廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局存量房評(píng)估辦法
第一條 為了加強(qiáng)存量房交易的稅收征管，保障國(guó)家稅款及時(shí)足額入庫(kù)，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》（財(cái)稅[2009]100號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]4號(hào)）、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅[2010]105號(hào)）和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅[2011]61號(hào)）的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于廣西壯族自治區(qū)各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。
第三條 存量房評(píng)估應(yīng)符合科學(xué)性、規(guī)范性、統(tǒng)一性和實(shí)用性的原則要求。
存量房評(píng)估應(yīng)遵循下列原則：合法性原則,統(tǒng)一規(guī)范原則,估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,公平效率原則。
第四條 評(píng)估方式主要以市場(chǎng)比較法理論為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)手段為依托，采用批量評(píng)估為主，個(gè)案評(píng)估為補(bǔ)充的方式進(jìn)行。
第五條 納稅人對(duì)存量房交易價(jià)格評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議的，按《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局存量房評(píng)估計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理辦法（試行）》的規(guī)定進(jìn)行處理。
第六條 市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期、存在著較多類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例的房地產(chǎn)。結(jié)合同一地區(qū)的房地產(chǎn)交易情況，已建成的居住用房適用市場(chǎng)法評(píng)估。
第七條 市場(chǎng)比較法是應(yīng)用替代原理，通過(guò)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格來(lái)推斷評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值的方法。整體評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，以房產(chǎn)與土地的結(jié)合價(jià)值為評(píng)估目標(biāo)。
第八條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)成立存量房評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室機(jī)構(gòu)下的專家小組，建立評(píng)估專家聯(lián)席會(huì)議工作制度，指導(dǎo)、審議片區(qū)和小區(qū)的劃分、標(biāo)準(zhǔn)房、修正系數(shù)的論證選取等工作。
第九條 片區(qū)的劃分
每個(gè)設(shè)區(qū)的市經(jīng)過(guò)調(diào)查，結(jié)合實(shí)際情況將本市范圍的縣（市、區(qū)）按地域和價(jià)格區(qū)間劃分為不同的片區(qū)。
片區(qū)按下列方法之一劃分：1.按稅收管轄權(quán)進(jìn)行劃分，一般只考慮到縣（區(qū)）分局的管轄范圍；2.運(yùn)用道路網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行區(qū)分，也就是邊界區(qū)分要求按有明確名稱的道路進(jìn)行劃分；3.按經(jīng)濟(jì)繁榮程度不同進(jìn)行劃分；4.按地理位置相近原則進(jìn)行劃分；5.每個(gè)片區(qū)應(yīng)有2個(gè)或2個(gè)以上小區(qū)。
片區(qū)的劃分應(yīng)做到無(wú)遺漏、無(wú)空白、不重疊。
第十條 小區(qū)的劃分
在片區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分區(qū)，每個(gè)片區(qū)劃分為2個(gè)以上小區(qū)。每個(gè)小區(qū)設(shè)置一個(gè)16位數(shù)字代碼，其中：前2位為地市代碼，3－4位為縣（區(qū)）代碼，5－8位為路段代碼，9－12位為片區(qū)代碼，13－16位為小區(qū)代碼。
同一小區(qū)要求房屋類型相差不大、經(jīng)濟(jì)繁榮程度比較接近、地理位置分布相鄰。如有需要，可以單幢樓房作為一個(gè)小區(qū)。
第十一條 采集、選取和確定標(biāo)準(zhǔn)房
（一）每個(gè)小區(qū)選取相應(yīng)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)例。標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)例應(yīng)符合以下條件：
1.與所在小區(qū)內(nèi)的其他住房是相同房屋類別。
2.與所在小區(qū)內(nèi)的其他住房建筑結(jié)構(gòu)相同。
3.標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)例的交易日期應(yīng)在1年以內(nèi)。
4.標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能修正為正常成交價(jià)格。
沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)例的，選用按上述原則選取標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)房案例信息的采集，由地方稅務(wù)部門自行采集，也可以通過(guò)政府采購(gòu)方式委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
（二）根據(jù)每幢住宅樓層數(shù)確定標(biāo)準(zhǔn)樓層。一般以樓層中間層為標(biāo)準(zhǔn)樓層。
（三）信息采集單位通過(guò)調(diào)查、數(shù)據(jù)信息采集、分析，在每個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)選擇標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)例，進(jìn)行計(jì)算分析，形成標(biāo)準(zhǔn)房及標(biāo)準(zhǔn)樓層價(jià)格和各樓層之間修正系數(shù)（或修正額）的意見。經(jīng)過(guò)存量房評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審定后，用于市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估。
第十二條 計(jì)算確定基準(zhǔn)價(jià)
選取標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)例之后，對(duì)這些標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正系數(shù)換算處理，以單位平方米售價(jià)為小區(qū)房屋基準(zhǔn)價(jià)，面積為建筑面積。
原則上基準(zhǔn)價(jià)每半年調(diào)整一次。當(dāng)存量房?jī)r(jià)格受市場(chǎng)影響波動(dòng)較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)。
第十三條 求取房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格
在計(jì)算房地產(chǎn)存量房交易評(píng)估價(jià)格時(shí)，采用修正系數(shù)連乘的形式，可直接確定為：
評(píng)估價(jià)格=（基準(zhǔn)價(jià)＋樓層因素修正系數(shù)）×（1±交易日期因素修正系數(shù)）×（1±朝向因素修正系數(shù)）×（1±使用年限因素修正系數(shù)）×（1±景觀因素修正系數(shù)）×（1±商鋪因素修正系數(shù)）×（1±建筑類型因素修正系數(shù)）×（1±其它因素修正系數(shù)）
即：
評(píng)估價(jià)格V=（基準(zhǔn)價(jià)＋S×N）×（1±T%）×（1±R%）×（1±L%）×（1±X%）×（1±F%）×（1±H%）×（1±Z%）
房地產(chǎn)評(píng)估值=評(píng)估價(jià)格×待估價(jià)對(duì)象的建筑面積=V×M
V——單位面積評(píng)估價(jià)格
S——樓層因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)
N——與標(biāo)準(zhǔn)房的樓層差
T%——交易日期調(diào)整中從正常成交日期到存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率
R%——朝向因素修正系數(shù)
L%——使用年限因素修正系數(shù)
X%——面臨景觀因素修正系數(shù)
F%——商鋪因素修正系數(shù)
H%——建筑類型因素修正系數(shù)
Z%——其它因素修正系數(shù)
M——待估價(jià)對(duì)象的建筑面積
第十四條 增量房交易需進(jìn)行評(píng)估計(jì)稅的，參照本辦法執(zhí)行。
第十五條 本辦法自2012年3月1日起實(shí)施。
