白云、越秀、海珠三區(qū)目前二手房個(gè)稅還可在核定征收和據(jù)實(shí)征收之間進(jìn)行選擇。
白云海珠越秀實(shí)行二手房個(gè)稅20%規(guī)定，不過不交上手發(fā)票避稅仍行得通
今年年初，白云區(qū)出臺(tái)20%個(gè)稅的規(guī)定，讓人驚呼“狼來了”，而最近海珠和越秀也開始實(shí)行二手房個(gè)稅20%規(guī)定。據(jù)記者了解，白云、越秀、海珠三區(qū)二手房個(gè)稅還是可以在核定征收和據(jù)實(shí)征收之間進(jìn)行選擇。地產(chǎn)人士表示，不僅豪宅要提防二手房重稅，一些證滿5年的普通住房，如果出示上手契稅完稅證，就有可能導(dǎo)致巨額個(gè)稅的產(chǎn)生。文/圖：記者李鳳荷
今年年初，白云區(qū)出臺(tái)20%個(gè)稅的規(guī)定，讓人驚呼“狼來了”。最近，海珠和越秀也開始實(shí)行二手房個(gè)稅20%規(guī)定。據(jù)記者了解，白云、越秀、海珠三區(qū)二手房個(gè)稅還是可以在核定征收（按評(píng)估價(jià)1%征收個(gè)人所得稅）和據(jù)實(shí)征收（按買賣差價(jià)20%征收個(gè)稅）之間進(jìn)行選擇。不過由于目前二手房交易流程“先稅后證”，稅務(wù)專窗辦理一條龍，個(gè)稅與營(yíng)業(yè)稅合并辦理，對(duì)于超過144平方米的豪宅來說，證滿5年?duì)I業(yè)稅是按買賣差價(jià)的5.6%來征收，若出示上手發(fā)票可以扣減，但一出示上手發(fā)票即“暴露”買入價(jià)，則個(gè)稅必須按照據(jù)實(shí)征收。
地產(chǎn)人士表示，不僅僅是豪宅需要提防二手房重稅，對(duì)于一些證滿5年的普通住房，如果不小心出示上手契稅完稅證，就有可能“暴露”原來超低的買入價(jià)，有可能導(dǎo)致巨額個(gè)稅的產(chǎn)生。
白云：實(shí)行半年有多尚未出現(xiàn)巨額個(gè)稅
據(jù)記者了解，白云區(qū)在今年春節(jié)前已開始針對(duì)非普通住房實(shí)行20%個(gè)稅的規(guī)定。非普通住宅和非居住用房提供購(gòu)房發(fā)票扣減營(yíng)業(yè)稅/增值稅的，如產(chǎn)生個(gè)人所得稅的，必須以據(jù)實(shí)征收的形式來收取個(gè)人所得稅（即差額的20%），不能以核定征收（1%）的形式來收取個(gè)稅。
中原地產(chǎn)嶺南新世界分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理黃燕齡表示，白云區(qū)實(shí)行豪宅二手房重稅的規(guī)定以來，嶺南新世界片區(qū)尚未出現(xiàn)巨額個(gè)稅的案例，主要是因?yàn)橘I賣雙方都知道還可用不出示上手發(fā)票來按核定征收1%的方式繳交個(gè)稅，且今年以來大戶型成交非常少，超過144平方米的成交本身就少之又少。
據(jù)黃燕齡透露，白云片區(qū)如松云雅苑等老牌豪宅樓盤，大部分單位在190平方米，這個(gè)樓齡有十多年的小區(qū)業(yè)主基本上是一手購(gòu)入，手里持有的發(fā)票為當(dāng)初的5000多元/m2，目前市價(jià)已過20000元/m2，如果貿(mào)然出示上手發(fā)票來扣減營(yíng)業(yè)稅，可能導(dǎo)致3000元/m2的個(gè)稅（買賣價(jià)差為1.5萬元/m2，20%個(gè)稅為3000元/m2）。以嶺南新世界為例，目前證滿5年的房屋大多在2007年購(gòu)入，當(dāng)時(shí)一手房?jī)r(jià)格也是“7字頭”，目前二手房?jī)r(jià)格也過2萬元/m2，價(jià)差驚人。
越秀：普通住房也差點(diǎn)被征幾十萬重稅
白云區(qū)二手房重稅只針對(duì)非普通住宅，不過在越秀區(qū)，這個(gè)二手房重稅也波及到普通住房。據(jù)按揭人士鄭大源透露，如果一宗普通住房的交易出示了契稅完稅證，所要繳納的個(gè)稅就要按買賣差價(jià)的20%來繳交，對(duì)于一些持有時(shí)間長(zhǎng)的普通二手房來說，有可能意味著幾十萬的個(gè)稅。
