海南省地方稅務(wù)局關(guān)于地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的解答
一、關(guān)于地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的規(guī)定
《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅[2010]121號)第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。對此，我省《海南省財(cái)政廳海南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(瓊財(cái)稅[2011]299號)也做了相應(yīng)的解釋。
二、政策執(zhí)行時(shí)間
我省規(guī)定，自2011年1月1日起對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。
三、什么叫宗地
宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個權(quán)屬單位。
四、宗地地價(jià)包括哪些內(nèi)容
地價(jià)包括取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。包括：支付的土地出讓金或者土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款、土地契稅、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)、“七通一平”費(fèi)用等。
五、如何計(jì)算宗地容積率
容積率又稱建筑面積毛密度，指房地產(chǎn)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。因歷史原因等，納稅人無法取得相關(guān)部門確定的宗地容積率時(shí)，可按以下公式自行計(jì)算容積率：宗地容積率=項(xiàng)目地上總建筑面積÷宗地面積。
六、對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)如何將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值
宗地容積率大于0.5的，按應(yīng)稅房產(chǎn)(指按原值計(jì)稅的地上房產(chǎn)，下同)建筑面積除以容積率計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。公式為：計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積÷容積率×土地單價(jià)；
宗地容積率低于或等于0.5的，按應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。公式為：計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)。
例一，某宗土地上房產(chǎn)總建筑面積為5000平方米，其中企業(yè)擁有的應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積為3000平方米，另外該宗土地面積1000平方米，地價(jià)200萬元(土地單價(jià)2000元/平方米)，宗地容積率為5，則計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積÷容積率×土地單價(jià)=3000平方米÷5×2000元/平方米=120萬元。
例二，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1000元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米(假定均為應(yīng)稅房產(chǎn))，宗地容積率為0.4，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1000元/平方米=1600萬元。
七、劃撥土地計(jì)入房產(chǎn)原值的問題
當(dāng)前有部分企業(yè)(主要是老的國有企業(yè))的土地仍是無償劃撥的，企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款為零。此外，近年來隨著國有企業(yè)改制，部分劃撥土地雖以國家授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)入股等方式對土地進(jìn)行了價(jià)值評估，這種評估價(jià)值不屬于取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，不需要計(jì)入房產(chǎn)原值。
八、新建商品房、二手房用地價(jià)格計(jì)入房產(chǎn)原值的問題
由于新建商品房、二手房是連房帶地一并交易，銷售價(jià)格中已含有該房產(chǎn)相應(yīng)分割的土地價(jià)格并全額計(jì)入房產(chǎn)原值，因此不需再重新將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。
海南省地方稅務(wù)局
二O一三年九月九日
