2013.4.15
海南騰飛房地產(chǎn)開發(fā)公司：
我局于2012年11月6日至2012年12月16對你公司2010年5月26日轉(zhuǎn)讓位于海口市椰海大道北側(cè)靠近學(xué)院路的土地使用權(quán)給海南積星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)繳稅款一案進(jìn)行了核查。
一、違法事實(shí)
你公司于2010年5月26日與海南積星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓位于?？谑幸４蟮辣眰?cè)靠近學(xué)院路的土地（土地證：【海口市國用（2010）第011997號(hào)】），土地面積為29,623.21平方米，交易金額56,580,327.00元。你公司于2010年9月8日前已收到海南積星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按合同約定支付的全部土地款，但未依法申報(bào)繳納該轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的全部稅費(fèi)。由于你公司不在稅務(wù)登記注冊的地址辦公，電話也聯(lián)系不上你公司人員，我局無法實(shí)地送達(dá)催報(bào)催繳文書，因此我局在《海南日報(bào)》（2012年10月24日）及《?？谕韴?bào)》（2013年2月4日）刊登了催報(bào)催繳文書及稅款核定通知書，以公告方式通知你公司申報(bào)納稅，但你公司至今仍未申報(bào)納稅，已構(gòu)成《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規(guī)定的偷稅行為。
二、處理決定
對你公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的土地轉(zhuǎn)讓款56,580,327.00元，現(xiàn)根據(jù)有關(guān)稅收法律、法規(guī)，作出如下稅收處理決定：
1、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令【1993】第136號(hào)令、2008第34次常務(wù)會(huì)議修訂）第一、二、四、五條和《營業(yè)稅稅目稅率表》第九項(xiàng)規(guī)定依5％的稅率應(yīng)繳營業(yè)稅：2,556,289.08元（56,580,327.00元×5％=2,829,016.35元－272,727.27（已扣）=2,556,289.08）；
2、根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國稅發(fā)［1985］19號(hào)）第二、三、四條的規(guī)定，依營業(yè)稅額按7％應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅178,940.23元（2,829,016.35元×7％=198,031.14－19,090.91（已扣）=178,940.23元）；
3、根據(jù)《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》（國務(wù)院【1990】第60號(hào)令修訂）第二、三條及《國務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題的有關(guān)規(guī)定》（國發(fā)明電【1994】2號(hào)）第一、二條的規(guī)定依營業(yè)稅額按3％應(yīng)繳教育費(fèi)附加766,88.67元（2,829,016.35元×3％=84,870.49元－8,181.82元（已扣繳）=76,688.67元）；
4、根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令【1988】第11號(hào)）第一、二、三條及其細(xì)則第五條和《印花稅稅目表》第十一項(xiàng)、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅【2006】162號(hào)）第三條規(guī)定按0.5％。的稅率應(yīng)繳印花稅28,290.16元（56,580,327.00元×0.5％。=28,290.16元）；
5、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令【1993】第138號(hào)）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字【1995】6號(hào)）、《關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（?？?/SPAN>地稅發(fā)【2006】443號(hào)文）第二條第三款的有關(guān)規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓土地取得的收入額減去扣除項(xiàng)目后適用土地增值稅稅率60％計(jì)征，應(yīng)繳土地增值稅20,974,570.89元。具體計(jì)算如下：
（1）轉(zhuǎn)讓土地取得的收入額：56,580,327.00元
（2）扣除項(xiàng)目：13,656,447.70元；土地成本=土地面積×基準(zhǔn)地價(jià)＋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的稅款（即：29,623.21平方米×355.00＋3,140,208.14元）
（3）增值額：42,923,879.30元（56,580,327.00元-13,656,447.70元）
（4）增值額與扣除項(xiàng)目的比率為314％（42,923,879.30÷13,656,447.70）
（5）應(yīng)繳土地增值稅：20,974,570.89元（42,923,879.30元×60％-13，656，447.70×35％）
（6）企業(yè)所得稅3,111,917.02元；由于無法對你公司財(cái)務(wù)賬冊憑證進(jìn)行核實(shí)，成本費(fèi)用無法取得，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第五款、《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（國稅發(fā)[2008]30號(hào)）第三條、第四條、第六條以及《海南省國家稅務(wù)局海南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整核定征收企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率的通知》（瓊國稅發(fā)[2007]215號(hào)）的規(guī)定，對你公司的土地轉(zhuǎn)讓發(fā)生年度（2010年）的企業(yè)所得稅按規(guī)定進(jìn)行核定征收。即：56,580,327.00元×應(yīng)稅所得率25％×適用稅率22％=3,111,917.02元。
以上應(yīng)繳稅費(fèi)共計(jì)26,926,697.02元，同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的有關(guān)規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。限你公司自公告之日起30日內(nèi)到海南省海口市美蘭區(qū)地方稅務(wù)局將上述稅費(fèi)繳納入庫。
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第八十八條規(guī)定，你公司若同稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅上發(fā)生爭議，必須先依照稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅決定繳納稅費(fèi)及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后可以依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。
