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| 二手房交易中 “陰陽(yáng)合同”如今很流行 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/22 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：955 |
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| 何謂“陰陽(yáng)合同”？省城一家大型房產(chǎn)中介的資深經(jīng)紀(jì)人張莉（化名）給出了這樣的解釋：所謂“陰合同”，指的是買賣雙方之間所簽的買賣合同，反映的是房子的真實(shí)成交價(jià)格。而“陽(yáng)合同”則是買賣雙方另簽的一份成交合同，用于到房管部門備案 ，到稅務(wù)、財(cái)政部門交稅，特點(diǎn)是房屋的成交價(jià)格遠(yuǎn)低于“陰合同”的價(jià)格，這樣就可以少交稅?！ ≡诙址拷灰字?，簽“陰陽(yáng)合同”已是公開(kāi)的秘密。 [典型案例] 管先生買房花了50萬(wàn) 報(bào)稅的合同上卻寫著42萬(wàn) 這樣他可以少交6400元的稅款 市民管先生近日通過(guò)市中心一家中介在省城東部的上?；▓@購(gòu)置了一套房產(chǎn)，這套精裝修的二手房雙方商定的價(jià)格為50萬(wàn)左右，并通過(guò)中介訂立了三方協(xié)議，管先生向賣主交納了定金和首付款。由于房產(chǎn)證還未過(guò)5年，管先生購(gòu)買這套房產(chǎn)除需要交納契稅、個(gè)人所得稅外，還要交納5.5％的營(yíng)業(yè)稅，加起來(lái)各項(xiàng)稅額的比例接近總房款的8％。“總共4萬(wàn)元，原房主一點(diǎn)都不承擔(dān)，不加中介費(fèi)，光這些錢就讓房子每平米上漲了500多元，本來(lái)房子買得就不便宜。”管先生說(shuō)?！ 《龊豕芟壬囊饬?，一直讓管先生覺(jué)得不替自己說(shuō)話的中介經(jīng)紀(jì)人這時(shí)對(duì)管先生進(jìn)行了指點(diǎn)，“經(jīng)紀(jì)人跟我說(shuō)可以造另外一個(gè)總價(jià)較低的合同用于報(bào)稅。”管先生說(shuō)，由于到財(cái)稅部門報(bào)稅需要有評(píng)估報(bào)告，于是管先生繳納了兩份評(píng)估費(fèi)后，中介拿出了兩份評(píng)估報(bào)告，而其中一份的價(jià)格較低，只有42萬(wàn)，“中介和我還一起說(shuō)服原房主和我另簽了一個(gè)總價(jià)只有42萬(wàn)的合同，再拿上那份報(bào)價(jià)低的評(píng)估報(bào)告，用這些資料上報(bào)房管部門，并到財(cái)稅部門去報(bào)稅。”管先生說(shuō)，他算了一下，少了8萬(wàn)元，他少交的稅款就是6400元，對(duì)他來(lái)說(shuō)不是個(gè)小數(shù)目?！ 《ヘ?cái)稅部門交稅時(shí)，還出現(xiàn)了一點(diǎn)“ 小插曲”。征稅人員看過(guò)合同后，表示這個(gè)總價(jià)明顯過(guò)低，不行！著急了的管先生和中介人員一起和工作人員理論。最終，工作人員給估了44萬(wàn)，上浮2萬(wàn)讓管先生多交了1600元的相關(guān)稅款，但比起50萬(wàn)的真實(shí)總價(jià)來(lái)，他還是少交了4800元的稅款?！ 《硪环菰u(píng)估總價(jià)較高的報(bào)告后來(lái)也派上了用場(chǎng)，那就是給銀行，以幫助管先生多貸一部分款。 不止一個(gè)管先生這樣做 王先生馬先生買房都這樣 “陰陽(yáng)合同”成了二手房交易的“潛規(guī)則” 與管先生有相同境遇的還有省城市民馬先生，馬先生去年在建設(shè)路附近購(gòu)置了一套80多平方米的住宅，價(jià)值60萬(wàn)，最終以53萬(wàn)的假合同報(bào)稅。“中介跟我說(shuō)不能再低了，再低報(bào)稅的時(shí)候通不過(guò)。”馬先生說(shuō)。按照他該交的3％的交稅比例，他通過(guò)“陰陽(yáng)合同”省下2000多元稅金?！ 