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| 不動產(chǎn)投資入股需防增值稅風(fēng)險 |
| 發(fā)布時間：2016/9/26 來源： 閱讀次數(shù)：1688 |
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| 甲公司為增值稅一般納稅人，2016年8月以其2014年8月取得價值1000萬元的不動產(chǎn)以公允價值1280萬元（經(jīng)評估）投資入股乙公司，占股20%。企業(yè)認(rèn)為，財政部、國家稅務(wù)總局
《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》
（財稅〔2016〕36號）附件1“附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋”中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不包括在營改增試點范圍內(nèi)，也就是說，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于營改增試點征收范圍，不征增值稅。甲公司未申報繳納增值稅。
財稅〔2016〕36號第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)經(jīng)濟利益。甲公司將房產(chǎn)作價入股乙公司，取得經(jīng)濟利益，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)繳納增值稅。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》
（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第三條第一款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。甲公司應(yīng)納增值稅=（1280-1000）÷（1 5%）×5%=13.33（萬元），并可給乙公司開具增值稅專用發(fā)票。甲公司房產(chǎn)投資入股未申報納稅行為存在涉稅風(fēng)險，稅務(wù)機關(guān)責(zé)令其補繳增值稅。
同時，
財稅〔2016〕36號附件2第一條第四款“進項稅額”規(guī)定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。這也從另一個側(cè)面印證不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股應(yīng)納增值稅。乙公司取得甲公司開具增值稅專用發(fā)票注明稅額13.33萬元可以抵扣，2016年8月抵扣13.33×60%=8（萬元），2017年8月抵扣13.33-8=5.33（萬元）。
為此，對企業(yè)將無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股換取被投資企業(yè)的股權(quán)行為屬于有償取得其他經(jīng)濟利益，應(yīng)按有償銷售不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)行為征收增值稅。且被投資企業(yè)取得不動產(chǎn)包括接受投資入股形式取得的不動產(chǎn)，其進項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。
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