今天起，除了北京、上海、廣州等一線城市，全國(guó)多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購(gòu)房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動(dòng)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的強(qiáng)烈信號(hào)。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超過(guò)130個(gè)城市出臺(tái)去庫(kù)存新政。
專家分析認(rèn)為，這些政策短期內(nèi)將對(duì)樓市去庫(kù)存形成實(shí)質(zhì)利好，但從中長(zhǎng)期看，還需做好產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，可以預(yù)期中央及地方有更多政策助力“新市民”入市，全國(guó)樓市需求將逐步釋放。
◆利好
公積金利率上調(diào)減少非購(gòu)房提取
2月17日，央行、住建部及財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，將住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。新政策于2月21日開(kāi)始實(shí)施。
數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，我國(guó)累計(jì)住房公積金繳存總額約為7.49萬(wàn)億元，扣除提取后的繳存余額約3.7萬(wàn)億元。這3.7萬(wàn)億余額如全部計(jì)算利息，此前每年是約400億元，而調(diào)整后則變成了約560億元。也就是說(shuō)，全國(guó)住房公積金繳存者可每年多獲160億元的收益。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“過(guò)去按照活期或三個(gè)月的存款基準(zhǔn)利率進(jìn)行利息計(jì)算，對(duì)于公積金繳納群體沒(méi)有太多誘惑力，此次政策允許按照一年的定期存款利率進(jìn)行計(jì)算，相當(dāng)于政府鼓勵(lì)工薪階層積極繳納公積金，并給予等同于理財(cái)性質(zhì)的收益保障。這樣做，能夠擴(kuò)大公積金繳納的范圍和規(guī)模，對(duì)于后續(xù)公積金利用也能夠起到積極的保障。”
“政策目的是減少公積金非購(gòu)房提取，吸引公積金繳存減少提取率?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
降契稅營(yíng)業(yè)稅相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)1%-2%
財(cái)政部19日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。通知將首套房面積140平方米以上的契稅，從3%減按1.5%的稅率征收；二套房契稅則從3%降為1%-2%不等。此次政府讓利相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)1%-2%。不過(guò)，二套房契稅優(yōu)惠政策在京滬廣深四地暫不實(shí)施。
具體來(lái)看，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收。個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
簡(jiǎn)單舉例，對(duì)于一個(gè)二套房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買一套90平方米、總價(jià)為100萬(wàn)的住房，原本契稅需交納3萬(wàn)元，現(xiàn)在只需交納1萬(wàn)元，即總價(jià)100萬(wàn)的房子可省兩萬(wàn)元，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)2%；購(gòu)買一套144平方米、總價(jià)為100萬(wàn)的房子，契稅過(guò)去需要交納3萬(wàn)元，現(xiàn)在只需交納兩萬(wàn)元，即總價(jià)100萬(wàn)的房子可省1萬(wàn)元，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)1%。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，此次購(gòu)房減稅政策對(duì)樓市帶來(lái)極大利好。一方面，一線城市大戶型非普通住宅交易契稅降低，減少購(gòu)房成本，有利于一線城市改善型購(gòu)房需求的持續(xù)釋放。另一方面，“主要針對(duì)非一線城市的契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免，將有利于降低購(gòu)房成本，增加購(gòu)房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫(kù)存去化，降低庫(kù)存量較大的三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)?？傊?，這一政策有著非常積極正向的影響?！?/font>
“政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策工具主要有三個(gè)：一個(gè)是稅收，一個(gè)是信貸，一個(gè)是限購(gòu)，在稅收政策中，最主要就是契稅和營(yíng)業(yè)稅政策，此次對(duì)兩個(gè)稅種都進(jìn)行了調(diào)整，是一次非常有針對(duì)性的調(diào)整?！敝袊?guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌說(shuō)。
各地去庫(kù)存組合拳招數(shù)更多
易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從目前已出臺(tái)去庫(kù)存政策的地方來(lái)看，二線城市占比約為5%，三四線城市占比高達(dá)95%。從區(qū)域分布看，中部城市最多，占比超過(guò)一半；西部次之，占比約40%；東部目前僅有山東省。出臺(tái)政策的省市與庫(kù)存高企的區(qū)域分布重合度較高，“目前絕大多數(shù)三四線城市商品房去化壓力較大，房?jī)r(jià)下跌壓力也大?！庇浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地去庫(kù)存招數(shù)雖有異同，但主要可分為以下五類：
招數(shù)一：活用公積金杠桿
目前，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。江西、甘肅等省份推進(jìn)公積金貸款全省“一體化”政策。多省表示擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，四川省表示今年將積極推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
招數(shù)二：降低稅費(fèi)
多地政府采取降低稅費(fèi)、契稅補(bǔ)貼等方式減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，提高購(gòu)買能力。甘肅省將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，寧夏居民購(gòu)買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼，新疆將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算……
與此同時(shí)，多地還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施減稅優(yōu)惠。南昌市全面下調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率；寧夏將簡(jiǎn)化、合并和下放房地產(chǎn)行政審批事項(xiàng)，改革規(guī)費(fèi)繳納方式。
招數(shù)三：鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房
山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策；甘肅加大實(shí)施戶籍制度改革力度，讓新落戶城市的居民能享受購(gòu)租住房的政策，并擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。
招數(shù)四：打通商品房和保障房通道
甘肅計(jì)劃今年把4.6萬(wàn)套保障房中的3.3萬(wàn)套保障房用于從存量商品房中回購(gòu)，福建等省明確表示不再新建公租房；安徽等省要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西要求商品房庫(kù)存較大的市要達(dá)到80%以上。河南出臺(tái)新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購(gòu)買所租住公租房。
招數(shù)五：實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革
山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。
有的省份嚴(yán)把土地放量和新增開(kāi)發(fā)關(guān)口。寧夏對(duì)閑置面積超過(guò)批準(zhǔn)總面積10%的地區(qū)，不再新增用地指標(biāo)；江西提出將對(duì)履行去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，進(jìn)行約談和追責(zé)。
