REITs市場(chǎng)的欣欣向榮與其稅收支持密不可分。根據(jù)美國稅法，不動(dòng)產(chǎn)置入環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)讓方對(duì)出售不動(dòng)產(chǎn)取得的超過成本部分的稅收正常納稅，但若不動(dòng)產(chǎn)持有超過10年則可享受免稅。REITs運(yùn)營環(huán)節(jié)，根據(jù)信托稅制的“導(dǎo)管原理”，REITs作為收入的傳遞工具免征所得稅，但對(duì)于未分配的應(yīng)稅收入，仍要繳納公司所得稅。同時(shí)，為了防止REITs變相成為房地產(chǎn)、抵押貸款或其他資產(chǎn)的交易商，REITs從事處置存量資產(chǎn)等被禁止交易的，將被征收100%的懲罰性稅收。收益分配環(huán)節(jié)，境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者按現(xiàn)行規(guī)定繳稅，境外投資者按稅收協(xié)定的有關(guān)規(guī)定繳稅。
新加坡。作為亞洲第二大REITs市場(chǎng)，新加坡REITs總市值約600億美元，2016年至今股權(quán)融資總額超過70億新幣，稅收優(yōu)勢(shì)是新加坡REITs市場(chǎng)受青睞的主因之一。根據(jù)當(dāng)?shù)囟惙?，個(gè)人投資者（包括本地和外國個(gè)人投資者）投資REITs取得的股息收入免征所得稅，外國機(jī)構(gòu)投資者作為單位持有人的稅率由20%減至10%。
四、類REITs稅制設(shè)計(jì)的相關(guān)建議
在大力推動(dòng)租售并舉的前提下，類REITS以及未來真正的REITs是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向，房地產(chǎn)公司將從房地產(chǎn)銷售商轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)資管運(yùn)營商。當(dāng)然，類REITs或REITs市場(chǎng)的發(fā)展還依托于租售比的回歸與租金收益率的長期穩(wěn)定增長，但在整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的構(gòu)建中，稅收起著關(guān)鍵性的作用。為助力類REITs或未來REITs在我國的發(fā)展，有必要對(duì)其稅收制度進(jìn)行專門研究，建議如下：
1.SPV及投資人不征增值稅。對(duì)于權(quán)益型類REITs產(chǎn)品，由于私募股權(quán)投資基金、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、投資者的收益均取決于項(xiàng)目公司的經(jīng)營收益，而項(xiàng)目公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，事實(shí)上，在資管產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中也均不承諾保本，是否可以直接明確權(quán)益型類REITs項(xiàng)目的各類交易主體取得的收益不征增值稅。
2.以REITS為目的的不動(dòng)產(chǎn)過戶不征土地增值稅。為使更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目（尤其是存量房）可以啟動(dòng)類REITs，需要解決不動(dòng)產(chǎn)置入環(huán)節(jié)的土地增值稅問題，對(duì)運(yùn)營類REITs項(xiàng)目涉及的不動(dòng)產(chǎn)過戶，不論主體是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是否可以均不征收土地增值稅。
3.避免企業(yè)所得稅重復(fù)征稅。根據(jù)目前權(quán)益型類REITs的交易架構(gòu)，其中契約型私募股權(quán)投資基金（SPV1）與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（SPV2）均不是納稅義務(wù)主體，其在稅收上應(yīng)該作為透明體被穿透，投資者通過SPV間接投資與直接投資是否可以適用相同的稅收政策，以及能否明確法人投資者通過SPV取得的項(xiàng)目公司分紅收益參照直接投資，免征企業(yè)所得稅。
明確個(gè)人所得稅適用稅目并給予一定優(yōu)惠。目前，個(gè)人通過契約型私募基金、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃這類SPV間接取得項(xiàng)目公司分紅收益，因缺乏明確的稅目均不征收個(gè)人所得稅，造成稅款大量流失，希望稅務(wù)部門出臺(tái)相關(guān)文件，將其納入“國務(wù)院財(cái)政主管部門明確征稅的其他所得”，征收個(gè)人所得稅。同時(shí)，為了鼓勵(lì)投資者對(duì)類REITs項(xiàng)目的投資，是否可給予其應(yīng)納稅所得額一定幅度的優(yōu)惠。
