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| 多套房屋出租的稅收負(fù)擔(dān)測算 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：606 |
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| 目前隨著各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，因拆遷一家、一人擁有多套房產(chǎn)的是越來越多。在擁有多套房產(chǎn)后，為了將房產(chǎn)變?yōu)闈L滾財源，多數(shù)人紛紛選擇了對外租賃。對外出租房產(chǎn)，不可避免的就會遇到納稅問題。面對納稅房產(chǎn)出租者如何精打細(xì)算，讓自己在依法納稅的前提下獲得最大利益，這是每一個出租者應(yīng)該考慮的問題。 房產(chǎn)出租對象的選擇 對于房產(chǎn)出租，在人們印象當(dāng)中所收取的租金越多，出租人所獲得的利潤就會越多。因此在選擇出租對象時，人們多以承租人所付租金的多少來確定出租對象。然而當(dāng)我們予以考慮稅收因素之后，就會發(fā)現(xiàn)這種惟租金確定出租對象的方法，有時并不是對出租人十分有利。 老李想把一套房產(chǎn)出租出去，經(jīng)中介機構(gòu)聯(lián)系，有兩個客戶欲租賃老李的房子。一個是一家公司租賃老李的房子進(jìn)行商務(wù)活動，每月支付租金3100元。另一個是幾個“白領(lǐng)”合伙租賃老李的房子用于居住，每月支付租金3000元。兩客戶的租期都是兩年。單純從價格方面看，老李應(yīng)該優(yōu)先選擇那家公司，但是假如考慮稅收因素后，那么就會發(fā)現(xiàn)選擇“白領(lǐng)”老李所獲得收益將更大。 按稅法規(guī)定，出租房屋應(yīng)該繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、房產(chǎn)稅、個人所得稅。 老李將房子出租給那家公司時，所應(yīng)支付的稅款為： 營業(yè)稅，按照營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，個人出租房產(chǎn)的應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—租賃”稅目，以5%的稅率計算營業(yè)稅。老李應(yīng)該繳納的營業(yè)稅：3100×5%×24=3720元。應(yīng)繳納的城建稅、教育費附加為：3720×（7%+3%）=372元。 房產(chǎn)稅，國家稅務(wù)總局（86）財稅地字8號文件規(guī)定，“個人出租的房產(chǎn)，不分用途，均應(yīng)征收房產(chǎn)稅。”房產(chǎn)稅暫行條例第三條、第四條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%.老李應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅：3100×12%×24=8928元。 個人所得稅，按照個人所得稅法規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得應(yīng)按20%的稅率繳納個人所得稅。老李應(yīng)該繳納的個人所得稅：[3100-800-（3720+372）÷24]×20%×24=10221.6元。（按稅法規(guī)定在計算個人所得稅時，在應(yīng)稅所得額中應(yīng)扣除相關(guān)稅費。具體為：營業(yè)稅、城建稅、教育附加） 老李將房屋出租給那家公司所應(yīng)繳納的稅款共計：3720+372+8928+10221.6=23241.6元。老李所得的實際收益為：51158.4元（3100×24-23241.6） 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知（財稅[2000]125號）規(guī)定，“自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房稅暫減按4%的稅率征收。對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。那么依據(jù)此規(guī)定，老李將房子出租給”白領(lǐng)“時，應(yīng)該繳納的稅款為： 營業(yè)稅：3000×3%×24=2160元。 城建稅及教育費附加：2160×（7%+3%）=216元。 房產(chǎn)稅：3000×4%×24=2880元。 個人所得稅：[3000-800-（2160+216）÷24]×10%×24=5042.4元（按稅法規(guī)定在計算個人所得稅時，在應(yīng)稅所得額中應(yīng)扣除相關(guān)稅費。具體為：營業(yè)稅、城建稅、教育附加） 老李共計繳納的稅款為：2160+216+2880+5042.4=10298.4元。老李的實際收益為61701.6元（3000×24-10298.4）。 在對稅收因素予以考慮之后，當(dāng)老李選擇低廉租金時，不僅老李所支付的稅款遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于選擇高價租金所支付的稅款，而且老李所得的收益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于選擇高價租金所得的收益。 房產(chǎn)修理時機的選擇 對出租的房屋進(jìn)行維修是每個房屋出租者都會遇到的問題，在維修時間上多數(shù)房屋出租者都會選擇，房屋什么時候需要維修就對房屋進(jìn)行維修。 依照稅法規(guī)定，將房屋出租向承租人收取租金，此種行為應(yīng)該繳納個人所得稅（其他稅種在此忽略不計），假如適當(dāng)?shù)剡x擇一下房屋的維修時機，那么出租者將會節(jié)約一筆不小的稅款。 例如：老王將房屋出租給他人，租期為5個月，在扣除相關(guān)費用后老王月應(yīng)納稅所得額為2000元。假如在出租后的第二個月里老王打算對屋頂進(jìn)行防水處理，預(yù)計投資3200元，工期一周。那么在此種情況下，整個租期內(nèi)老王應(yīng)承擔(dān)的個人所得稅為： 1、老王在房屋出租后的第一個月內(nèi)應(yīng)納稅款：2000元×20%=400元（依照個人所得稅法規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率）。 2、老王對房屋進(jìn)行維修后第二個月至第五個月應(yīng)納稅款為： 依照個人所得稅法及國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1994]89號文件規(guī)定：納稅人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，除可依法減去規(guī)定費用和有稅、費外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。 老王在出租后的第二個月對屋頂進(jìn)行了防水處理，其花費的3200元費用，依照上述規(guī)定可以按每月800元費用在以后4個月扣除（假設(shè)老王已取得了合法有效的房屋維修發(fā)票）。其應(yīng)納稅額具體計算如下：[（2000-800）×20%]×4=960元 在整個租賃期間老王所負(fù)擔(dān)的個人所得稅為：400+960=1360元。 假如老王將對屋頂防水處理的時間選擇在租賃結(jié)束以后，那么在此種情況下，老王應(yīng)承擔(dān)的個人所得稅為：2000×20%×5=2000元（依照個人所得稅法規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率） 老王將修房時間選擇在租賃期間與將修房時間選擇在租賃結(jié)束以后，其稅負(fù)相差2000-1360=640元。當(dāng)然，在此還有一個房屋安全性問題，我們不能因片面的追求節(jié)省稅款，在房屋需要維修時不去維修而等到有人租賃時才對房屋進(jìn)行維修。 |
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