《跸壬ツ甑自跐{水泉路附近購(gòu)置了一套總價(jià)為85萬(wàn)的住宅，通過(guò)低報(bào)將近8萬(wàn)元的價(jià)格，省下了大約7000元的稅款。據(jù)馬先生和王先生介紹，他們的“陰陽(yáng)合同”的簽訂過(guò)程與管先生經(jīng)歷的大同小異?！ ∈〕且患抑薪樨?fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作的高先生向記者透露，去年公司幫助客戶報(bào)稅的合同中，都多多少少存在著假合同的情況，但在實(shí)際交稅過(guò)程中，財(cái)稅人員都會(huì)進(jìn)行估價(jià)并上調(diào)一部分。“只要能交上稅，也不會(huì)有什么麻煩，這是二手房交易中的‘潛規(guī)則’，大量的二手房交易中都存在這種情況。”高先生說(shuō)?！ ?jù)了解，濟(jì)南市二手房目前實(shí)行了網(wǎng)上簽約，而這也無(wú)法從根本上阻止“陰陽(yáng)合同”的盛行。“我這里能看到的還是他們自己上報(bào)的價(jià)格，實(shí)際成交的是多少我也不知道，高價(jià)成交低價(jià)上報(bào)的大有人在，這也是個(gè)很普遍的現(xiàn)象。”濟(jì)南市房產(chǎn)交易市場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。“要問(wèn)我今年二手房市場(chǎng)的情況，成交的套數(shù)我可以給你一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字，至于成交的價(jià)格，我只能說(shuō)這里的成交數(shù)據(jù)離真實(shí)成交價(jià)格越來(lái)越接近，可以參考。”這位負(fù)責(zé)人無(wú)奈地向記者表示?！ 相關(guān)鏈接] “陰陽(yáng)合同”也有好幾種 二手房交易中買賣雙方所造的“ 陰陽(yáng)合同”，除了故意將總價(jià)做低的，還有一種是故意將總價(jià)做高的?！ ∈忻窈壬?008年初購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，房子的真實(shí)成交價(jià)格是45萬(wàn)。因?yàn)榻环靠钣猛炅撕壬诸^所有的資金。而按照總價(jià)的數(shù)目，他還要交納3萬(wàn)多元的稅。為了湊足交稅的錢，胡先生在貸款上動(dòng)起了腦子，最終通過(guò)造“陰陽(yáng)合同”，報(bào)高成交價(jià)格，胡先生在房貸之外，多貸了5萬(wàn)元?！ I(yè)內(nèi)人士告訴記者，為了少交稅又多貸款，有的購(gòu)房者成交一套房產(chǎn)需要做三份合同?！ 追根究底] “陰陽(yáng)合同”大行其道培植它的“ 土壤”在哪里 從上述市民的經(jīng)歷和部分中介人員的介紹中，我們可以大體看清“陰陽(yáng)合同”盛行的原因。二手房交易過(guò)程中，賣房者、中介、買房者，還有部分評(píng)估公司，他們之間形成了一種“默契”的同盟，共同為“陰陽(yáng)合同”培植了“土壤”。 要制造“ 陰陽(yáng)合同”，首先賣房者要同意，由于在現(xiàn)在的賣方市場(chǎng)下，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等各種本由賣方支付的費(fèi)用都由買家來(lái)支付，在這種情況下，用低報(bào)價(jià)幫助購(gòu)房者減輕稅負(fù)，對(duì)自己有利而無(wú)害，有的甚至還能分點(diǎn)省下的稅款。 有了賣家同意，事情就變得順利了，而中介在收取買家的服務(wù)費(fèi)后，在對(duì)自己無(wú)害的情況下，為了服務(wù)好自己的客戶，促進(jìn)交易盡快完成，也會(huì)幫忙，由于其具有多方面的資源，熟悉手續(xù)，因此經(jīng)常會(huì)成為“陰陽(yáng)合同”的“操刀者”?！ 《袌?chǎng)上的一些評(píng)估公司，在利益的驅(qū)動(dòng)下，為多做業(yè)務(wù)，對(duì)此也就“睜一只眼，閉一只眼”，根據(jù)客戶需要，做出報(bào)價(jià)較低的評(píng)估報(bào)告，甚至一次評(píng)估，出兩個(gè)報(bào)告。 在上述幾方的“ 默契配合”下，“ 陰陽(yáng)合同”被一次次地制造出來(lái)，成為二手房交易市場(chǎng)上的“痼疾”。 