自2016年3月24日，財政部及國家稅務總局聯(lián)合公布了《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號（以下簡稱“36號文”）以來，針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的營改增話題探討一直就沒有停止過，而跟我們生活息息相關的物業(yè)管理服務業(yè)，卻分析很少，本人談不上去填補空白，只是想為物業(yè)管理服務業(yè)的同仁們了解營改增盡一點自己的微薄之力。
在今天這個服務至上的現(xiàn)代社會，只有想不到，沒有做不到。物業(yè)管理服務幾乎已經(jīng)做成了我們的“生活秘書”了，物業(yè)管理公司的服務項目囊掛了物業(yè)服務、停車服務、代交水電、房屋出租、店輔出租、維修服務、家政服務、餐飲服務、體育健身、商務代理、休閑娛樂、超市購物等等，幾乎沒有什么做不到的。那么營改增后，優(yōu)質(zhì)服務的背后你是否選擇了優(yōu)質(zhì)的稅收了呢？
一、物業(yè)管理服務（物業(yè)管理費、停車費）
狹義物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。
從以上對物業(yè)管理的解釋，結(jié)合36號文的相關規(guī)定，在物業(yè)管理服務中為維護衛(wèi)生、綠化、環(huán)境等收取的物業(yè)管理費屬于商務輔助服務中的物業(yè)管理服務，適用6%的稅率。對業(yè)主公共產(chǎn)權的停車位，物業(yè)公司并未為此支付費用，僅屬于對公共交通進行管理，物業(yè)公司管理車輛停放，對內(nèi)收取停車費屬于商務輔助服務中的物業(yè)管理服務，適用6%的稅率。而對外提供的停車服務則屬于代業(yè)主提供的不動產(chǎn)租賃服務，適用11%的不動產(chǎn)租賃服務稅率。
二、物業(yè)代理服務（房屋出租代理、商務代理）
物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)管理的同時，為業(yè)主提供房屋出租代理，收取一定的中介費用屬于商務輔助服務中的經(jīng)紀代理服務，適用6%的稅率。為業(yè)主提供的代理租車、代理訂票、代寫文書等屬于商務輔助服務中的經(jīng)紀代理服務，適用6%的稅率。
三、物業(yè)銷售服務（家電產(chǎn)品銷售）
物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)管理的同時，為業(yè)主提供家電產(chǎn)品的維修與銷售，如更換燈泡、水電維修等，屬于貨物銷售與修理修配業(yè)務，適用17%的稅率。
四、物業(yè)租賃服務（門面、場所租賃）
對物業(yè)公司代業(yè)主出租的公共設施，如門面、會所、幼兒園等，屬于代業(yè)主提供的不動產(chǎn)租賃服務，適用11%的不動產(chǎn)租賃服務稅率。
五、物業(yè)體育服務（游泳、健身）
對物業(yè)公司在業(yè)主公共產(chǎn)權的游泳館、球場等提供的體育服務，屬于生活服務業(yè)的文化體育服務適用6%的稅率。
對以上列舉的服務項目，你一定是看迷惑了，那么物業(yè)公司到底要如何交稅呢？如何才能實現(xiàn)稅負最低呢？這個還真不能千篇一律的回答，因為不同的物業(yè)環(huán)境，不同的物業(yè)管理服務，都將會適用不同的稅率。加之營改增后根據(jù)物業(yè)公司的連續(xù)12個月銷售服務金額是否超過500萬元，或根據(jù)企業(yè)自身管理的需要，會登記為一般納稅人或小規(guī)模納稅人，對不同企業(yè)類型又將適用不同的稅率的征收率。
在此，我建議物業(yè)公司根據(jù)自身企業(yè)經(jīng)營項目的特點從以下幾個方面考慮稅收籌劃：
一、根據(jù)企業(yè)的進項稅額大小選擇企業(yè)類型，物業(yè)管理服務如果進項稅額占收入的比率大于3%，選擇一般納稅人有利，反之選擇小規(guī)模納稅人有利。
二、在兼營不同稅率的服務中，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，根據(jù)36號文附件2營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或征收率，容易讓企業(yè)得不償失。
三、在考慮兼營的同時，還在考慮混合銷售，企業(yè)項目綜合服務中，一定要讓低稅率的服務占主導地位引導高稅率的服務，這樣就會讓混合銷售適用低稅率，如在體育場館銷售貨物，適用文化體育服務稅率6%。