鄭大源最近就遇到了一宗差點(diǎn)被征收重稅的交易。這宗交易的業(yè)主持有時(shí)間較長(zhǎng)，中間房產(chǎn)證有變動(dòng)，業(yè)主出示契稅完稅證來證明證滿5年，不需繳交營(yíng)業(yè)稅，不料稅務(wù)機(jī)關(guān)卻要按照買賣差價(jià)征收20%的個(gè)稅。業(yè)主本次賣出價(jià)為340萬元，當(dāng)初購(gòu)入價(jià)只是幾十萬元而已，如果按照兩次價(jià)差征收20%個(gè)稅，有可能產(chǎn)生五六十萬元的個(gè)稅。故此，業(yè)主連忙收回契稅完稅證，改用調(diào)檔的方式來證明證滿5年，故此本次交易的個(gè)稅仍然按照評(píng)估價(jià)1%征收個(gè)稅。
海珠：豪宅營(yíng)業(yè)稅個(gè)稅
合并辦理“好傷”
海珠區(qū)濱江東片區(qū)是豪宅集中地，據(jù)地產(chǎn)人士透露，過往濱江東片區(qū)成交70%為超144平方米的豪宅，因此也是二手房重稅新規(guī)最受影響的地區(qū)。
中原地產(chǎn)珠江廣場(chǎng)分行客戶經(jīng)理李繼英最近忙于做一手房的銷售，對(duì)新出臺(tái)的二手房重稅也不太了解，后來才知道的。他表示，豪宅重稅在5.6%營(yíng)業(yè)稅、1%個(gè)稅和3%契稅，如果不提交上手發(fā)票，必須按全額征收，這三大稅種已達(dá)交易價(jià)的9.6%。以往他曾經(jīng)成交金海灣一個(gè)1500多萬元的豪宅，業(yè)主持有5年以上，手里的發(fā)票為600多萬元，那一次業(yè)主提交了上手發(fā)票進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅扣減，但個(gè)稅依然可按照評(píng)估價(jià)交1%的個(gè)稅，交易納稅總額不到100萬元。如果該交易放在現(xiàn)在進(jìn)行，按照增值額900萬元交20%的個(gè)稅，個(gè)稅一項(xiàng)就達(dá)180萬元。
據(jù)李繼英透露，濱江東證滿5年的豪宅為中信君庭，買家2007年一手買入，買入價(jià)為1.3萬~1.4萬元/m2，目前買家實(shí)收的價(jià)格為3.4萬元/m2，預(yù)料加上稅費(fèi)交易價(jià)格為3.8萬元/m2，如果按照增值額征收20%個(gè)稅，買家根本負(fù)擔(dān)不起，因此相信絕大部分的交易都會(huì)選擇不出示上手發(fā)票的方式來交稅，買賣差價(jià)的20%遠(yuǎn)超按本次交易價(jià)5.6%。即將證滿5年的信達(dá)陽(yáng)光海岸在2008年出售，當(dāng)時(shí)價(jià)格2.5萬~2.8萬元/m2，目前市價(jià)已達(dá)4.5萬元/m2，高達(dá)2萬元/m2的增值額也讓買賣雙方選擇不出示發(fā)票的方式來交稅。
一周成交風(fēng)云榜
鞋城老板“侃價(jià)”10萬買桃園三房
物業(yè)地址：白云區(qū)羅沖圍富力桃園高層電梯三房單位，建筑面積：約91平方米，成交總價(jià)：約163萬元，折合單價(jià)約17912元/m2。目前，該盤市場(chǎng)均價(jià)約1.8萬~1.9萬元/m2。文/圖:記者李鳳荷
點(diǎn)評(píng)：合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，該物業(yè)是高層電梯樓三房?jī)蓮d東北向單位，證已滿五年，裝修保養(yǎng)情況不錯(cuò)，室內(nèi)采光通風(fēng)好，陽(yáng)臺(tái)景觀視野開闊。該物業(yè)是業(yè)主一手購(gòu)入用于自住，近期業(yè)主有意結(jié)束在廣州的生意移民國(guó)外，因此放盤。初始放盤價(jià)為173萬元，與市場(chǎng)價(jià)持平。后買家與業(yè)主商量，由于買家一次性付款購(gòu)買，業(yè)主最終降價(jià)10萬元成交。買家是附近鞋城做生意的外地人，購(gòu)房用于自住，之前一直在富力桃園租房，對(duì)該小區(qū)居住環(huán)境較為認(rèn)可。由于有意于近期接父母及妻兒來穗團(tuán)聚，因此需購(gòu)置電梯三房物業(yè)。
置業(yè)TIPS：富力桃園是羅沖圍大型樓盤之一，小區(qū)綠化、居住環(huán)境較佳，交通出行較便捷，乘搭數(shù)站公交車即能到達(dá)地鐵五號(hào)線西村站接駁地鐵出行，也能很快到達(dá)環(huán)市西、克山鞋業(yè)批發(fā)商圈。目前，該樓盤電梯三房市場(chǎng)均價(jià)約1.8萬~1.9萬元/m2。 |