交稅省下的錢又不歸自己 中介為啥愿意幫著造“陰陽(yáng)合同” 說(shuō)起整個(gè)二手房交易的過(guò)程，管先生說(shuō)他對(duì)中介的感覺(jué)是“又愛(ài)又恨”，“恨”的是感覺(jué)中介多收了他不少錢，開(kāi)始交易時(shí)還幫著原房主盡量賣高價(jià)。“愛(ài)”的是中介在交稅和貸款的過(guò)程中確實(shí)事事為自己著想。從上述幾位市民的親身經(jīng)歷可以看到，中介幫忙制造“陰陽(yáng)合同”并不掙錢，還增添不少麻煩，但中介為何愿意這樣做呢？ 張莉告訴記者，管先生的感覺(jué)很正常，房屋成交之前，中介多數(shù)是站在原房主這邊，而在成交之后，中介就更多地站在買主這一邊，除因?yàn)樗械馁M(fèi)用要從買家這邊出外，還有一個(gè)重要的原因是，目前二手房交易頻繁，新的買主很可能就是下一個(gè)給中介提供房源的“賣主”，因此要給客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。而更重要的原因，張莉說(shuō)是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上中介之間競(jìng)爭(zhēng)很激烈，你不幫著造“陰陽(yáng)合同”，沒(méi)有這項(xiàng)服務(wù)，就會(huì)失去客戶，“這在業(yè)內(nèi)是人人都知道的‘潛規(guī)則’，據(jù)我所知，身邊的中介基本都是這樣干。” [“堵截”措施] 網(wǎng)簽二手房合同，重新評(píng)估房?jī)r(jià) 抵制“陰陽(yáng)合同”，房管財(cái)稅部門想了不少法 這些辦法雖然收效不小，但沒(méi)法根治 記者采訪中了解到，房管、地稅等相關(guān)部門針對(duì)市場(chǎng)上“陰陽(yáng)合同”盛行的情況，也采取了不少措施進(jìn)行“堵截”。例如，為增加二手房交易的透明度和安全性，濟(jì)南市房管部門推出了網(wǎng)簽二手房合同等多項(xiàng)措施。而為了降低“假合同”造成的稅收流失，財(cái)稅部門工作人員幾乎對(duì)每筆二手房交易的價(jià)格都再進(jìn)行一次評(píng)估，但目前要想根治“陰陽(yáng)合同”卻很難。 記者在一些房產(chǎn)征稅窗口了解到，許多人遞上自己的買賣合同，征稅人員查看總價(jià)后，往往會(huì)根據(jù)其周邊房屋價(jià)格再上調(diào)幾萬(wàn)。“我們兩人關(guān)系不錯(cuò)，他急著用錢，所以就用這個(gè)價(jià)格賣給我了，我們就是用這個(gè)價(jià)格成交的。”在工作人員將其成交總價(jià)上調(diào)2萬(wàn)元后，一位購(gòu)房者申辯說(shuō)。而工作人員則表示，根據(jù)該房子周邊的房產(chǎn)價(jià)格，上調(diào)2萬(wàn)元也算比較低的成交價(jià)格了。最終，加價(jià)兩萬(wàn)后，購(gòu)房者按此繳稅。正如這位購(gòu)房者所說(shuō)的理由，對(duì)二手房“陰陽(yáng)合同”的監(jiān)管也就難在這里，雖然許多房屋的成交總價(jià)一看就很低，但買賣雙方都表示，他們就是以這個(gè)價(jià)格成交的，之所以有點(diǎn)低是出于個(gè)人關(guān)系，或者是出于全額付款、急于出手等原因。由于買賣雙方“ 口徑一致”，即使工作人員明知其可能是“ 陰陽(yáng)合同”，也無(wú)從查證?！ ∮浾卟稍L中了解到，許多房?jī)r(jià)在工作人員上調(diào)一定幅度后仍低于實(shí)際成交價(jià)格。一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，許多人對(duì)市場(chǎng)非常熟悉，雖然是故意做低成交總價(jià)，但他們都會(huì)提前進(jìn)行“把脈”，把降低幅度控制在一個(gè)相對(duì)“合理”的幅度內(nèi)，以防“通不過(guò)”。而房管人員和稅務(wù)人員表示，由于真實(shí)成交合同都是私下進(jìn)行，買賣雙方和中介全都說(shuō)法一致，他們想查也無(wú)從查起。 |
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