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| 個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理最新規(guī)定 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：553 |
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| 2006年9月14日，國家稅務(wù)總局為了進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收政策，針對房地產(chǎn)交易中的個人無償贈與不動產(chǎn)行為，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》（國稅發(fā)[2006]144號）（以下簡稱《無償贈與通知》）?！稛o償贈與通知》分別從加強(qiáng)個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理問題、加強(qiáng)個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售稅收管理問題和加強(qiáng)對個人無償贈與不動產(chǎn)后續(xù)管理問題等三個方面做了明確規(guī)定。《無償贈與通知》必將對今后房地產(chǎn)交易中假借贈與而偷逃稅款的行為起到一定的遏制作用，對加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的稅收管理起到進(jìn)一步的規(guī)范作用?！ Α稛o償贈與通知》主要內(nèi)容的解讀 一、關(guān)于加強(qiáng)個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理方面 文件規(guī)定：1、個人向他人無償贈與不動產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時，納稅人除必須提供房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》外，還應(yīng)區(qū)分不同的無償贈與不動產(chǎn)情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)贈與公證方面的證明材料，稅務(wù)機(jī)關(guān)才予以辦理；對個人無償贈與不動產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票；2、對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極與房管部門溝通協(xié)調(diào)，爭取房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！ 》治鲫P(guān)于加強(qiáng)個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理方面規(guī)定，可以看出文件明確了四個問題： 一是明確了稅收承認(rèn)的個人向他人無償贈與不動產(chǎn)行為，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況； 二是明確了在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時，必須提供的三個必備證明材料的原件。即由公證機(jī)關(guān)出具的有關(guān)贈與公證書、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》； 三是明確了對個人無償贈與不動產(chǎn)行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票； 四是明確了對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，并爭取把加蓋“個人無償贈與”印章的完稅憑證作為房管部門辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的要件之一?！ 」P者認(rèn)為，以下兩點(diǎn)尤其應(yīng)該引起大家注意：一是文件中認(rèn)可的不動產(chǎn)贈與行為是指經(jīng)公證部門公證的贈與行為。不經(jīng)公證部門公證的民間不動產(chǎn)贈與行為，稅法不予承認(rèn)；二是文件在這部分規(guī)定的無償贈與不動產(chǎn)包括住房和非住房兩類房地產(chǎn)。 二、關(guān)于加強(qiáng)個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售稅收管理問題 文件規(guī)定：1、個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）中第四條有關(guān)購房時間的規(guī)定執(zhí)行；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不再執(zhí)行國稅發(fā)[2005]172號中第四條有關(guān)購房時間的規(guī)定。2、受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅；在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。 在加強(qiáng)個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售稅收管理上，需要注意的有五點(diǎn)： 一是個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，按《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]75號）規(guī)定執(zhí)行。即2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅； 二是對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定； 三是在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收； 四是受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，不允許扣除住房原值； 五是文件在這部分規(guī)定的無償受贈方式取得的住房對外銷售有關(guān)稅收政策，只適用住房類銷售行為，不適用非住房類銷售行為?！ ∪?、關(guān)于加強(qiáng)對個人無償贈與不動產(chǎn)后續(xù)管理的問題 文件規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對無償贈與不動產(chǎn)的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復(fù)印件有關(guān)信息與公證機(jī)關(guān)比對核實(shí)；定期將《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》中的有關(guān)信息與房管部門的贈與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記信息進(jìn)行比對核實(shí)；加強(qiáng)對個人無償贈與不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅評估工作；從嚴(yán)審核納稅人申請辦理無償贈與不動產(chǎn)免征營業(yè)稅的相關(guān)手續(xù)。對提供虛假資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追繳稅款、滯納金并進(jìn)行相關(guān)處罰；稅務(wù)機(jī)關(guān)做好向房屋中介機(jī)構(gòu)的稅法宣傳工作?！ 》康禺a(chǎn)是一個牽扯多個部門的特殊行業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)提高房地產(chǎn)行業(yè)的征管質(zhì)量，在做好本部門工作的同時，還必須做好與其它相關(guān)部門的互相配合工作。文件在加強(qiáng)對個人無償贈與不動產(chǎn)稅收后續(xù)管理的規(guī)定方面，也充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)。 《無償贈與通知》欠缺之處 一是個人將通過無償受贈方式取得的非住房對外銷售行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)如何進(jìn)行稅收管理，文件沒有涉及?！ 《前础敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]75號）規(guī)定：個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。對“購買房屋的價款”如何確定，文件沒有規(guī)定。 |
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